隨著大中城市房產(chǎn)價(jià)格居高不下，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場已成為開發(fā)商覬覦的目標(biāo)，但由于城鎮(zhèn)法規(guī)制度的缺失及監(jiān)管的不力，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入大城市的后塵，陷入危機(jī)的邊緣，這種情況突出表現(xiàn)為建設(shè)用地規(guī)劃許可證等用地手續(xù)辦理程序與房產(chǎn)交易過程的的混亂。房產(chǎn)交易糾紛高發(fā)現(xiàn)象不但嚴(yán)重影響了當(dāng)?shù)卣５姆慨a(chǎn)交易秩序也與構(gòu)建和諧社會(huì)的時(shí)代主題不符，甚至已經(jīng)涉及刑事犯罪的問題。

一、當(dāng)前存在的主要問題

一是開發(fā)商沒有資質(zhì)進(jìn)行土地開發(fā)。突出表現(xiàn)為開發(fā)商一般為個(gè)體或合伙，沒有開發(fā)資質(zhì)和資金，也不申請辦理土地使用權(quán)、規(guī)劃許可證等相關(guān)手續(xù)，擅自破土動(dòng)工進(jìn)行房屋建設(shè)，為房產(chǎn)交易的進(jìn)行埋下隱患。

二是房屋銷售過程相當(dāng)混亂。由于沒有取得土地使用權(quán)，開發(fā)商無法取得房屋預(yù)售許可，其銷售的房產(chǎn)無法辦理產(chǎn)權(quán)證。由于沒有資金，開發(fā)商在建房過程中就進(jìn)行房屋銷售，有的甚至存在一房二賣和一房多賣的現(xiàn)象。嚴(yán)重?fù)p害了購房人的合法權(quán)益。

三是相關(guān)民事案件明顯增多。由于一房二賣甚至多賣現(xiàn)象的存在，買房人在知曉情況后紛紛訴至法院，要求開發(fā)商履行合同，甚至各買房人之間對簿公堂的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生，進(jìn)京赴寧信訪的人次趨多，民事糾紛轉(zhuǎn)刑事案件也已發(fā)生。已嚴(yán)重經(jīng)影響了當(dāng)?shù)睾椭C社會(huì)的構(gòu)建和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

四是房地產(chǎn)市場惡性發(fā)展。個(gè)別開發(fā)商的違法違規(guī)開發(fā)現(xiàn)象也在房地產(chǎn)開發(fā)市場上傳遞錯(cuò)誤信號(hào)，形成了紛紛效仿的惡性演變，而買房人拿不到土地證等手續(xù)也許無法取得房屋所有權(quán)，許多房產(chǎn)在糾紛處理過程中處于閑置狀態(tài)，房地產(chǎn)市場已經(jīng)走向惡性發(fā)展的道路。

二、化解糾紛的對策建議

一是加大法制宣傳力度。重點(diǎn)是對開發(fā)商的法制宣傳教育，讓其明白違法違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的嚴(yán)重后果，同時(shí)也要對社會(huì)群眾進(jìn)行法制宣傳，引導(dǎo)群眾在處理類似問題時(shí)如何運(yùn)用法律手段保護(hù)自己的合法權(quán)益，避免各種不當(dāng)運(yùn)用私力救濟(jì)現(xiàn)象的發(fā)生。

二是加強(qiáng)對房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)的宣講，對開發(fā)商詳細(xì)闡明房地產(chǎn)開發(fā)流程及操作規(guī)程，認(rèn)真審核開發(fā)商的是否具有相關(guān)資質(zhì)。對買房人仔細(xì)講解關(guān)于房屋交易如何辦理相關(guān)手續(xù)的流程，使其明白我國物權(quán)法中關(guān)于如何取得房屋所有權(quán)的規(guī)定。

三是加強(qiáng)對建筑市場的管理。加大人員與硬件設(shè)施的投入，并制定詳細(xì)的監(jiān)管制度，以此為建筑市場提供一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境，從而從源頭控制各種違法違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生。

四是加強(qiáng)對房產(chǎn)交易市場的監(jiān)管。對開發(fā)商開發(fā)過程實(shí)行全程跟蹤，確保在開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)都能依法進(jìn)行。在房屋銷售階段實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，并加強(qiáng)各個(gè)部門的聯(lián)動(dòng)，避免出現(xiàn)一房二賣甚至多賣現(xiàn)象的發(fā)生。

五是建立完善的預(yù)防體系與懲罰措施。對于因房地產(chǎn)交易而產(chǎn)生的糾紛要引起高度重視，并提早介入、妥善解決，防止惡性事件和進(jìn)京赴寧現(xiàn)象的發(fā)生。對于各方違法行為要嚴(yán)厲制止，盡量在行政執(zhí)法范圍內(nèi)予以解決。