許先生按揭貸款買房，但開發商逾期一年多未能交房，許先生便訴到法院要求解除購房合同。房子不要了，但剩下的貸款誰來還呢？近日，啟東法院審理了這起商品房預售合同糾紛及按揭貸款合同糾紛，依法判決解除房屋買賣合同和借款合同，并要求開發商承擔剩余貸款的返還責任。

2018年4月，許先生購買了一套商品房，他與開發商簽訂的合同中約定2019年12月15日前交房，房屋總價款400萬元，許先生當日支付首付款200萬元，余款200萬元向銀行按揭貸款。

此后，許先生與某銀行、開發商簽訂了《個人住房（商業用房）借款合同》，約定許先生以該房屋向銀行申請個人房產抵押貸款200萬元，借款期限24年，等額本息還款，由開發商提供階段性保證。合同簽訂后，銀行將貸款資金一次性劃入開發商賬戶。然而到了交房日，開發商卻遲遲未能按約交付房屋。

久久拿不到房子的許先生向開發商發出《律師函》，要求解除房屋買賣合同和借款合同，由開發商支付利息及違約金，并要求開發商承擔剩余貸款的還款責任。雙方無法達成一致意見，許先生訴至法院。

啟東法院經審理后認為，開發商延期交房時間長達一年有余，許先生作為守約方有權解除房屋買賣合同。同時，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條之規定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。故案涉房屋買賣合同和借款合同應解除。

關于剩余貸款的還款責任，根據上述解釋第二十一條的規定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。故在該案中，開發商應按約將購房首付款和已支付的貸款本息返還給許先生，并賠償許先生支付首付款產生的利息損失，同時向銀行承擔剩余貸款的返還責任。

【法官說法】

在商品房按揭貸款模式下，存在三方當事人，即開發商、購房者、貸款銀行，構成商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同兩種法律關系。從合同內容來看，在商品房買賣合同中，購房者支付房款，開發商交付房屋；在商品房擔保貸款合同中，貸款銀行將貸款項直接支付給開發商，開發商實際占有并支配貸款，購房者支付貸款本息。

本案中，許先生既支付了首付款，又要按月償還按揭貸款。在其對合同解除無過錯的情況下，如果仍要求其對剩余貸款承擔還款責任，會明顯不合理地加重了其負擔，導致各方權利義務失衡，有違公平原則。

“在大多數案件審理過程中，我們都充分考慮合同的相對性。但是在此類案件中，由于購房者承擔了大部分的資金義務，為了保持各方的權利義務平衡，我們應避免因強調單個合同的相對性而造成三方權利義務的失衡，而是綜合分析商品房按揭貸款商業模式下各方之間的密切聯系。”承辦法官如是說。