隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進程加快，大量的城市流動人口就出現(xiàn)了，而這些流動人口的涌入，推動了房地產(chǎn)市場的高度發(fā)展，推動了城市房屋租賃業(yè)的不斷增長和活躍。但同時，由于當(dāng)事人缺乏相應(yīng)的法律知識和自我保護意識，因此房屋租賃引發(fā)的糾紛也隨之增加。因引發(fā)的房屋租賃糾紛的增多，增加了社會的不安定因素，正受到社會各界的廣泛關(guān)注。基于這樣的情況，筆者對房屋租賃糾紛的情況進行走訪（單位或個人），就房屋租賃糾紛的成因進行了廣泛深入的調(diào)查，并提出了預(yù)防以及糾紛的處理對策。

一、主要房屋租賃糾紛的調(diào)查

（一）租金支付糾紛

一種是由于出租人租賃時的盲目性引起的。現(xiàn)實生活中，一些業(yè)主因自己的房屋空置著心中發(fā)慌，只要承租人出現(xiàn)，不管他是否有能力支付房租，就很草率地簽訂合同，甚至未簽訂合同就將房屋交對方使用。結(jié)果到對方交不起房租時，才注意到其本來就沒有支付租金的能力。這種糾紛發(fā)生后，吃虧的肯定是出租方。即使通過訴訟，法院判決對方付租金，但執(zhí)行起來也可能因困難重重而不了了之。在掘港東菜市西邊一家饅頭店鋪，當(dāng)時租金是說好150元一天，租兩年，一年后結(jié)帳，由于是小本經(jīng)營，一天賺不了多少錢，不到一年就關(guān)了門。后來出租人要一年租金，承租人死不認帳，雙方協(xié)商不下來就通過上法院大官司，判了應(yīng)交租金還是一拖再拖，最后也是比了了之。

還有一種是承租人當(dāng)時雙方?jīng)]有承租合同，沒有約定租金，一旦房客要搬離時，因為一些費用問題常常引發(fā)雙方的糾紛。在大多數(shù)情況下，房東會借地主之利，以各種理由信口要錢。即使房客有意見或認為房東有違了入住前的協(xié)議，但是在沒有書面協(xié)議時，空口無憑，有理也成沒理。也有不講理的房客因為各種原因提前結(jié)束房租鉆空子不交欠下的房租。在掘港鎮(zhèn)霞小區(qū)王某家出租一間房給小宋，口頭協(xié)議為租用兩年，租金一個月150元，承租人預(yù)先付兩個月押金。平時也是不定期付款，有時付兩個月有時付三個月。一年后，小宋由于工作單位更換要求提前退租，出租人同意退租，但是要交兩年的租金，小宋認為沒有租住拒絕付款，引發(fā)了一場糾紛。

（二）損害賠償糾紛

此類糾紛大多數(shù)由于侵權(quán)引起的，主要有兩種情況：

房屋損害賠償  房屋損壞多數(shù)是承租人在裝修或使用過程中由于自己的過錯致使房屋遭到損毀，這種情況下承租人就要承擔(dān)賠償責(zé)任。由于不可抗力造成的，或者是出租房屋本身的質(zhì)量問題致使出租房屋損毀的，承租人不承擔(dān)賠償責(zé)任，在掘港中學(xué)附近一戶人家出租房，承租人小王想從隔壁拉有線電視，就在墻上鉆了個洞，在鉆的過程中把一扇窗戶弄掉下來了，出租人認為小王故意損壞也沒經(jīng)過他的同意，要求加倍賠償損失，小王認為鉆個孔不會碰到窗戶，是房屋質(zhì)量問題，不進行加倍賠償。

人身財物賠償  由于出租房屋的質(zhì)量問題，或者由于出租人的措施不當(dāng)，造成承租人人身、財物損害的，承租人有權(quán)要求出租人給予賠償。出租人能夠證明承租人對造成損害結(jié)果也有過錯，應(yīng)由雙方按照過錯的大小分擔(dān)責(zé)任。

（三）轉(zhuǎn)租引發(fā)的糾紛

有人趁房東常年不在家不會來檢查，就把房屋層層轉(zhuǎn)租，甚至出租給來歷不明以及為非作歹的不法份子，從中牟取私利，損害了原始房東的合法利益。賓東小區(qū)一戶人家在上海工作，把房子出租給理發(fā)的小麗，后來有鄰居反映，每天夜里都有喧嘩吵鬧聲，影響了居民的正常休息，打電話要主人回來解釋，回來之后才知道是小麗又把房子轉(zhuǎn)租給了她朋友，這些朋友白天睡覺晚上工作，亂七八糟，房東解除了和小麗的租賃合同，小麗和戶主都到了歉，事情才結(jié)束。

（四）變更房屋用途引發(fā)的糾紛

房屋使用的功能是住房或是廠房，就不能未經(jīng)過有關(guān)部門審批，便在合同中擅自改變其功能，這種行為其實也違反了合同法。還有在合同中沒有提到要更改房屋用途就擅自做主改變也是要引起糾紛的，尤其是更改之后影響了房主的正當(dāng)利益或威脅到他人的人身安全保證。

在九總農(nóng)民街上，有家出租房，原來說是住人，后來承租人把進的貨煙花爆竹放進去，睡在隔壁的主人家小兒子，天天擔(dān)心受怕，主人要求退租，承租人還不愿意，認為自己付了租金就有權(quán)支配，直到居委會來調(diào)解，退了租金后搬出去了。

二、引發(fā)房屋租賃糾紛的原因

（一）法律意識單薄，隱形租賃市場活動猖獗

目前，依法進行房屋轉(zhuǎn)讓抵押的意識深入人心，但是依法進行房屋租賃的觀念還十分單薄。許多人認為，雙方的租賃關(guān)系僅僅停留在口頭協(xié)議上是小事，可能還是熟人，用不著額外交一筆登記費，如果按照《城市房屋租賃管理法》的規(guī)定操作太麻煩。同時在房屋租賃經(jīng)營市場上，有相當(dāng)一部分房主為了追求高額租金，不向房地產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)，也不和承租人簽訂《房屋租賃合同》，甚至連違章建筑和法律規(guī)定禁止出租的房屋出租。發(fā)生糾紛后，雙方無憑無據(jù)，習(xí)慣于“私了”，私下解決不了的，有的甚至出了人命官司。

（二）缺少租賃合同或合同不規(guī)范

我國法律合同法第215條規(guī)定“租賃合同的租賃期限在六個月以上的，應(yīng)采用書面形式，當(dāng)事人未采用書面形式，視為不定期租賃。”。這就是說法律雖允許當(dāng)事人采用口頭合同形式，但是租賃期限在六個月以上如沒有采用書面形式，不論當(dāng)事人是否做了約定，在法律上均視為不定期租賃，合同雙方當(dāng)事人隨時可以請求解除和終止租賃關(guān)系，可能出現(xiàn)提前退租（主退客或客退主）的現(xiàn)象。

還有當(dāng)條款不規(guī)范，如沒有約定租賃地點，付款金額，付款期限，付款方式，各自的費用負擔(dān)，違約責(zé)任以及租賃用途和是否可以裝修等方面，很容易被有心人鉆空子，引發(fā)糾紛。

（三）執(zhí)行部門監(jiān)管不力

執(zhí)行部門對地下租賃市場打擊力度不夠，對非法出租行為不能及時處理，尤其對拒不執(zhí)行處罰者進行有力有效的處理方法。原本由房地產(chǎn)統(tǒng)一管理的房屋租賃市場，被各部門分割，多頭管理，政出多門，加重了房屋租賃當(dāng)事人的經(jīng)濟負擔(dān)，使有些租賃雙方不愿去登記簽訂《房屋租賃合同》。

三、房屋租賃糾紛的預(yù)防

（一）加強法制宣傳

依法加強規(guī)范房屋租賃市場管理，有利于促進城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展，維護社會穩(wěn)定。因此，各地房地產(chǎn)管理部門要通過廣播、電視、報紙等傳媒，運用多種形式，向社會各界宣傳《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》等法規(guī)，是廣大市民和外來流動人口，了解房屋租賃知識，支持房屋租賃管理，服從租賃管理，把房屋租賃管理的有關(guān)要求轉(zhuǎn)化為自己的自覺行為。

（二）完備法律要件

業(yè)主（出租人）要依法簽訂租賃合同，合法地出租房屋。這里著重強調(diào)的是"合法"。房屋租賃關(guān)系合法，才能做到有效。合法、有效，不但能大量減少租賃糾紛的發(fā)生，而且也是當(dāng)事人保護自己最為實際的措施。要使租賃關(guān)系合法、有效，首先就要依法簽定書面的租賃合同，將租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)在合同中明確的約定，這也就是通常所說的"先小人后君子"。其次就是合同內(nèi)容不能違法。再次，房屋租賃法律關(guān)系，還要求具備法定的形式要件，如出租人必須持有政府職能部門頒發(fā)的《房屋租賃許可證》，及合同簽訂后必須在１０日內(nèi)到房屋租賃管理部門登記備案等。

（三）加強監(jiān)管

第一，是進一步規(guī)范管理，嚴格依法發(fā)證和登記，做到不因自己發(fā)證或登記失誤而造成租賃糾紛的發(fā)生。第二，是加強檢查，將整個租賃市場納入有序的管理網(wǎng)絡(luò)與視線中，發(fā)現(xiàn)非法租賃行為和租賃糾紛的苗頭，及時糾正和化解。第三，是加強宣傳，逐漸使當(dāng)事人認識到合法租賃的好處。第四，是加強和有關(guān)職能部門的合作與配合，從不同角度履行好各自責(zé)任，減少租賃糾紛的發(fā)生。

四、解決房屋租賃糾紛的途徑

（一）協(xié)商合同當(dāng)事人在友好的基礎(chǔ)上，通過互相協(xié)商解決糾紛，這是最佳的式。

（二）調(diào)解它是指在第三者或介紹人、擔(dān)保人、居委會后主管部門的主持下，糾紛雙方當(dāng)事人經(jīng)過自愿協(xié)商，排除爭端，達成和解的一種方法和活動。

（三）仲裁合同當(dāng)事人協(xié)商不成，不愿調(diào)解的，可以根據(jù)合同中規(guī)定的仲裁條或雙方在糾紛發(fā)生后達成的協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁。
    （四）訴訟公民可以將房屋租賃糾紛依法向人民法院提起訴訟。如果合同中沒有訂立仲裁條款，事后也沒有達成仲裁協(xié)議，合同當(dāng)事人可以將合同糾紛起訴到法院，尋求司法解決。