[案情概要]  2009年4月25日，出租人曹某與承租人許某簽訂租房協議一份，雙方約定由曹某將其一幢三層樓房（包括廚、衛）租給許某，暫定期限三年。協議簽訂后，雙方履行了協議，現許某尚在租用該房屋。朱某系曹某之妻，兩人于1992年結婚，婚后生一女。本案所涉房屋由曹某、朱某于婚后自建，建房用地為國有出讓土地，至今未辦理房屋產權登記。建房時，其女尚在中學讀書。2011年6月26日，曹某在未通知許某的情況下與陶某簽訂購房協議一份，將上述房屋以688000元的價格出售給陶某。許某得悉曹某與陶某簽訂協議后主張優先購買權，要求法院判令曹某與其簽訂與陶某簽訂的商品房買賣合同內容等同的合同。

法院審理后認為：本案所涉房屋系曹某與朱某夫妻共同財產，曹某未經朱某同意，向陶某出售夫妻共有的房屋，屬于部分共有人處分共有財產時未征得其他共有人同意，其所簽購房協議屬于效力待定合同，現朱某通過訴訟表明不同意出售訟爭房屋，故應當認定曹某與陶某所訂房屋買賣協議無效。許某作為房屋承租人在同等條件下享有優先購買權的前提條件必須是出租人與第三人所簽房屋買賣合同有效，因曹某與陶某的買賣合同無效，許某主張優先購買權的前提不能成立。依照《中華人民共和國合同法》第五十一條，第二百三十條之規定，判決：一、被告曹某與第三人陶某之間訂立的房屋買賣協議無效。二、駁回原告許某的訴訟請求。

[法官評析]  本案主要涉及三個問題：1、被告曹某與第三人陶某簽訂的房屋買賣協議是否有效。2、承租人在什么情況下對承租房屋享有優先購買權。3、承租人優先購買權的法律救濟。

一、關于曹某與陶某簽訂的房屋買賣協議的效力問題。本案所涉房屋系曹某與朱某的夫妻共同財產，根據《中華人民共和國婚姻法》的規定，夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。本案中，曹某未經房屋共有人朱某的同意而擅自處分共有財產，應屬無權處分行為。根據《中華人民共和國合同法》第五十一條的規定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效，即曹某所簽的購房協議屬于效力待定協議。現朱某通過訴訟表明不同意出售訟爭房屋，故應當認定曹某與陶某所訂房屋買賣協議無效。

二、關于承租人優先購買權的問題。承租人優先購買權是一種民事利益，其成立基礎是合法有效的租賃合同，具有很強的債權特征，并非一種特殊的物權。首先，承租人對承租房屋說不上有實質意義的支配力。其次，承租人的優先購買權實際上是一種不確定的權利，可以形象的稱為機會權利。即法律賦予承租人這項權能，是否能夠真正去行使此權利，還要取決于出租人是否處分標的物，并需第三人參與購買才能體現優先。再次，購買時不能對抗房屋共有人、近親屬和善意第三人，不具有對世的屬性。根據《中華人民共和國合同法》第二百三十條的規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利，此即承租人的優先購買權。同等條件主要是指價格、價款支付方式等，但出租人有證據證明其與第三人存在親屬關系或其他特殊關系，且該關系對其是否出賣房屋或出賣房屋的條件確有重大影響的除外。本案中，出租人曹某應當在出賣租賃房屋之前的合理期限內通知承租人許某，許某在同等條件下享有優先購買權，當然享有優先購買權的前提是合同有效。

三、關于承租人優先購買權的法律救濟。最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條規定，出租人與第三人之間的房屋買賣合同被確認無效或者被撤銷的，承租人要求按第三人購買房屋的同等條件購買的，人民法院不予支持，但出租人同意的除外。該解釋第二十一條同時規定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權，承租人請求出租人承擔賠償責任，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。優先購買權的賠償責任是以租賃合同為基礎，因為出租人違反了法定的通知義務，應該承擔的是違約性賠償責任。優先購買權的行使不影響出租人與第三人合同的效力，只對出租人有法定的約束義務，其違法產生的是合同責任。本案中，原告許某主張要求以同等條件與被告曹某簽訂房屋買賣合同，因被告曹某及其共有人朱某不同意出售該房，故曹某與第三人陶某之間簽訂的買賣合同無效，據此法院判決駁回了原告許某的訴訟請求。

綜上所述，承租人在同等條件下享有優先購買權的前提是出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效。