住房問題歷來是人們關注的熱點問題。近年來，房價上漲明顯，二手房交易在我國房地產市場中空前活躍，但是由于人們的法律意識淡薄，二手房交易法律糾紛不斷發生，已成為亟待解決的社會問題。如何防范二手房交易糾紛，已成為二手房交易雙方最為關注的焦點之一。在二手房交易中會出現的糾紛不在乎有一房二賣、共有房屋的處分、房屋質量問題等。筆者在處理具體二手房交易糾紛過程中，發現還有許多極易乎視的地方。下面從一個案例來分析二手房屋交易中的風險以及解決的辦法。

原告姜某為做生意急需找店面。恰好，案外人顧某因債務所迫希望出售其店面用于還債。兩人遂簽訂房屋買賣協議，約定：顧某將某地店面賣給姜某，總價款40萬元。雙方在稅務部門繳納了相關稅款后到房屋產權監理所辦理房屋過戶手續。房屋產權監理所接收了相關手續并出具給原告姜某行政許可受理書。行政許可受理書載明：收到國有土地使用證、業主房產證、產權申請人身份證、買賣協議、地稅完稅證明，上述材料齊全符合法定條件和標準，決定受理，將于受理之日起2個工作日內作出行政許可決定。原告姜某遂將購房款40萬元交給顧某，顧某收款后即時將水電繳費卡、有線電視卡和房屋鑰匙交付給原告姜某。在作出行政許可決定期間，該房屋經由被告趙某申請執行案外人顧某而被人民法院查封。房屋產權監理所以房屋被有關部門采取強制措施為由，暫不辦理房屋過戶手續。為此，原告提起執行異議之訴要求人民法院判令停止對房屋的執行，確認房屋歸原告所有。

本案是一起案外人執行異議之訴，爭議的焦點就是房屋產權監理所受理原告姜某房屋產權過戶申請后，姜某是否已取得房屋所有權？法院判決，駁回原告姜某的訴訟請求。

分析本案，我們可以得出，原告姜某與案外人顧某之間系債權債務關系。原告姜某對房屋買賣也比較謹慎，他知道雖然與顧某之間簽訂了購房合同，但是房屋的所有權未發生變動。小心翼翼的姜某自認為其在和顧某在房屋產權監理所已辦理相關交接手續，該房屋所有權歸其所有已是板上釘釘的事情了。此時，他才將購房款給付顧某。試問：在房屋產權監理辦理了相關交接手續后真的就萬無一失了嗎？顯然不是，姜某在認識上明顯存在誤區?！段餀喾ā返谑臈l規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。”由此可見，不動產物權登記才發生不動產物權的變動，房屋產權監理所雖然受理了姜某的行政許可申請，但還沒有對其審核，并將審核結果登記在冊。在此情況下，訴爭房屋是不發生物權變動的，該房屋的所有權仍歸屬于顧某，人民法院執行顧某財產的行為予法有據?；谌嗣穹ㄔ簭娭拼胧?，房屋產權監理所不許可辦理房屋所有權證變更登記亦與法不悖。只有當人民法院查封措施解除，房屋產權監理所才會依姜某申請作出房屋所有權許可，給其辦理房屋所有權證。這個案例提醒大家，房屋過戶手續即使在房屋產權監理所也是不安全的，如何給二手房交易加上“法律保險”呢？實際上，法律給了我們救濟途徑，即預告登記制度?！段餀喾ā返诙畻l規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產，不發生物權效力。”該條明確預告登記制度實際上就是債權物權化，預告登記的對象是債權，預告登記后雙方之間還是債權債務關系，但是預告登記真正效力在于阻止物權變動，而不阻止債權發生。就本案而言，姜某如果在簽訂房屋買賣合同后，即可向登記機構辦理預告登記，姜某在辦理預告登記后，法院的執行措施不得對抗善意預告登記人，不能限制姜某辦理過戶登記手續。事實上，因為姜某未辦理房屋預告登記，得使法院的保全措施限制了房屋的物權變動，導致姜某無法辦理房屋所有權變更手續。那么姜某如何進行法律救濟呢？姜某可以依據《合同法》第九十四條規定解除房屋買賣合同，要求顧某返還售房款，并賠償損失。