近年來,我國的房地產(chǎn)業(yè)正以驚人的速度與規(guī)模迅猛發(fā)展，在此過程中,由于我國的不動產(chǎn)立法還不完善，市場機(jī)制尚不健全，特別是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠實信用原則，再加上房地產(chǎn)開發(fā)工期長、施工過程中會面臨不確定的、復(fù)雜的因素等原因，商品房預(yù)售合同糾紛層出不窮，嚴(yán)重?fù)p害了購房者的合法權(quán)益。

一、商品房預(yù)售過程中存在的幾個較為突出的問題

由于我國商品房市場仍處于發(fā)育階段，相關(guān)市場主體的一些經(jīng)營行為極不規(guī)范，加之我國相關(guān)法律還不完善，未能給予嚴(yán)格有效的法律監(jiān)督，以致行政管理未能對商品房的預(yù)售形成恰當(dāng)?shù)胤啥ㄎ弧⒓皶r的動態(tài)跟蹤、完善的懲處機(jī)制等等，相關(guān)問題也就應(yīng)運(yùn)而生。縱觀現(xiàn)今商品房預(yù)售市場存在的諸多問題，主要可歸納為以下幾種：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重復(fù)預(yù)售商品房，或者將已抵押的商品房預(yù)售、將已預(yù)售的商品房抵押，使得一部分購房者的權(quán)益無法得到實現(xiàn)，給購房者造成巨大損失。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已貸款抵押的商品房預(yù)售套取資金，而后席卷預(yù)售款項或逃或匿，給購房者留下一幢“爛尾樓”。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房后，未能將預(yù)售款項用于在建工程，而是挪作他用，導(dǎo)致所建項目未能如期竣工交付使用甚至停工。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付的商品房面積縮水或者偷工減料使工程質(zhì)量不合格，甚至出現(xiàn)豆腐渣工程，給房屋安全問題埋下巨大隱患。

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售房屋時作出虛假廣告，與實際建設(shè)情況不符，欺騙購房者，引發(fā)訴訟糾紛。

二、涉及商品房預(yù)售相關(guān)法律法規(guī)的缺陷

由于現(xiàn)行法律法規(guī)存有缺陷，難以真正體現(xiàn)商品房預(yù)售機(jī)制對購房者的保障功能,使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者處于極不平等的地位,購房者的合法權(quán)益一次又一次地遭到侵害。其主要缺陷有：

1、商品房預(yù)售登記不是商品房預(yù)售合同的生效要件，其所登記的是商品房預(yù)售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，該登記的效力遠(yuǎn)低于經(jīng)登記生效的房地產(chǎn)抵押合同，在這種情形下,處于弱勢地位的承購人的房屋期待權(quán)難以得到切實有效的保護(hù)。當(dāng)商品房預(yù)售登記對合同的效力并不產(chǎn)生實質(zhì)影響的時候，它的意義便可想而知。于是，商品房的一房多售、抵押后預(yù)售、預(yù)售后抵押就不足為奇了。這樣，承購人的合法權(quán)益遭受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不法侵害也就在所難免了。

2、對于如何保證監(jiān)督商品房預(yù)售款項專款專用的問題，由于目前尚無明確法律規(guī)定，導(dǎo)致商品房預(yù)售款項的使用處于混亂無序且無人監(jiān)管的狀態(tài)。商品房預(yù)售款項管理的空白，使得我國相關(guān)法律法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房的多重限制和約束只剩下市場準(zhǔn)入，而一切事后調(diào)整的規(guī)定在喪失對預(yù)售款項的有效監(jiān)管下，顯然難以奏效。因為，本應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的投資風(fēng)險已經(jīng)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上 ,這無疑為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解除了后顧之憂。

3、房產(chǎn)主管部門和土地管理部門對違反登記備案制度以及預(yù)售款項用于工程建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行處罰,法律并未作出明確規(guī)定，使得商品房預(yù)售及款項使用得不到有效的監(jiān)管。《城市房地產(chǎn)管理法》第六十七條規(guī)定：“違反本法第四十四條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。”該規(guī)定就商品房預(yù)售的市場準(zhǔn)入條件進(jìn)行了限制，卻未能建立違反該法第四十四條第二、三款的懲處機(jī)制，難以促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)徹底地履行預(yù)售合同登記備案義務(wù)及預(yù)售款項專項使用義務(wù)，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以可乘之機(jī)，更為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意將商品房一房多售、抵押后預(yù)售、預(yù)售后抵押等非法行為大開方便之門。

三、完善我國商品房預(yù)售立法的幾點(diǎn)建議

筆者認(rèn)為，對于商品房預(yù)售中所存在的諸多問題，我們應(yīng)該進(jìn)一步完善商品房預(yù)售的立法，賦予相關(guān)行政部門明確地執(zhí)法依據(jù)，以加強(qiáng)行政管理，通過國家行政機(jī)關(guān)行使行政職權(quán)來約束房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意或有意將投資風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，給商品房預(yù)售營造一個完善的法制環(huán)境，平衡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者之間的風(fēng)險分擔(dān)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的執(zhí)業(yè)規(guī)則，以更好地保護(hù)購房者的利益。為此,筆者有如下建議：

首先，商品房預(yù)售登記必須作為預(yù)售合同的生效要件。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，商品房預(yù)售登記是由預(yù)售人到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)，這是預(yù)售人的義務(wù)。從權(quán)利和義務(wù)的角度出發(fā)，兩者是一個對立統(tǒng)一體，有權(quán)利必有義務(wù)，有義務(wù)必有權(quán)利。而購房者作為與該預(yù)售合同具有直接利害關(guān)系的一方，有權(quán)要求預(yù)售人必須對預(yù)售合同進(jìn)行登記，而相關(guān)法律法規(guī)并未賦予購房者這一權(quán)利。因此，應(yīng)明確賦予購房者要求預(yù)售人進(jìn)行預(yù)售登記的權(quán)利，這樣才能避免預(yù)售人不到有關(guān)部門登記，而購房者卻始終被蒙在鼓里無法及時有效地保護(hù)自己合法權(quán)益的不利局面。從市場交易實踐來看，商品房預(yù)售登記，可以保護(hù)購房者的合法權(quán)益，也可以避免和預(yù)防一些不必要的糾紛，在很大程度上起著維護(hù)不動產(chǎn)交易安全的作用。商品房的預(yù)售登記并不是一種物權(quán)登記，它使購房者取得了對尚在建的商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)。而要將商品房預(yù)售登記制度上升到實質(zhì)意義上法律強(qiáng)制的高度，則必然要求將登記作為預(yù)售合同的生效要件。只有這樣，才能促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者必須到有關(guān)部門進(jìn)行合同登記，通過登記使合同產(chǎn)生公示的效力，對抗第三人的購房行為，減少商品房預(yù)售的糾紛，從根本上保護(hù)購房者的合法權(quán)益的實現(xiàn)。

其次，必須有專門機(jī)構(gòu)對商品房預(yù)售款項進(jìn)行有效監(jiān)管。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第三款規(guī)定：“商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”但是，這一條款具體可操作性并不強(qiáng)。因為，沒有一個專門機(jī)構(gòu)對商品房預(yù)售款項的使用進(jìn)行有效的監(jiān)管。而當(dāng)商品房預(yù)售款項的使用處于無人監(jiān)管的狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)攜款潛逃并非難事，商品房面積縮水、工程質(zhì)量不合格等現(xiàn)象也可能因款項的不到位而成為順理成章的事。因此必須加強(qiáng)有關(guān)部門的監(jiān)管，切實執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)。在公司股票、債券的發(fā)行中，我國相關(guān)法律規(guī)定籌集資金不按規(guī)定用途使用的，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并由中國證監(jiān)會監(jiān)督管理和會計師事務(wù)所審計。基于此，在商品房預(yù)售中，也應(yīng)借鑒此種做法，可以考慮由銀行或者信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對預(yù)售款項進(jìn)行實質(zhì)性的監(jiān)管，確保預(yù)售款項的專項使用和工程款項的充分供給，待商品房竣工驗收合格后再將余款退還給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)攜款潛逃、將預(yù)售款項挪作他用等問題，最大限度地保障工程款項不人為地流失，保證工程建設(shè)的順利進(jìn)行，切實有效的保護(hù)購房者的合法權(quán)益。

最后，完善對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未依法進(jìn)行預(yù)售登記和違反預(yù)售款項專項使用規(guī)定的懲處機(jī)制。法律的主要特征就在于其是由國家強(qiáng)制力保障實施的。而有關(guān)商品房預(yù)售的法律法規(guī)，卻沒有規(guī)定對不履行預(yù)售合同登記備案義務(wù)及預(yù)售款項專項使用義務(wù)的懲處機(jī)制。在缺乏相應(yīng)的懲處機(jī)制的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違法行為將毫無顧忌，購房者的合法權(quán)益受到侵害也就司空見慣了。在前面，我們已經(jīng)闡述了商品房預(yù)售登記必須作為預(yù)售合同的生效要件和專門機(jī)構(gòu)對商品房預(yù)售款項進(jìn)行有效監(jiān)管的合理性和必要性。因此，為了保證這兩項措施得到落實和遵守，我們還應(yīng)建立健全相應(yīng)的懲處機(jī)制，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法行為的代價，包括行政、民事甚至刑事責(zé)任。因為只有在國家強(qiáng)制力的威懾保障下，才能真正起到令行禁止的作用。