法院：成立預約合同, 房東雙倍返還定金

做服裝生意的李梅交給張玉5萬元定金,從其手中租下22套銅山萬達廣場的門面房。一個月后，張玉反悔，想把錢退給李梅。李梅不同意，因為她已交給廠家2萬元定金，就待租房后開始營業。雙方多次協商未果，李梅遂將張玉告上法庭。近日，銅山法院作出一審判決，房東張玉雙倍返還定金10萬元給租房人李梅。

女子為租房交5萬元定金

李梅一直在徐州市區做服裝生意，去年3月，她想要在銅山萬達廣場承租店鋪，擴大經營。她從銅山萬達售樓處了解到，張玉買下了銅山萬達廣場公寓某號樓某單元13層，打算對外出租。李梅遂和張玉取得聯系，不久兩人就見面商談某單元13層共計22套房屋租賃事宜。

協商過程中，李梅用鉛筆在一張A4紙上記錄了協商結果，內容為：1.前3年房租，每年31萬元。2.租金付款方式押一付三，裝修期3個月……

幾日后，李梅來到張玉家的飯店，繼續協商房屋租賃事宜。22套房屋中，有4套房屋屬于張玉的兒子王明，當日，王明也來到現場。張玉和王明分別拿出身份證件及房屋簽約手續，向李梅保證房屋權屬無異議，并向李梅承諾，會盡快辦理上房手續，等交房時，雙方就到銅山萬達售樓處簽訂正式租賃合同。

當日，李梅通過刷POS機向張玉支付5萬元定金。張玉則當場出具收條，內容為：2017年3月17日，收李梅定金5萬元，13××至13××銅山萬達房屋出租，落款為張玉、王明。

房東因家庭矛盾反悔

2017年4月12日，確定租房事宜后李梅與服裝廠簽訂合作合同，約定服裝數量、類型、交付時間等，并交付廠家定金2萬元。李梅說，正當她準備找人裝修、招聘店員時，突然收到張玉的短信,告知她22套房子是他們家族出錢購買，除了其中4套房屬于兒子王明，其他18套房子是屬于她和弟弟張強共同所有。以往，家族生意主要是張玉來打理，張強并不過問，但這次，張強態度強硬，不同意出租。

起初，李梅希望張玉解決好家庭糾紛繼續合作，但多次協商未果。李梅認為，無法合作是因為張玉家庭內部房屋產權糾紛導致，是張玉毀約在先，應該雙倍賠償定金及損失。2017年10月，李梅向法院起訴，請求判令張玉、王明雙倍返還定金10萬元并賠償損失2萬元。

法院判決房東雙倍返還定金

2018年1月，銅山法院開庭審理此案。法庭上，張玉和王明辯稱，雙方沒有形成租金為31萬元的房屋租賃協議，原告通過其本人書寫的所謂的備忘錄來加以證明本身就不合理,按照交易習慣，如果雙方對上述內容達成一致，應簽字確認。5萬元定金是擔保原告對涉案房屋享有優先承租的權利。

 “解決好家庭矛盾后，我們同意繼續出租，但原告不愿意，她認為新定的38萬元過高，這才是雙方最終沒有簽訂房屋租賃合同的最主要原因。”張玉說，他們不存在違約的情形。

法院認為，原告李梅與被告張玉、王明通過口頭方式對租賃涉案房屋關鍵事項進行了明確協商，原告已交付定金5萬元，雙方之間存在口頭預約合同關系。因被告違約導致合同解除，被告應承擔相應違約責任。但原告在尚未明確房屋產權歸屬且尚未簽訂書面房屋租賃合同的情況下，就與案外人商談合作事宜并交付定金，造成的損失超過了預約合同的信賴利益范圍，該損失應當由原告自行承擔。

近日，銅山法院作出一審判決，房東張玉雙倍返還定金10萬元給租房人李梅。

口頭協商并支付定金成立預約合同

合同分為預約和本約。預約合同是當事人為了將來訂立確定性本約，明確相關事宜，而預先達成的協議，其設計初衷在于彌補唯有交付標的才能使合同成立的缺陷。在實踐中，預約合同最為顯著的功能即是鎖定交易機會，使交易雙方在控制成本的同時確保未來交易成功。通常，交易雙方在預約合同中所表達的合意等同于合同，以合同制的法效填補誠實信用的不足，以此保護信賴利益，防范不誠信行為。

而就本案而言，涉案房屋尚未辦理產權過戶登記手續，無法即刻簽訂房屋租賃合同，因此雙方約定待過戶后正式簽訂書面租房合同，明確了訂立本約的期限。就租房事宜，原被告進行了反復協商，明確了租金、付租方式等關鍵事項，并就此達成了口頭合意，該口頭協議是對將來正式簽署房屋租賃合同進行的明確安排，從廣義上來說，契約已經達成。此案中，原告支付了定金，被告出具了定金收條，這進一步表明雙方具有訂立本約合同的意圖。因為交付定金就意味著，交付一方要通過定金的方式擔保其履行訂立本約合同的義務，而接受定金的一方接受定金的行為也表明其具有訂立本約合同的意思。由此，預約合同已然成立。違反預約應當承擔損害賠償等違約責任。