【摘要】：近年來，商品房買賣合同糾紛隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民住房需求而不斷增多，而其中開發(fā)商遲延辦理房屋權(quán)屬證書引發(fā)的案件糾紛占多數(shù)，訴訟請(qǐng)求多為要求開發(fā)商履行辦證義務(wù)和支付逾期辦證違約金。最高人民法院針對(duì)此類案件出臺(tái)了專門的司法解釋，對(duì)逾期辦證違約金做出規(guī)定。但在司法實(shí)踐中，對(duì)逾期辦證違約金認(rèn)定和調(diào)整方面還存在分歧。本文以案例引入，進(jìn)行辦證義務(wù)主體、違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、訴訟時(shí)效等問題的討論。

【關(guān)鍵詞】：商品房買賣合同 逾期辦證 違約金

一、案例介紹及問題引入

原告盧某、楊某與被告南雄房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱南雄公司）[①]于2018年8月6日簽訂了商品房買賣合同，其中載明有關(guān)產(chǎn)權(quán)交易登記的約定，即出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理商品房交易需由出賣人提供的資料報(bào)交易管理部門備案；如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)申請(qǐng)交易及房屋登記的，雙方同意補(bǔ)充協(xié)議的約定處理。補(bǔ)充協(xié)議中約定，如因出賣人原因，買受人不能再商品房取得竣工綜合驗(yàn)收備案證明后500日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人自逾期之日起向買受人支付20元違約金，最高賠償60天。2019年1月15日，南雄華庭二期的其他業(yè)主與被告簽訂了一份協(xié)議書，約定產(chǎn)權(quán)證辦理結(jié)束時(shí)間為2019年12月31日；并且，若在2019年12月31日仍未辦理產(chǎn)權(quán)證，按延誤的時(shí)間每天萬分之二的違約金賠償，且有權(quán)起訴。后被告未能按協(xié)議約定期限辦理產(chǎn)權(quán)證。

法院經(jīng)過審理認(rèn)為，原告盧某、楊某與被告南雄公司簽訂的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，合法有效。對(duì)于被告逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的問題，由于原告并未在2019年1月15日其他業(yè)主與被告簽訂的協(xié)議書上簽名，故法院對(duì)原告要求按照延誤辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間每天萬分之二計(jì)算違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。法院認(rèn)為，原被告在2018年8月6日補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)延期辦理產(chǎn)權(quán)證違約金的約定顯然過低，因此酌情確定有被告按延誤時(shí)間每天萬分之一計(jì)算違約金。被告辯稱因新冠疫情影響和防控工作的原因?qū)е聼o法正常施工，有關(guān)部門也限制人員流動(dòng)，應(yīng)扣除2020年1月至5月的工作時(shí)間。審理法院根據(jù)實(shí)際情況，酌情扣減疫情延誤期間90天。原告主張2020年1月1日至2020年8月31日的延期辦證違約金為4751.36元，2020年9月1日至被告具備辦證條件并通知原告辦理產(chǎn)權(quán)證之日止的違約金按上述標(biāo)準(zhǔn)及辦法繼續(xù)計(jì)算。

由該案可知，對(duì)于商品房買賣逾期辦證違約金的調(diào)整問題，可能涉及到多個(gè)方面：辦證義務(wù)主體、違約金數(shù)額的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、截止日期的認(rèn)定（是否存在不可抗力等因素）、訴訟時(shí)效。

二、辦證義務(wù)主體

在討論逾期辦證的責(zé)任承擔(dān)問題時(shí)，首先要明確的是“辦證”的義務(wù)主體，即將交易的房屋登記至買方名下，究竟是開發(fā)公司的義務(wù)還是買方自己的義務(wù)？對(duì)此，大致存在兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《民法典》第598條規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。因此辦證主體應(yīng)是出賣人開發(fā)公司。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第32條規(guī)定，預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。因此，辦理房屋所有權(quán)證書的責(zé)任方，應(yīng)當(dāng)為買房人，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的則是協(xié)助辦證的義務(wù)。并且，在房屋買賣交易的實(shí)務(wù)操作中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)都要求賣方親自到場辦理轉(zhuǎn)移登記，獲取產(chǎn)權(quán)登記也是買方的合同目的。[②]

筆者更認(rèn)同第二種觀點(diǎn)，開發(fā)商和買方在辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)上各有各的義務(wù)，應(yīng)被界定為辦證義務(wù)的共同主體。具體而言，開發(fā)公司屬于辦理轉(zhuǎn)移登記的先期義務(wù)人，即完成預(yù)售房的初始登記，將完整合規(guī)的有關(guān)資料提交給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行申請(qǐng)，經(jīng)審核、批復(fù)后再將初始登記證明文件交付買方用于轉(zhuǎn)移登記。如在南雄公司的案件中，買賣雙方在合同中約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理商品房交易需由出賣人提供的資料報(bào)交易管理部門備案”。

三、逾期辦證違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

（一）不予調(diào)整：以實(shí)際損失為依據(jù)

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同解釋》）第12條規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。可見，法條中規(guī)定的當(dāng)事人對(duì)約定違約金高低的認(rèn)定及調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)都是以實(shí)際損失為依據(jù)。而理論和實(shí)務(wù)界對(duì)此的觀點(diǎn)大多是逾期辦證沒有給購房人造成任何損失，或該損失無法認(rèn)定。由于逾期辦證給買房人帶來的損失可能在于房屋交易或投資上，可歸為純粹經(jīng)濟(jì)損失，屬于一種可期待利益。而具體的損失數(shù)額，在實(shí)踐中難以計(jì)算。除非有證據(jù)證明逾期辦證的房價(jià)是低于按期辦證賣房的房屋價(jià)格，且差價(jià)是確定的，不會(huì)因逾期的這段時(shí)間市場波動(dòng)、行政政策等其他因素而變化。這在實(shí)踐中幾乎不可能存在，故而逾期辦證的損失是不確定的或沒有損失，也就不應(yīng)該調(diào)整逾期辦證違約金。

在司法實(shí)踐中，為平衡雙方當(dāng)事人的利益，法院會(huì)援引公平原則，行使自由裁量權(quán)，調(diào)高原合同中約定的過低違約金，而調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)則通常是中國人民銀行同期貸款利率。南雄公司的案件中，法院認(rèn)為原合同約定的逾期辦證違約金過低，計(jì)算下來最高也只有1200元，故而在判決中調(diào)高了違約金標(biāo)準(zhǔn)。但有學(xué)者認(rèn)為，這種回避實(shí)際損失原則的做法，不僅有違合同意思自治原則，且不利對(duì)民事法律行為進(jìn)行正確引導(dǎo)。[③]在訂立商品房買賣合同時(shí)，買受人和開發(fā)商是出于平等地位。若買受人認(rèn)為違約金過低，則應(yīng)在訂立合同時(shí)直接提出，與開發(fā)商協(xié)商，否則可以拒絕買房。出現(xiàn)這種約定較低或極低的逾期辦證違約金的情況，一般是因?yàn)橘I受人缺乏對(duì)該問題的重視程度，并且存在僥幸心理認(rèn)為不會(huì)發(fā)生逾期辦證的問題。此外，若不以實(shí)際損失為依據(jù)調(diào)整違約金，只會(huì)加重人們對(duì)逾期辦證違約金的忽視，開發(fā)商也會(huì)由此缺少監(jiān)督，在辦證上更加懈怠。

筆者認(rèn)為，以實(shí)際損失作為調(diào)整違約金的依據(jù)，卻有其合理性，但在司法實(shí)踐中還是缺乏一定的可操作性。法官根據(jù)案件的具體情況，若認(rèn)為合同中約定的逾期辦證違約金明顯過低，并且明顯有損買受人的利益，行使自由裁量權(quán)予以適當(dāng)調(diào)高，也并無不妥。但這種自由裁量權(quán)的行使應(yīng)當(dāng)保持謙抑，在作出決定時(shí)也要考慮到當(dāng)事人的意思自治或案件可能存在的特殊情況。

（二）予以適當(dāng)調(diào)整：以違約金的目的為依據(jù)

違約金是合同當(dāng)事人基于自己的意見，在合同訂立之時(shí)做出的約定，當(dāng)一方出現(xiàn)違約行為時(shí)應(yīng)向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)量的金錢。[④]學(xué)術(shù)界大多認(rèn)為《民法典》第585條第3款的遲延履行違約金為賠償性違約金，體現(xiàn)雙方當(dāng)事人對(duì)可能發(fā)生損失的預(yù)估。不但能夠規(guī)避開發(fā)商逃避承擔(dān)違約損害的僥幸心理，還能在一定程度上督促其履行，也能使買受人在違約發(fā)生之時(shí)的第一時(shí)間得到救濟(jì)。[⑤]因此，合同中約定違約金，具有擔(dān)保債務(wù)履行的功效，同時(shí)也具有懲罰違約人和補(bǔ)償無過錯(cuò)一方當(dāng)事人損失的效果。若約定的違約金過低，自然也起不到前述應(yīng)有的效果。《商品房買賣合同解釋》第13條規(guī)定，合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。因此，對(duì)于逾期辦證違約金約定過低的，可以予以調(diào)整，調(diào)整后按已付房款的逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。[⑥]

四、逾期辦證違約金的截止日期和訴訟時(shí)效

（一）截止日期的認(rèn)定

對(duì)于逾期辦證違約金的截止日期，實(shí)務(wù)界存在兩種觀點(diǎn)。第一，認(rèn)定到辦證完畢之日止。這也是法院判例中支持較多的一種計(jì)算方式。本文中的南雄公司案件即是如此。判決違約金的計(jì)算一直到實(shí)際辦證結(jié)束之日，能夠充分保障買受人的權(quán)益，并督促開發(fā)商盡快履行完辦證義務(wù)。同時(shí)，也能避免買受人囿于訴訟時(shí)效的限制，每過三年即需向法院起訴要求支付違約金，既會(huì)造成當(dāng)事人的訴累，也會(huì)浪費(fèi)司法資源。第二，認(rèn)定到判決生效之日。這是考慮到在判決生效之后的違約行為，具有很大的不確定性，且實(shí)際尚未發(fā)生。若確實(shí)有新的違法事實(shí)發(fā)生，則可據(jù)此再行起訴，如此裁判較為穩(wěn)妥。

筆者更偏向于第一種觀點(diǎn)，一方面是因?yàn)槟壳八痉▽?shí)踐中確有大多數(shù)是按照實(shí)際辦證之日的截止日期來計(jì)算，證明這一做法具有較強(qiáng)的可行性和信服度；另一方面這對(duì)于督促開發(fā)商履行應(yīng)盡義務(wù)有很好的指導(dǎo)作用，且若認(rèn)定截止到判決生效之日并要求當(dāng)事人就其后發(fā)生的新違約行為另行起訴，也沒有完全規(guī)避訴累或利于司法資源的合理配置。

（二）訴訟時(shí)效的認(rèn)定

商品房買賣合同中約定的逾期辦證違約金主要有兩種形式：一為固定數(shù)額，即無論違約期有多久，都按照固定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。一為按照一定的比例及違約天數(shù)計(jì)算，即違約金數(shù)額會(huì)隨違約時(shí)間的延長而增加。如本案中，原合同約定自逾期之日支付固定的每天20元，最高只能達(dá)60天，屬于第一種。而在后續(xù)其他業(yè)主與南雄公司簽訂的補(bǔ)充協(xié)議及法院最終判決的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)中，分別采用了萬分之二、萬分之一的比例，屬于第二種。

這兩種不同的違約金，在計(jì)算訴訟時(shí)效上是不同的。第一種違約金屬于一時(shí)性債權(quán)，即內(nèi)容在某一時(shí)點(diǎn)就確定了。該訴訟時(shí)效應(yīng)全部從約定或法定的辦證期限屆滿時(shí)開始計(jì)算，超過3年則喪失勝訴權(quán)。第二種違約金屬于繼續(xù)性債權(quán)，即內(nèi)容和范圍隨時(shí)間推移不斷變化。[⑦]對(duì)于該訴訟時(shí)效有三種觀點(diǎn)：第一，將所有債權(quán)視為一個(gè)整體，訴訟時(shí)效的計(jì)算同第一種形式的違約金。第二，認(rèn)為開發(fā)商逾期辦證的違約行為一直處于持續(xù)狀態(tài)，所有債權(quán)都未超過訴訟時(shí)效，買受人可隨時(shí)主張開發(fā)商支付違約金。第三，從起訴之日倒推2年的債權(quán)部分未超過訴訟時(shí)效，其余部分則超過。

筆者更認(rèn)同第三種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)模糊了一時(shí)性債權(quán)和繼續(xù)性債權(quán)的區(qū)別，與訴訟時(shí)效“自權(quán)利被侵害”起算的原則相悖。第二種觀點(diǎn)，看似合理，但卻容易導(dǎo)致買受人為獲得高額違約金，遲遲不主張權(quán)利，故意不與開發(fā)商交接已合格的房屋，甚至引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)，不符合訴訟時(shí)效制度的設(shè)定意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]顧彬.預(yù)售房逾期辦證問題探析——以2000年版《商品房買賣合同示范文本》第15條為樣本[J].廣西政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào),2018,33(02):67-71.

[2]任廣章.關(guān)于商品房買賣合同糾紛中逾期辦證違約金調(diào)整問題的探討[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2018(14):190-192.

[3]王利明.違約責(zé)任[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，2000:566.

    [4]吳丹.論違約金制度[D].北京交通大學(xué),2017.

[5]李麟.逾期交房違約金和逾期辦證違約金的認(rèn)定[J].法制與社會(huì),2017(26):82-83.

[6]林金文.開發(fā)商逾期辦證違約責(zé)任的訴訟時(shí)效[J].人民司法(案例),2018(35):56-59.

[①] 案件源自（2020）蘇1181民初7210號(hào).

[②] 顧彬.預(yù)售房逾期辦證問題探析——以2000年版《商品房買賣合同示范文本》第15條為樣本[J].廣西政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào),2018,33(02):67-71.

[③] 任廣章.關(guān)于商品房買賣合同糾紛中逾期辦證違約金調(diào)整問題的探討[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2018(14):190-192.

[④] 王利明.違約責(zé)任[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，2000:566.

[⑤] 吳丹. 論違約金制度[D].北京交通大學(xué),2017.

[⑥] 李麟.逾期交房違約金和逾期辦證違約金的認(rèn)定[J].法制與社會(huì),2017(26):82-83.

[⑦] 林金文.開發(fā)商逾期辦證違約責(zé)任的訴訟時(shí)效[J].人民司法(案例),2018(35):56-59.