顧永福訴請被告王志壽，王華香協(xié)助辦理涉案房屋過戶手續(xù)，其依據(jù)的應(yīng)是合同法第135條，即出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。

一審法院判決的主要法律依據(jù)為合同法第51條 和第58條 ，即無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人的追認(rèn)或無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這應(yīng)也是王志壽、王華香反駁訴訟請求所依據(jù)的法條。

二審法院判決的主要依據(jù)是，最高院買賣合同司法解釋第3條，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。該條是根據(jù)物權(quán)法15條的規(guī)定而來，即：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理物權(quán)登記不影響合同效力。

筆者認(rèn)為解決本案的路徑是，通過試圖疏理所應(yīng)適用的法條，按照解釋論的要求探析適用法條的理由，以期能夠?qū)ふ业浇鉀Q問題的答案。

一、夫妻一方擅自出賣共同共有房屋的買賣合同效力

本案首先要解決的問題是王志壽擅自處分的是否為夫妻共同共有的財產(chǎn)。因為只有涉案房屋被確定為共有財產(chǎn)才涉及擅自處分，產(chǎn)生共有物的無權(quán)處分。是否為共有物的確定，在動產(chǎn)可能不被重視，因為動產(chǎn)以交付為物權(quán)的變動方式，但在不動產(chǎn)就是重要問題。不動產(chǎn)的物權(quán)變動以登記為標(biāo)志，又通常涉及第三人，所以處理起來比較復(fù)雜。這個問題同樣也在顧永福的上訴理由被提及。其認(rèn)為，根據(jù)公示、公信原則，上訴人有理由相信王志壽對涉案房屋有處分權(quán)，王華香明知涉案房屋為夫妻共同財產(chǎn)，但是在簽訂買賣合同和房屋登記時均顯示為王志壽一人，應(yīng)視為王華香對自身權(quán)利的處分。

根據(jù)婚姻法中夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)一般為夫妻共同財產(chǎn)的規(guī)定，本案涉案房屋應(yīng)為王志壽、王華香的夫妻共同財產(chǎn)。

所謂物權(quán)公示，是指物權(quán)享有與變動可取信于社會公眾的外部表現(xiàn)方式。凡物權(quán)的享有與變動，均須進(jìn)行公示。不動產(chǎn)物權(quán)以登記作為權(quán)利享有與變動的公示方法。動產(chǎn)物權(quán)以占有作為權(quán)利享有的公示方法，以交付作為權(quán)利變動的公示方法。

所謂公信是指物權(quán)的存在既然以登記或占有作表征，則信賴該表征而作為者，即使其表征與實質(zhì)的權(quán)利不符，對信賴該表征的人也無任何影響。

物權(quán)的變動尤其是由法律行為引起的物權(quán)變動，體現(xiàn)了當(dāng)事人的意思自治。但是因物權(quán)變動的效果不僅與交易當(dāng)事人有關(guān)，對社會其他人也可能產(chǎn)生影響。因此法律必須以一定方法公示物權(quán)的變動，從而使第三人能夠予以認(rèn)識，防止對第三人產(chǎn)生不測。這也是物權(quán)對世權(quán)的必然要求。

因此，無論公示還是公信均是對第三人而言，并非針對共有物權(quán)人之間的內(nèi)部關(guān)系。無論夫妻共同共有房屋如何以夫妻中誰的名義登記，均不影響房屋是夫妻共同共有的法律性質(zhì)。但這可能對第三人產(chǎn)生影響。關(guān)于對第三人的影響，以下再論。所以，王志壽擅自出賣的房屋應(yīng)為王志壽與王華香的共同共有財產(chǎn)。

在涉案房屋被認(rèn)定為夫妻共同共有財產(chǎn)后，由于王志壽擅自處分的是夫妻共同共有財產(chǎn)，則需要確認(rèn)房屋買賣合同的效力，案件的處理才能進(jìn)一步展開。

買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。合同由當(dāng)事人雙方意思表示一致即告成立。通常成立時即生效。合同是雙方的諾言。債權(quán)是債權(quán)人可以要求債務(wù)人給付的權(quán)利，也即負(fù)擔(dān)行為。合同僅僅是可以要求給付或可以被請求給付的諾言，并不涉及權(quán)利的變動，也不直接引起權(quán)利的變動。權(quán)利要變動必須通過履行行為，也就是對諾言的實現(xiàn)，但這屬于物權(quán)行為。當(dāng)然如拒絕履行諾言則是對合同的違反，就應(yīng)承擔(dān)合同上的違約責(zé)任。

我國無論理論通說還是立法規(guī)定，均不認(rèn)可物權(quán)行為的獨立性，但都沒有否認(rèn)物權(quán)行為的存在，只是將物權(quán)行為與債權(quán)行為一體視為債權(quán)行為對待。至多是將物權(quán)行為視為債權(quán)行為的效果，此所謂物權(quán)法第15條的"區(qū)分原則"，即買賣等債權(quán)行為僅發(fā)生債的效力，債的發(fā)生效力可以與物權(quán)變動效力區(qū)分開來。

物權(quán)行為常常隱藏在債權(quán)行為中，通常沒有顯現(xiàn)出來，因而往往被忽視，使得本應(yīng)以物權(quán)規(guī)則處理的糾紛，卻適用了債權(quán)規(guī)則處理，結(jié)果易導(dǎo)致當(dāng)事人錯誤的訴訟請求以及錯誤的判決。

顧永福是依據(jù)買賣合同提起的訴訟，但訴請的內(nèi)容是要求協(xié)助過戶，系合同的履行，實即物權(quán)的變動。本案合同已經(jīng)成立，這沒有異議。如上分析，房屋買賣合同僅是雙方的諾言，并且是物權(quán)可以變動的原因。而顧永福要求按照合同約定協(xié)助過戶是履行行為，涉及房屋權(quán)利的變更，系物權(quán)行為，應(yīng)由物權(quán)法調(diào)整。諾言與履行之間，是先有諾言，才有履行。諾言即合同無效，根據(jù)物權(quán)變動有因論性要求，則不可以要求履行合同即物權(quán)變動。而不可相反，以履行行為即物權(quán)的無權(quán)變動否定諾言的約定效力。此外，無權(quán)處分的是物權(quán)，物的所有權(quán)歸誰所有，誰才有權(quán)處分該物，這也屬于物權(quán)的問題并非債權(quán)問題。因此，房屋買賣合同效力不受出賣人是否有權(quán)處分房屋效力的影響。物權(quán)法第15條、買賣合同司法解釋第3條對此提供了法律依據(jù)。所以，本案的房屋買賣合同有效，一審的判決是錯誤的。至于顧永福的訴訟請求能否得到支持，本部分僅解決了買賣合同的效力即債權(quán)問題，還應(yīng)繼續(xù)研究買賣合同有效后的履行問題，即王志壽是否有權(quán)處分涉案房屋。否則，房屋買賣合同的履行就存在障礙。

二、夫妻一方擅自處分共同共有房屋的物權(quán)行為效力

上述已經(jīng)分析顧永福訴請的"協(xié)助過戶"系物權(quán)變動，而非債權(quán)行為。只是物權(quán)變動的權(quán)利來源是來自雙方的約定，即王志壽應(yīng)協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。我國并不承認(rèn)物權(quán)的無因性和物權(quán)行為的獨立性。顧永福根據(jù)有效的買賣合同，要求辦理過戶手續(xù)，是符合物權(quán)有因性和物權(quán)行為的非獨立性的要求的。

但解決了物權(quán)變動的原因問題之后，物權(quán)的變動還得符合物權(quán)的規(guī)則。因為在物權(quán)規(guī)范之中，處分物權(quán)的人必須具有處分權(quán)(這里的處分指處分行為即權(quán)利變動的物權(quán)行為)。否則，不能產(chǎn)生物權(quán)變動的效果。物權(quán)法第97條規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。但共有人之間另有約定的除外。這是不動產(chǎn)共有人處分共有物需要符合的法律要件。

物權(quán)法第103條規(guī)定，共有人對共有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)沒有約定為按份共有或共同共有或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系外，視為按份共有。因此，依此規(guī)定本案所涉房屋應(yīng)是王志壽、王華香共同共有。按照物權(quán)法97條規(guī)定，共同共有的不動產(chǎn)處分應(yīng)經(jīng)共同共有人的同意。王志壽處分房屋時未經(jīng)作為共同共有人的王華香同意，屬于無權(quán)處分共有物，不能產(chǎn)生物權(quán)變動的效力。

那么，無權(quán)處分共有物的物權(quán)行為就無效嗎？根據(jù)合同法第51條的規(guī)定，無權(quán)處分共有物，經(jīng)其他共有人追認(rèn)或無處分權(quán)的人訂立合同后，取得處分權(quán)，該處分行為有效。因此，無權(quán)處分共有物的物權(quán)行為應(yīng)為效力待定，而非無效。為此，合同法第51條應(yīng)限縮解釋為合同有效中的合同應(yīng)為物權(quán)合同，而非債權(quán)合同。否則，債權(quán)合同效力待定，而非物權(quán)合同效力待定，這既不符合物權(quán)、債權(quán)區(qū)分原則，也不能解決買賣合同司法解釋第3條與合同法第51條的矛盾。

由于涉案房屋的無權(quán)處分，被其他共同共有人即王華香明確否認(rèn)，所以王志壽的無權(quán)處分行為確定無效。因而，房屋物權(quán)確定不能變更，王志壽也就無法履行房屋買賣合同，則其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。這是本案的核心問題。二審法院對此未予以提及。

二審判決認(rèn)為王志壽擅自處分共同財產(chǎn)，侵犯了王華香的合法權(quán)益，王華香對房屋的物權(quán)優(yōu)于顧永福對涉案房屋的債權(quán)，其有權(quán)追回房屋。

所謂物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，是指同一標(biāo)的物上，既有物權(quán)也有債權(quán)，無論物權(quán)成立于債權(quán)之前還是之后，物權(quán)均優(yōu)先與債權(quán)的效力。具體說就是，債權(quán)以某種特定物為給付的標(biāo)的物，而該物上又有物權(quán)存在時，無論物權(quán)成立的先后，均優(yōu)先于該債權(quán)。

本案房屋買賣合同有效，而物權(quán)變動已經(jīng)確定無效。因此，導(dǎo)致王志壽在事實上不能履行非金錢債務(wù)。根據(jù)合同法第110條規(guī)定，當(dāng)事人不履行非金錢債務(wù)的，對方可以要求履行，但法律上或者事實上不能履行的除外。王志壽不能履行房屋買賣合同而違約的情況下，依據(jù)合同法第110條規(guī)定的規(guī)定，顧永福不得要求王志壽履行合同。

由于王志壽不能履行合同，合同約定的給付義務(wù)則轉(zhuǎn)化為違約責(zé)任，且只能采取賠償損失的違約責(zé)任。依照合同法113條前段規(guī)定，賠償損失實行的是完全賠償原則，即當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于因違約造成的損失。包括合同履行后，可以獲得的利益。

因此，顧永福就不能夠依據(jù)《合同法》第135條的規(guī)定請求協(xié)助辦理涉案房屋過戶手續(xù)，而應(yīng)依據(jù)合同法第107條當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任的規(guī)定，請求賠償損失，且應(yīng)是全部損失。為此，王志壽的給付標(biāo)的物就是金錢，而非房屋。所以，涉案房屋只是王志壽、王華香物權(quán)的標(biāo)的物，不是顧永福與王志壽房屋買賣合同的標(biāo)的物，涉案房屋并沒有同時存在債權(quán)和物權(quán)。因此，二審法院認(rèn)為涉案房屋物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理由并不成立。此外，二審判決既已判令王志壽賠償損失，顧永福與王志壽之間因買賣合同已經(jīng)給付的房款與交付的房屋就沒有繼續(xù)占有的依據(jù)，應(yīng)互為返還。這是王志壽承擔(dān)違約責(zé)任，顧永福得到賠償后的反射效果，并非物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的結(jié)果。

三、夫妻一方擅自出賣共同共有房屋是否構(gòu)成有效代理

當(dāng)然，并不是所有的未經(jīng)共同共有人同意的擅自處分均為效力待定的無權(quán)處分。如果擅自處分人的行為構(gòu)成有效代理，則擅自處分為有效處分。這是在夫妻一方擅自出賣共同共有房屋的糾紛中，買受人常常提出的抗辯。雖然本案中各方對此均沒有提及，但有必要在此一并討論。

依照民法通則第62條規(guī)定，代理人在代理權(quán)限內(nèi)以被代理人的名義，實施民事法律行為，被代理人對代理人的代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。按此規(guī)定，王志壽買賣房屋未經(jīng)王華香授權(quán)，是沒有代理權(quán)的，應(yīng)屬無權(quán)代理。但合同法第49條規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。此所謂表見代理，即在無權(quán)代理中，因代理人具有代理權(quán)的外觀，致相對人相信有代理權(quán)而形成有效代理。

顧永福是否可以以上述規(guī)定作抗辯？筆者認(rèn)為，王志壽擅自出賣房屋至少缺少表見代理須以本人名義的要件。王志壽是以自己的名義，非以本人名義出賣房屋。也許顧永福會認(rèn)為王志壽以自己的名義還可以是間接代理，即以自己名義實施代理。其實，間接代理乃是代理的類似制度并非真正的代理。且間接代理通常只在自己與相對人之間產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系，并不直接在本人與第三人之間形成法律關(guān)系。所以，王志壽出賣房屋的行為不符合以本人名義的要件，并不構(gòu)成表見代理。

筆者以為，王志壽出賣房屋的行為與家事代理特征更為接近。因為，家事代理并不一定需要代理人以本人名義實施民事行為，以自己的名義實施就可能產(chǎn)生代理的法律效果。

所謂家事代理亦稱日常事務(wù)代理，是指配偶一方在與第三人就家庭日常事務(wù)為一定的法律行為時，享有代理對方的權(quán)利。日常事務(wù)代理權(quán)行使的法律后果是，配偶一方代表家庭所為的行為后果及于配偶二人。家事代理權(quán)的行為應(yīng)以配偶雙方的名義為之，配偶一方以自己的名義為之者，亦為有效。

我國目前沒有關(guān)于家事代理的法律規(guī)定，但這并不妨礙現(xiàn)實社會中家事代理行為的真實存在。社會生活中夫妻一方對家庭日常事務(wù)的處理，無論配偶任何一方以及第三人均不會否認(rèn)夫妻一方的行為是代表夫妻的行為。最高院婚姻法司法解釋（一）第17條對婚姻法第17條"夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)"進(jìn)行了解釋，即因日常生活需要而處理共同財產(chǎn)的，任何一方有權(quán)決定。該解釋更符合家事代理的表述，與表見代理的表達(dá)距離較遠(yuǎn)。表見代理與家事代理的性質(zhì)不同。表見代理屬于無權(quán)代理中的有權(quán)代理，而家事代理屬于有權(quán)代理中的法定代理。在使用規(guī)則上，筆者以為，夫妻一方擅自出賣共同共有房屋的應(yīng)選擇是否適用家事代理，一般不考慮表見代理的適用。

家事代理的范圍僅限于日常事務(wù)，其他事務(wù)需要共同決定。在濫用家事代理權(quán)的限制方面，對于配偶一方超過日常事務(wù)代理權(quán)的范圍，另一方可以因違背其意思表示而予以撤銷，但行為的相對人如善意無過失，則不得撤銷。正如婚姻法司法解釋（一）第17條所規(guī)定的"夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。"

王志壽出賣房屋的行為是否屬于日常事務(wù)，是能否構(gòu)成家事代理的關(guān)鍵。日常事務(wù)應(yīng)僅限于家庭生活一切必要的日常事務(wù)，如食品購買、子女教育消費、報刊訂閱等待。而房屋價值高、對家庭生活影響大，購置、出賣也非經(jīng)常發(fā)生。出賣房屋顯然已不屬于家庭日常事務(wù)的范疇，而是屬于家庭重大事務(wù)，應(yīng)由夫妻共同決定。王志壽出賣房屋，未經(jīng)王華香的同意，不構(gòu)成家事代理。

那么，顧永福對王志壽濫用家事代理善意無過失嗎？因為配偶一方濫用家事代理權(quán)，超過代理日常事務(wù)范圍，第三人如善意無過失，則應(yīng)對第三人的合法權(quán)益予以保護(hù)，而承認(rèn)家事代理有效。

如何認(rèn)定顧永福是否善意無過失呢？民事行為包括債權(quán)行為和物權(quán)行為，債權(quán)行為可以代理，物權(quán)行為也可以代理。房屋買賣合同如前所述已確定有效，與代理無涉。而涉案房屋的權(quán)利變更如非權(quán)利人本人辦理，則與代理有關(guān)。前者如有則屬于債權(quán)行為代理，后者則是物權(quán)行為代理。

不動產(chǎn)變動以登記為標(biāo)志。物權(quán)行為從登記前開始實施，物權(quán)行為代理的實施時間亦然。本案涉案房屋的登記準(zhǔn)備行為，均為顧永福代王志壽實施。登記辦理也為顧永福代王志壽所為，顧永福也明知辦理登記后，房屋應(yīng)變更給自己。在這整個過程中，顧永福對本是夫妻共同財產(chǎn)的房屋未予注意出賣方是否經(jīng)過共有人同意，顯然存在過失。所以，王志壽濫用家事代理，顧永福不屬于善意無過失，王志壽擅自出賣房屋的行為不構(gòu)成有效的家事代理。