蘇州相城法院在審判過程中發現，農村房屋租賃合同糾紛案件中，當事人利用《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規定，以主張未取得合法建設手續的房屋租賃合同無效為由，達到解除合同等不合理訴求的目的，應引起重視。由于該司法解釋規定鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件參照處理，法院在審理農村房屋租賃合同糾紛案件時，主動審查合同效力，能否直接依據規定判定合同無效亦存在較大爭議。今年以來，相城法院已受理房屋租賃合同糾紛案件104件，其中提出合同無效主張的約占總數10%。

一、主要特點

1、未取得合法建設手續的房屋大量存在。相城區作為新建城區，轄區內未取得合法建設手續的房屋至今仍然大量存在，且大量用于出租經營。同時，由于法律知識的局限性，大多數企業及個人對該類房屋租賃合同無效缺乏認識。

2、糾紛起因并非合同無效。該類房屋租賃合同案件中，糾紛起因多是一方當事人要求提高或者減少租金未果，或者因其他原因導致一方希望解除合同。在解除合同的理由不充足的情況下，一方當事人以房屋未取得合法建設手續為由，提出確認合同無效的訴求或抗辯。

3、案件處理難度很大。該類房屋建設時通常經過當地村、鎮允許，部分房屋建設行為還得到過書面認可，盡管手續并不規范，但當事人對法院判決合同無效的結果仍然無法理解，案件服判息訴率很低，上訴率較高。

二、負面影響

1、影響交易秩序。一方當事人以合同無效為由提出訴求或者抗辯，其本質是要達到解除合同等不合理的目的，法院確認合同無效則使得違約方的違約行為合法化，違背了民法的鼓勵交易及誠實信用原則，影響了正常的市場交易秩序。

2、影響政府威信。無合法手續的房屋建設和租賃行為均廣泛存在，正常情況下與有合法手續的房屋建設和租賃沒有任何區別，政府既沒有查處、拆除違法建筑，也沒有禁止該類房屋進行租賃，一旦法院確認租賃合同無效，當事人必然認為政府不作為在先，嚴重影響了政府威信。

3、影響小微企業生產經營。相城區以小微企業為主，這些小微企業通常租賃沒有正規合法手續建設的廠房作經營之用，經營一段時間后，如果遭遇出租方以合同無效為由予以清退，企業生產經營可能受到嚴重影響，甚至引發企業破產、倒閉。

三、對策建議

1、加大法律宣傳力度。積極利用巡回審判、法制宣傳等方式，以案釋法，使當事人在簽訂合同時自覺遵守法律法規，減少未取得合法建筑手續的房屋租賃行為。

2、源頭減少違法建筑。行政機關應當加大執法力度，嚴格控制新的違法建筑產生，對符合一定條件的違法建筑允許補辦建設手續，對不符合城市規劃要求又不能補辦手續的，依法認定為違章建筑并強制予以拆除，從源頭上減少違法建筑的數量。

3、慎重認定租賃合同效力。在審理房屋租賃合同糾紛案件時，一方面，如果雙方當事人均未提出合同無效的訴求或抗辯的，從鼓勵交易的角度出發，法院不宜認定合同無效；另一方面，一方當事人提出了合同無效的訴求或抗辯后，如果行政機關已經認定房屋為違法建筑的，可以認定合同無效，反之，則應盡量通過調解手段化解糾紛，避免矛盾激化。