徐某（女）和涂某是夫妻關(guān)系，兩人共有一處房產(chǎn)，座落在江蘇省射陽縣黃沙港鎮(zhèn)海星村五組，該房產(chǎn)證登記的是涂某的名字。2000年12月1日，涂某將該房屋以14600元的價(jià)格出售給不屬于該集體經(jīng)濟(jì)組織成員的顧某，并將房產(chǎn)證交給了顧某。2006年11月23日，顧某又將該房屋以17880元的價(jià)格出售給同樣不屬于該集體經(jīng)濟(jì)組織成員的盧某，并將涂某的房產(chǎn)證交給了盧某。盧某一家居住至今。2010年年初，有消息稱該村可能要拆遷，徐某便將顧某、盧某推上被告席，認(rèn)為其丈夫涂某賣房時(shí)未征得其同意，是擅自處分行為，且兩被告均不是該集體組織的成員，不符合申請農(nóng)村宅基地的條件，故要求確認(rèn)兩被告之間簽訂的協(xié)議無效，被告盧某返還房屋。本案在審理過程中，被告盧某將其戶口從黃沙港鎮(zhèn)他處遷入至黃沙港鎮(zhèn)海星村五組。

本案爭議的焦點(diǎn)是被告顧某與被告盧某之間簽訂的協(xié)議是否有效。對此產(chǎn)生了分歧。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為兩被告之間的協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。首先，農(nóng)村房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益。其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。第三，目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有人的保護(hù)。第四，如果認(rèn)定買賣合同有效，不利于保護(hù)出賣人的利益。因?yàn)椤锻恋毓芾矸ā返?span lang="EN-US">62條第3款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予準(zhǔn)許”。本案中爭議的房產(chǎn)是原告徐某與其丈夫涂某的共

有財(cái)產(chǎn)，被涂某擅自轉(zhuǎn)賣，侵犯了原告徐某的合法權(quán)益。另外雖然被告盧某現(xiàn)在成為該集體組織的合法成員，但是賣房者顧某不是該集體組織的合法成員，該合同還是應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。被告盧某應(yīng)當(dāng)向原告返還房屋。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為兩被告之間的協(xié)議合法有效，被告盧某無需返還房屋。農(nóng)村集體土地上的房屋有其特性，因其依附的土地依法屬于該集體組織的農(nóng)民集體所有，農(nóng)村房屋買賣只能限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間。村民個(gè)人無權(quán)將房屋出賣給組織之外的他人。被告顧某不是海星村集體組織的農(nóng)民，其購買海星村集體組織所有的宅基地上的房屋，違法了土地管理法的相關(guān)規(guī)定。但現(xiàn)狀是被告顧某已經(jīng)將房屋轉(zhuǎn)賣給了被告盧某，在審理期間，被告盧某已將其戶口遷至該集體組織，成為該集體組織內(nèi)部成員，且尚未分配過宅基地，其購買的房屋也是本集體組織內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。另外，被告顧某與盧某簽訂的協(xié)議時(shí)，是雙方真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

筆者原則上同意第二種觀點(diǎn)，理由如下：

一、農(nóng)民將農(nóng)村房屋出售給本集體組成成員以外的人應(yīng)不屬于無權(quán)處分。司法實(shí)踐中普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，宅基地的所有權(quán)屬于集體，個(gè)人無權(quán)把宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)出本集體組織之外；而目前農(nóng)村私房買賣中買房人買房的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。該房屋買賣應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。實(shí)際上，將農(nóng)村房屋買賣合同視為無權(quán)處分合同是不妥當(dāng)?shù)摹Ｊ紫龋覈牟粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)構(gòu)成，是否有權(quán)處分應(yīng)當(dāng)看房屋和土地使用權(quán)兩項(xiàng)，而不能單單從土地所有權(quán)角度考慮；否則城市房屋的買賣將被認(rèn)定為無權(quán)處分。其次，一旦宅基地通過審批取得，宅基地的使用權(quán)與所有權(quán)即分離，村集體經(jīng)濟(jì)組織只在名義上享有所有權(quán)，使用、收益、占有和處分的權(quán)利均歸宅基地使用權(quán)人享有。

再次，從物的利用角度看，原申請人利用宅基地或是由第三人利用，對所有權(quán)人而言并沒有事實(shí)上的利害關(guān)系，因此，使用權(quán)的轉(zhuǎn)移經(jīng)所有權(quán)人同意并無實(shí)際意義。總之，只要土地使用權(quán)人合理開發(fā)利用，所有權(quán)人不得干涉用益物權(quán)行使權(quán)利。

二、認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無效后的原物返還，左右為難。合同法第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。就農(nóng)村房屋買賣而言，認(rèn)定合同無效將面臨兩難的處境：如果不判決返還，則對于出賣人來說，其主張合同無效將失去意義。如果判決返還，對于已經(jīng)交付或已辦理過戶手續(xù)的農(nóng)村房屋，判決的執(zhí)行困難甚至無法執(zhí)行；尤其是買受人居住、使用多年并已改善或增設(shè)他物的情況，還涉及到相互返還或折價(jià)返還的問題，返還判決的妥當(dāng)性值得懷疑。如本案中，爭議的房屋已經(jīng)售出將近11年。筆者認(rèn)為，即便認(rèn)定合同無效，還應(yīng)當(dāng)作“沒有必要返還”處理。理由是：對出賣人而言，真正的訴訟動(dòng)機(jī)和目的在于出賣后房屋增值利益，并不是

因?yàn)闊o居住場所或生活無著落；對買受人而言，返還不僅失去增值利益，還會失去占有利益。對國家和社會而言，返還房屋的結(jié)果不僅沒有給國家?guī)砝妫炊o社會誠信造成損害。綜上，單純從合同法自身的角度考量，認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無效尚缺乏充分理由，判決返還所產(chǎn)生的不良法律效果和社會效果不可小視。

三、本案的處理結(jié)果。本案爭議的焦點(diǎn)是被告顧某與被告盧某之間簽訂的協(xié)議是否有效。

爭議房屋是原告徐某與其丈夫涂某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但房產(chǎn)登記的產(chǎn)權(quán)人是涂某。2000年12月涂某賣房時(shí)已將房屋及房屋所有權(quán)證都交付給了被告顧某，2006年11月顧某在轉(zhuǎn)賣時(shí)又都交付給了被告盧某，被告盧某在購房時(shí)有理由相信該房屋是顧某從涂某處買來的，且房屋產(chǎn)權(quán)是涂某的。另外被告顧某與被告盧某達(dá)成的房屋買賣協(xié)議，沒有違背相關(guān)法律的規(guī)定，是雙方真實(shí)意思表示，被告盧某是善意的第三人，其合法權(quán)益應(yīng)該受到保護(hù)，原告徐某雖認(rèn)為其丈夫未經(jīng)其同意擅自處分了夫妻共同財(cái)產(chǎn)，對其造成的損失應(yīng)由擅自處分人賠償。

其次，原告徐某認(rèn)為被告顧某、盧某均不是海星居委會的成員，非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員購買該組織成員的房屋的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但被告盧某在審理期間已將其戶口遷至海星村，成為該集體組織的合法成員，已符合申請農(nóng)村宅基地的條件，且目前尚未分配過宅基地。雖被告顧某不是該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，但不影響合同的效力。如果在顧某與盧某之間又有了張三李四王二麻子等多人的轉(zhuǎn)手，該房屋被轉(zhuǎn)手了n次之后，只要最后的買受人是該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，且該房屋的原產(chǎn)權(quán)人，即原始出賣人是同一個(gè)集體組織內(nèi)部成員，則最終的結(jié)果是該農(nóng)村房屋還是在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間流轉(zhuǎn)，故被告顧某與被告盧某之間的協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

再次，本案原告主張的是確認(rèn)之訴，即確認(rèn)兩被告之間簽訂的合同無效。而合同的效力只涉及合同雙方當(dāng)事人，不涉及第三人，所以第三人不能請求人民法院確認(rèn)其與被告（合同雙方當(dāng)事人）之間存在或不存在某種民事法律關(guān)系的訴，即合同的效力確認(rèn)，本案中原告徐某與合同當(dāng)事人被告顧某與被告盧某之間不存在合同上的民事法律關(guān)系，其提起確認(rèn)合同無效的主體不適格。

最后，原告徐某要求被告盧某返還房屋的訴訟請求，因沒有法律與事實(shí)依據(jù)，也應(yīng)不予支持。《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第八十九條的規(guī)定，最終判決駁回原告徐某的訴訟請求。在法院送達(dá)判決書之前，原告徐某向法院申請撤訴，法院認(rèn)為原告申請撤訴符合法律規(guī)定，應(yīng)予準(zhǔn)許。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十一條第一款之規(guī)定，裁定準(zhǔn)許原告徐某撤回起訴。

四、一點(diǎn)建議。農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定，是民事審判實(shí)務(wù)中最為疑難的問題之一。由于立法不明確，理論研究不足等原因，判決結(jié)果歷來不一的。土地問題是涉及廣大農(nóng)民切身利益和安身立命之本的根本問題，為了能徹底解決在審判實(shí)踐中因?qū)Ψ衫斫馍系姆制鐚?dǎo)致同案不同判情況發(fā)生（事實(shí)上，因?yàn)闆]有明確的法律法規(guī)，最高院的態(tài)度無法揣摩，導(dǎo)致各省市地區(qū)的審判實(shí)務(wù)判決結(jié)果不一，各界分歧很大），最有效的方法就是由全國人大及其常委會以立法的形式對農(nóng)村宅基地以及農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬以及產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)作出明確的規(guī)定。合同效力原本就是脫離于物權(quán)變動(dòng)之外，農(nóng)村房屋買賣合同不因法律禁止或限制宅基地使用權(quán)而受影響，這樣的思路應(yīng)當(dāng)是清晰而堅(jiān)定。寄望相關(guān)法律法規(guī)早日出臺，早日打開農(nóng)村房屋買賣撲朔迷離的局面。