常本靖主任感嘆：“法院采用情法兼融的判決把《物權法》賦予業主的權利真正送到了我們手里，規范了小區共有部分權益的歸屬與分配問題，解決了長期困擾小區業主的一個難題。”

這份司法建議函緣起于春江花園業委會與物業管理公司打的一場共有部分權益歸屬之爭的官司。

    小區停車費等共有收益該歸誰

    2002年11月，上海陸家嘴物業管理公司無錫分公司與春江花園小區開發商簽訂了前期物業管理合同，對小區進行物業管理。2007年12月下旬，春江花園小區召開業主大會，選舉產生了由法律工作者、財務人員、企事業單位人員等15人組成的業主委員會。

    2008年6月，業委會根據業主大會作出的實施業主自治的決議，致函物業公司要求終止物業管理服務合同。當年7月中旬，雙方協商達成移交協議，物業公司答應返還預收的物業管理費、各類押金等近230萬元。但是，業委會在查看移交清單時發現，物業公司在2004年至2007年間收取的停車費等小區共有部分物業管理費596萬元，都沒有列入移交清單之中。此后雙方交涉不成，業委會將物業公司告上了法庭。

    業委會有沒有權利追討這筆收益？共有部分收益如何界定和分配？物業公司是否應將小區共有部分收益一并移交？成為雙方爭議的焦點。

    上海陸家嘴物業管理公司無錫分公司的代理律師范永明認為，當時物業公司與開發商簽訂的前期物業管理合同對共有部分收益沒有明確規定，雙方是按照包干制，所得收入均應該歸物業管理公司所有。況且，物業公司收費低，基本是虧本經營，要實行補貼才能維持物業服務。共有部分的收入已用于彌補物業公司的管理成本，不存在可分配利潤。

    春江花園（一、二期）是無錫市一個大型社區，物業管理區域達33.5萬平方米，有3252戶業主、1．5萬人居住。小區停車按路面每月100元、地下停車每月200元收費，

    常本靖主任介紹說，春江花園業主共有部分的收費到2007年已達240多萬元，這些共有部分收益包括停車費、會所使用、電梯廣告等，其中停車費收入是大頭，占到80％。

    “這份本該屬于業主共有的權益卻被物業服務企業作為管理費收入占為己有，其實屬于他們的管理費收入應該是業主每年交納的300多萬元物業管理費。”常本靖說。

    業主得七、物業得三

    2007年10月1日，《物權法》正式施行，其中規定：業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。

    “但業委員成立前共有部分收益如何歸屬、共有部分收益如何分配、對《物權法》實施前的糾紛是否適用該法？《物權法》都沒有作出明確規定，這些也成為法院審理過程中的棘手問題。”錫山區人民法院民二庭庭長虞靜珠說。

    庭審中，法院認為，根據我國物權法、民法通則關于所有權的法律原則及最高人民法院有關司法解釋的精神，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，自始至終享有權利，并承擔義務，而不論是否在開發商與物業服務企業簽訂的前期物業管理委托合同期間，還是在業委會成立后實行小區物業管理自治期間。

    對于業委會是否有權代行業主主張權利？本案審判長楊琦東解釋說，業委會是全體業主選舉產生的業主大會執行機構，不論侵害發生在成立前還是成立后，業委會都有權繼承其成立前全體業主的權利，也有權為全體業主主張權利。

    錫山區法院同時認為，物業服務企業對共有部分進行經營管理的活動，對這部分收益的產生具有重要作用，基于管理亦產生效益的原則，物業服務企業理應對其付出的勞動享有一定比例的回報，這樣也有利于物業服務企業改善服務及自身的發展。

    為此法院判決：物業公司將共有部分收益的70％返還給業委會，加上其他確認款項共517萬余元。物業公司減去已履行的180多萬元，還需返還330多萬元。一審宣判后，雙方未上訴，判決生效。

    虞靜珠說：“判決最后確定了‘七三開’的分配方案是基于所有權和管理權的關系以及公平原則。法院認為小區共有部分收益應主要歸屬于全體業主所有，因而分得七成。而物業公司在實施管理的過程中也付出了成本，享有三成的合理回報。”

    共有收益使用亟待監管

    隨著房地產市場的發展，小區業主與物業管理公司之間的矛盾日益增多。物業管理費、共有部分收益歸屬引發的糾紛，困擾著雙方，有的致使物業管理公司陷入低谷，不得不撤出小區。

    據了解，目前我國大量小區都有停車費、會所租金、燈箱廣告等類似的共有部分物業管理收益，一年少則幾萬元，多則幾百萬元。由于目前相關法律的不完善，對這部分收益的管理很不規范。大部分物業公司的所有收費一本賬，各種收益和物業費記在一起，有的甚至用共有部分收益彌補物業費虧空，這既不利于資金合理使用與監管，也頻頻引發業主與物業公司之間的矛盾。

    錫山區法院在司法建議中指出，絕大多數的小區共有部分收益數額巨大，但對這部分收益的管理、使用卻極為混亂，缺乏監管。因此，對共有部分收益應單獨建賬，專款專用。

    法院同時提醒，共有部分收益的所有權歸業主所有，業委會不具有自行處置的權利。依據相關法律法規，該收益應用作小區的維修基金，業委會作為執行機構，如果使用該收益，應按照全體業主的意志和法律的規定行使。

    常本靖主任說，法院的司法建議成為小區共有部分收益管理的指針。春江花園小區對共有部分收益單獨建賬，增設了財務監督部，定期公布收支情況，保障業主知情權。業主共有賬戶上的結余或沖減物業費，或為投入到小區利民設施上，或劃到每戶業主專項維修資金的個人賬戶上。

    春江花園小區2008年下半年結余為76萬元，2009年結余100多萬元，加上追回的收益，園區總積累達320多萬元。“如果不實施自治，這些都成了原物業公司的利潤。”常本靖說，“現在最大的受益者是業主，實施業主自治我們嘗到了甜頭。”