近年來，農村房屋租賃合同糾紛逐年增多。據統計，2008年，江蘇省蘇州市相城區人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件數為80件，2009年為94件，2011年為142件，今年以來，該院已受理房屋租賃合同糾紛案件104件。其中，農村房屋租賃合同約占80%左右。該類型案件中，部分當事人利用《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規定，以主張未取得合法建設手續的房屋租賃合同無效為由，達到解除合同等不合理訴求的目的，給案件處理和矛盾糾紛化解帶來困難。筆者通過對該院及轄區類案的特點分析、危害后果探討，提出了合理的建議，以求對處理農村房屋租賃合同糾紛處理有所裨益。

一、農村房屋租賃合同糾紛案件的主要特點

1、未取得合法建設手續的房屋大量存在。相城區作為新建城區，自2001年建區以來，城市建設和經濟發展均取得了翻天覆地的變化。但是，由于長期處于城鄉結合部，轄區內未取得合法建設手續的房屋至今仍然大量存在，且廣泛用于出租經營。同時，由于法律知識的局限性，大多數企業及個人對該類房屋租賃合同無效缺乏認識。

2、糾紛起因并非合同無效。近年來，因通貨膨脹等因素，房屋租賃的市場價格不斷上升，由此引發房屋租賃雙方當事人就租金產生爭議的情況大量出現。在訴至法院的房屋租賃合同案件中，糾紛起因多是一方當事人要求提高租金未果，或者因其他原因導致出租方希望解除合同，以便將房屋騰空后上漲租金另行租賃。在解除合同的理由不充足的情況下，一方當事人以房屋未取得合法建設手續為由，提出確認合同無效的訴求或抗辯。

3、案件處理難度很大。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定：出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的合同無效。同時，該司法解釋還規定鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件參照處理。法院在審理農村房屋租賃合同糾紛案件時，能否主動審查合同效力，應否依據規定判定合同無效均存在較大爭議。另外，該類房屋建設時通常經過當地村、鎮允許，部分房屋建設行為還得到過書面認可，盡管手續并不規范，但當事人對法院判決合同無效的結果仍然無法理解，案件服判息訴率很低，上訴率較高。

二、認定農村房屋租賃合同無效的負面影響

1、影響交易秩序。一方當事人以合同無效為由提出訴求或者抗辯，其本質是要達到解除合同等不合理的目的，法院確認合同無效則使得違約方的違約行為合法化。這不但使違約方避免了應承擔的違約責任，在出租方違約的情況下，還可能使其解除合同后能夠以更高的租金對外出租房屋，從而因違約行為而獲取不當利益。因此，法院支持該類糾紛中的合同無效訴求或抗辯，實質上違背了民法的鼓勵交易及誠實信用原則，影響了正常的市場交易秩序。

2、影響政府威信。無合法手續的房屋建設和租賃行為均廣泛存在，正常情況下與有合法手續的房屋建設和租賃沒有任何區別。政府在該類建筑產生過程中缺乏有效監管，房屋建成后，既沒有查處、拆除違法建筑，也沒有禁止該類房屋進行租賃。如果法院確認租賃合同無效，政府仍然既不查處、拆除違法建筑，對其他違法建筑出租行為亦不加干涉，當事人必然認為政府不作為在先、放縱違法行為在后，這將嚴重影響政府威信，使得矛盾糾紛的矛頭指向政府。

3、影響小微企業生產經營。相城區以小微企業為主，占企業總數約72%。這些小微企業由于其生產和經營的小規模特點，利潤微薄，通常租賃沒有正規合法手續建設的廠房作經營之用。經營一段時間后，小微企業如果遭遇出租方以合同無效為由予以清退，更換營業場所和陷入訴訟糾紛所引起的不便可能導致其生產經營受到嚴重影響，甚至受到毀滅性打擊，引發企業破產、倒閉。

三、農村房屋租賃合同無效糾紛的處理對策

1、加大法律宣傳力度。法院應積極貫徹能動司法理念，大力加強司法建議工作，主動深入基層，積極利用巡回審判、法制宣傳等方式，以案釋法。一方面，促進房屋建設行為在審批程序上進一步規范，減少因群眾法律知識不健全而導致的房屋建設不合規。另一方面，使當事人在簽訂合同時自覺遵守法律法規，減少未取得合法建筑手續的房屋租賃行為。

2、源頭減少違法建筑。行政機關應當加大執法力度，嚴格審批建設用地許可證及房屋規劃許可證審批，加強對違規用地、建設行為的執法督查，防止新的違法建筑產生。有效甄別違法建筑后進行針對性處置，對符合補辦手續條件的允許補辦，對不符合城市規劃的，依法認定為違章建筑并強制予以拆除，消減已產生的違法建筑數量。

3、慎重認定租賃合同效力。在審理農村房屋租賃合同糾紛案件時，應當根據案件具體情況，針對性作出處理，慎重認定租賃合同無效。一方面，如果雙方當事人均未提出合同無效的訴求或抗辯的，從鼓勵交易的角度出發，法院不宜直接依照職權認定合同無效；另一方面，一方當事人提出了合同無效的訴求或抗辯后，如果行政機關已經認定房屋為違法建筑的，可以認定合同無效，反之，則應盡量通過調解手段化解糾紛，避免矛盾激化。如果調解手段無法化解的，應當根據合同法第五十八條的有關規定處理，認定以逃避違約責任為目的主張合同無效的違約方承擔過錯責任，以彌補守約方的經濟損失，平衡雙方利益。