近期我院受理了多起房屋買賣合同糾紛案件，共同的特點是夫妻的一方?jīng)]有經(jīng)過另一方的同意,就將夫妻共有的房產(chǎn)出賣,后因房產(chǎn)的市場價值上漲而生悔意，具體表現(xiàn)就是以房屋是夫妻共同財產(chǎn)未經(jīng)另一方同意無法轉(zhuǎn)讓為由拒絕履行合同或由另一方直接向法院提起訴訟要求確認房屋買賣合同無效，法院在處理此類案件時由于現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定不一致也是頗為為難。新的物權(quán)法實施之后，對此種案件進行研究很有意義。

實踐當(dāng)中，一種觀點認為，房屋產(chǎn)權(quán)登記屬于物權(quán)公示行為，房產(chǎn)證上的權(quán)利人甲是物權(quán)公示行為的法律后果，甲應(yīng)該是本套房產(chǎn)的合法權(quán)利人，盡管是夫妻共同財產(chǎn)，從善意第三人的角度出發(fā)，應(yīng)視房產(chǎn)證上的個人名義為夫妻共同合意，其處分行為應(yīng)該是合法有效的。同時，房屋買賣合同的簽訂是基于雙方共同的意思表示，應(yīng)確認合同有效。至于夫妻另一方的反對，不影響善意第三人對合同權(quán)利的取得，這也符合民法保護交易安全的的基本思想。

另一種觀點認為，雖然房產(chǎn)證上登記的是甲的名字，但此套房產(chǎn)的真正權(quán)利人是甲和乙，根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問題的意見第89條規(guī)定，“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。”故甲的處分行為是無效的，應(yīng)該認定合同無效，房屋返還。

筆者就本案作如下研究：

1、房屋買賣合同的簽訂是合同雙方合意的行為，只要該合同沒有違反社會公德或強制性法律規(guī)范，從意思自治的立法本意出發(fā)，無論該合同的效力如何，合同本身是成立的。

2、根據(jù)《婚姻法》解釋二第十九條規(guī)定，“ 由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認定為夫妻共同財產(chǎn)。 ”依據(jù)此條精神，雖然房屋權(quán)屬證書登記在甲的名下，但仍應(yīng)當(dāng)認定為夫妻共同財產(chǎn)，一方無單獨處分的權(quán)利。

3、對于房屋買賣合同的效力，因為夫妻一方?jīng)]有單獨處分房屋的權(quán)利，其行為屬于無權(quán)處分行為，故本合同屬于效力待定的合同，應(yīng)該由夫妻另一方進行追認。如拒絕進行追認，合同盡管成立是不生效的。

綜上三點，筆者認為，雖然房產(chǎn)證上是一方的名字，但由于本套房屋屬于夫妻共同共有，一方無權(quán)單獨進行轉(zhuǎn)讓，如沒有另一方予以追認，合同是不生效的。一方在訂立合同時故意隱瞞了房屋的權(quán)屬，導(dǎo)致合同的成立但無法履行，善意第三人無法取得房屋的物權(quán)，但善意第三人依據(jù)已經(jīng)成立的合同，仍享有取得房屋的債權(quán)請求權(quán)，現(xiàn)因夫妻另一方的拒絕追認而導(dǎo)致該債權(quán)無法實現(xiàn)，過錯方需承擔(dān)責(zé)任。在具體責(zé)任承擔(dān)上，無論是構(gòu)成締約過失責(zé)任還是違約責(zé)任，過錯方都需賠償善意第三人的經(jīng)濟損失。