4月中旬以來，國家實施樓市“新政”，從信貸、土地、稅費、房屋銷售等方面打出“組合拳”積極調控商品房開發、買賣行為。目前，新政正在進一步細化落實中，有可能引發樓市震蕩。東海法院超前預防，結合審判實踐和轄區商品房開發、買賣情況，對樓市“新政”可能引發的案件糾紛認真分析，并提出對策建議。

一、可能引發的案件糾紛

1、引發諸多一手房合同糾紛。買房人主動違約的情形增多，甚至出現“退房潮”。新政出臺前，人們對房價普遍持上漲的心理預期，不少剛性需求者和二套改善需求者紛紛購房。而新政出臺后，人們持幣觀望，有的新推出樓盤甚至出現數日無人問津的現象。考慮到首付和利率大幅上調、銀行信貸緊縮、人們看跌心理加重等因素，一些二套改善需求者可能主動違約，并以情勢變更、不可抗力等事由予以抗辯，少數首套購房者則可能以首付款不夠等事由提出解約。如果新政朝更加嚴厲的方向變化，則可能催生“退房潮”。

2、引發二手房毀約潮。新政出臺后，二手房交易稅費將增加不少。但當事人在締約時往往對稅費約定不夠明確或難以預見稅費的增加。一些當事人可能會選擇毀約的方式避免更大的損失。

3、因規避 “新政”而引發相關的財產、人身關系糾紛。人們可能采取假借親友名義購房、以未婚異性朋友名義購房以及通過假離婚等方式規避新政對二套房調控的不利影響。在“成功”規避新政調控后，由于約定不明、當事人背信等原因可能導致房屋產權糾紛、撤銷離婚登記行政糾紛。

4、銀行信貸風險可能變相增加。新政嚴把開發商貸款和購房者貸款關口，將導致銀行向房地產行業投資的大幅縮減。然而，房地產行業一直是銀行投資的重要且比較安全的渠道，新政出臺極可能導致開發商和銀行聯手采取高估房產價格變相減少貸款首付、采取更為寬松的開發貸款審查等方式規避新政對房產銷售和銀行信貸的重大沖擊。由此也將導致銀行與購房者、開發商之間發生一些糾紛。

二、預防和化解相關案件糾紛的對策建議

1、法院要完善司法應對措施，能動司法。認真貫徹相關司法解釋、司法意見，及時向轄區黨委、政府溝通協調，認真研究應對方案和處理措施，注重立案調解工作，盡量將矛盾糾紛化解在立案環節。審判部門在處理案件時，應充分考慮政策精神、交易習慣以及社會效果，集中訴訟、統一做思想工作，避免同案不同判、群體上訪等問題。

2、房地產企業要沉著冷靜，理性應對。房地產企業應認真分析定價策略、營銷方式、現金流情況、合同內容以及樓市“新政”對轄區房地產業的影響，盡量避免跟風跌價，讓買房者形成合理的心理預期。如果確需較大幅度跌價，應做好先期買房者的思想工作并給予適當優惠。

3、政府、銀行等部門在貫徹落實新政時要著力于規范和引導房地產業持續健康發展，盡可能避免房地產業的急劇動蕩；同時要創造條件積極引導民間資金合理流動，避免過多資金涌入房地產業。

4、普通買房者要增強風險意識。對規避“新政”而可能引發相關的財產、人身關系糾紛要有較高的風險意識，不能因貪圖一時之利而忽視對規避合作者的考察、規避的內部規定以及規避被查處的風險。在“新政”未明朗前，普通買房者可以暫時觀望，不必急于出手。