今年5月最高人民法院公報(bào)公布的無(wú)錫市錫山區(qū)法院一則判例引起人們關(guān)注。這一判例首次集中回答了物業(yè)共有部分收益的界定、分配等焦點(diǎn)問(wèn)題——

　　6月的一天,幾十位業(yè)主圍著前來(lái)回訪的法官,滿面笑容地詢問(wèn)小區(qū)物業(yè)管理可能碰到的法律問(wèn)題。這一幕發(fā)生在江蘇省無(wú)錫市春江花園小區(qū)。一年前,類似場(chǎng)景發(fā)生在無(wú)錫市錫山區(qū)法院,當(dāng)時(shí)業(yè)主們卻是一籌莫展。

　　共有收益引出司法難題

　　2002年11月,春江花園小區(qū)開(kāi)發(fā)商和一家物業(yè)公司簽訂了前期物管合同。雙方約定,由物業(yè)公司向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)費(fèi),對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)的商鋪、地下車庫(kù)的成本不計(jì)入其中。

　　2007年12月,春江花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立。半年后,業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議與物業(yè)公司終止合同并要求其移交財(cái)產(chǎn)。但業(yè)委會(huì)查看移交清單后發(fā)現(xiàn),物業(yè)公司幾年來(lái)收取小區(qū)共有部分收入達(dá)596萬(wàn)元,沒(méi)有列入移交清單。此后,雙方交涉不成,業(yè)委會(huì)將物業(yè)公司告上法庭。

　　物業(yè)公司辯稱,共有部分收入已彌補(bǔ)了物業(yè)公司的管理成本,不存在可分配利潤(rùn)。部分業(yè)主還結(jié)欠物業(yè)費(fèi),應(yīng)對(duì)欠款進(jìn)行抵消。

　　辦案法官介紹,共有部分收益的歸屬和分配糾紛比較普遍,涉及小區(qū)居民人數(shù)多、影響廣。再加上法律法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定,而開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同中,對(duì)共有部分收入往往沒(méi)有具體約定,也給案件審理帶來(lái)了難度。

　　怎么辦?在憲法精神以及民法通則、物權(quán)法、合同法等法律指引下,法官們開(kāi)始思考解決之道。

　　依法裁判保護(hù)業(yè)主權(quán)益

　　法院審理認(rèn)為,在沒(méi)有授權(quán)的情況下,業(yè)委會(huì)不能憑自己的意志放棄全體業(yè)主的重大權(quán)利。因此,共有部分物業(yè)的收益應(yīng)當(dāng)在物業(yè)公司和全體業(yè)主之間依法分配。

　　那么,如何界定和分配共有部分收益?判決書(shū)指出,共有部分物業(yè)管理收益應(yīng)為共有部分收入與成本支出的差額,對(duì)此雙方達(dá)成了一致。報(bào)表顯示,2005年至2007年小區(qū)共有部分總收入為536萬(wàn)余元,總支出為122萬(wàn)余元,總收益應(yīng)為414萬(wàn)余元。

　　“基于公平原則的要求,參照雙方在移交清單中確定的共有部分收益分配方案進(jìn)行分配,就是業(yè)主得七成、物業(yè)公司得三成較為合理。”錫山區(qū)法院民二庭庭長(zhǎng)虞靜珠說(shuō),共有部分收益主要?dú)w全體業(yè)主所有,同時(shí)物業(yè)公司付出了管理成本,也應(yīng)享有合理回報(bào)。

　　至于物業(yè)公司能否對(duì)部分業(yè)主結(jié)欠的物業(yè)費(fèi)行使抵消權(quán),法院表示,要進(jìn)行債務(wù)抵銷,當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)互負(fù)債務(wù),互享債權(quán)。此案中結(jié)欠物業(yè)費(fèi)的僅為部分業(yè)主,而業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主提起訴訟,兩者有本質(zhì)區(qū)別,不符合法定抵消的規(guī)定。

　　司法建議呼吁管理創(chuàng)新

　　案件解決了,但錫山區(qū)法院沒(méi)有停留于“案結(jié)事了”,而是能動(dòng)司法,靠前服務(wù)——既走進(jìn)社區(qū)回訪居民,又主動(dòng)建議呼吁管理創(chuàng)新。

　　事實(shí)上,一個(gè)小區(qū)共有部分收益以及物業(yè)費(fèi)少則幾萬(wàn),多則幾百萬(wàn),如何加強(qiáng)監(jiān)督,是廣大業(yè)主最關(guān)心的事。

　　“這也是我們一直關(guān)注的問(wèn)題。”錫山區(qū)法院院長(zhǎng)金瑋琳認(rèn)為,業(yè)主對(duì)共有部分收入和支出有知情權(quán),財(cái)務(wù)收支應(yīng)定期公布,物業(yè)公司定期對(duì)外張貼,業(yè)委會(huì)進(jìn)行定期審核或?qū)徲?jì)。此外,應(yīng)引入第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和費(fèi)用,既可避免因物業(yè)管理引起的糾紛,也可推動(dòng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提高。

　　行業(yè)管理和行政指導(dǎo)的缺失,也是目前物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題。錫山區(qū)法院由此建議,應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管模式,在完善業(yè)主自治基礎(chǔ)上,街道辦、房管局等部門更應(yīng)發(fā)揮協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)。