2012年7月25日，甲與乙簽訂了一份農(nóng)村房屋買賣合同，該合同約定甲將其位于農(nóng)村的房屋、院落及宅基地（無相關(guān)產(chǎn)權(quán)證、宅基地證等手續(xù)，只有宅基地交費(fèi)收據(jù)）以38萬元出售給乙，當(dāng)日乙將購房款交付給甲，甲將交款單位為甲的該房宅基地交費(fèi)收據(jù)交付給乙，2012年7月26日甲將房屋鑰匙交給乙，后乙全家入住。2013年2月甲妻子丙向法院起訴，訴稱涉案房屋系丙與甲共同共有，甲在丙不知情的情況下與乙簽訂了房屋買賣合同，該房屋買賣合同屬于效力待定，并未得到丙的追認(rèn)，故未生效。同時(shí)丙與乙不是同一村村民，甲、乙簽訂的房屋買賣合同違反相關(guān)法律規(guī)定，故要求確認(rèn)甲與乙簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同無效。案件審理中，涉案房屋及院落被相關(guān)部門征收并拆除，乙得到拆遷補(bǔ)償款74萬元，原告丙要求乙返還涉案房屋及院落的拆遷款36萬元。經(jīng)審理查明，甲、乙、丙均系非農(nóng)業(yè)家庭戶口。宅基地交費(fèi)收據(jù)一直在丙母親處保管。甲之前將涉案房屋掛在互聯(lián)網(wǎng)上出售，乙是經(jīng)丙哥哥介紹知道甲要賣房，賣房時(shí)丙在外市進(jìn)修，因賣房丙父親將房屋門前幾棵大樹出賣。

本案形成兩種意見。

第一種意見認(rèn)為甲與乙簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同無效，原告的訴訟請求應(yīng)該得到支持。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)民宅基地使用權(quán)是村民基于其身份取得的與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障功能。農(nóng)村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉(zhuǎn)，而本案中甲、乙、丙非同村村民，且均是非農(nóng)業(yè)戶口，故本案的買賣合同無效。

第二種意見認(rèn)為原告主張確認(rèn)涉案房屋買賣合同無效沒有依據(jù)，對其訴訟請求依法不予支持。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第4條規(guī)定，民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第8條規(guī)定，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第44條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。本案中不存在《中華人民共和國合同法》第52條規(guī)定的合同無效情形，因此原告的訴訟請求依法不應(yīng)支持。

筆者同意第二種意見。本案中甲對其位于農(nóng)村的房產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。其中處分的形式多樣，包括買賣、互易、贈與等方式。甲作為完全民事行為能力人，于2012年7月25日將涉案房屋及院落（連同宅基地）以38萬元出售給乙，雙方當(dāng)事人在真實(shí)意思表示下自愿簽訂了房屋買賣合同，乙向甲交付了全部購房款并已實(shí)際管理和使用上述房產(chǎn)，該房屋轉(zhuǎn)讓合同內(nèi)容未違反有關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。故筆者認(rèn)為甲與乙簽訂的房屋買賣合同合法有效。即使涉案房屋是甲與丙共同共有，根據(jù)涉案房屋的交易過程，乙有理由相信甲有權(quán)利對外簽訂合同，乙系善意取得。