隨著土地價值的攀升、城鄉一體化進程的加速、城市拆遷改造范圍的擴大，因買受城中村、城郊結合部、農民集中居住點農村村民宅基地自建房引發的矛盾糾紛及適用法律問題日益突出，影響了國家房地產宏觀調控政策的實施和社會穩定，應予高度重視，切實予以解決。

一、糾紛主要表現形式

1、從買受雙方和爭議焦點來看，主要為農村宅基地出賣人起訴買受人，以宅基地買賣違反有關法律規定為由，要求確認宅基地轉讓協議無效并要求收回宅基地使用權。

2、從買賣雙方身份來看，出賣人多為城中村、城郊結合部、規劃建設的農民集中居住點農村村民，買受人主要是城鎮居民或外村村民，不具備宅基地所在村集體經濟組織成員資格。

3、從交易的時間來看，多發生在數年之前，不少在10年以上，出賣人有的已經離開村集體經濟組織另有住處，買受人多數購買宅基地建房在該村生活居住。

4、從合同履行來看，買受雙方大多依約履行了義務，出賣人交付了宅基地，買受人在該地塊上面建房。因無法獲得政府主管部門對宅基地轉讓的行政許可，買受人只能以出賣方的名義辦理集體土地建設用地使用權證和房屋產權證。

5、從糾紛的起因來看，多緣于土地房產增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，土地價值和房屋現值遠遠高于原來建房成本。一旦遇上拆遷，出賣人受利益驅動而要求收回宅基地使用權，據此獲取拆遷補償，矛盾由此產生。

二、糾紛產生原因

1、具有一定的背景。農村宅基地買賣是在城鄉人口流動加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的背景下產生的，買受雙方基于各自的需求而進行交易，交易時雙方并未考慮今后可能產生的交易風險和法律問題。

2、存在監管的漏洞。雖然國家對農村宅基地轉讓有嚴格的規定，但是農村土地管理部門、村集體經濟組織對非法轉讓宅基地普遍存在監管不力的現狀，對存在的問題也未能引起高度的重視，更有甚者少數轉讓競取得村組干部的見證，助長了違法之風。

3、巨大利差引發糾紛。因土地市場嚴格監管、商品房價格持續上揚、征地拆遷補償等利益驅動，出賣宅基地村民自認利益受損，便提起訴訟，要求確認宅基地轉讓行為無效，仍擁有宅基地使用權，從而在遇到拆遷時可以獲得拆遷補償資格，參與利益分配。買受宅基地自建房戶認為自己實際出資購地建房，理應享有所有權利，使得矛盾難以調和。

4、法律法規尚待完善。現行法律法規對宅基地轉讓行為雖有禁止性規定，但對此類房屋的拆遷補償并未明確拆遷補償辦法，拆遷主體難以統一，如何適用法律解決難以操作。

三、對策建議

1、加強土地法制和國策的宣傳教育。要廣泛宣傳土地國策國情和法規政策，使廣大群眾充分認識到宅基地使用權與特定身份關系相聯系，非法轉讓宅基地是法律明確禁止的，進一步提高遵守土地法律、依法用地管地的意識。

2、嚴格執行土地監管制度。要切實加強對農村住宅建設用地的日常監管，規范宅基地審批程序，及時發現和制止非法買賣宅基地行為。要重點加強對城鄉結合部地區、農民集中居住點農村宅基地的監督管理，嚴禁城鎮居民到農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和建造的住宅發放土地使用證、房產證。

3、妥善處理宅基地轉讓糾紛。要考慮目前城鄉界限仍未完全打破，法律、法規限制宅基地流轉是一種現實，以“有利于妥善解決現有糾紛、有利于規范交易行為”為指導，綜合權衡買賣雙方的利益，妥善解決相關的利益沖突和矛盾。

4、健全完善有關土地法規政策。要按照尊重歷史、照顧現實的原則，進一步完善土地管理法、《物權法》等法律法規關于宅基地管理使用的規定，明確違法轉讓宅基地的處理方式，著力規范農村宅基地的管理使用，切實維護農村集體、村民等各方主體的合法權益，保障農村土地合法經營使用，減少矛盾糾紛，促進社會和諧。