【案情】 2005年1月王某將自己建造的沿路農房一套六間賣給回鄉養老的退休干部張某(城鎮居民)。雙方約定價款8萬元,后王某交付房屋,張某支付房款。2011年8月張某所購房屋因修建高速公路需要拆遷，按照補償規定張某將獲得補償款30萬元。王某見張某因房屋拆遷補償將獲得巨額利益，遂向人民法院提起訴訟，請求人民法院認定房屋買賣合同無效，判令張某返還房屋。對于本案的處理，筆者有一些粗略的思考，以作拋磚引玉之用。

一、王某與張某所簽訂的農房買賣合同是否有效？

關于農村房屋買賣合同的效力問題在理論界歷來都有爭議，存在兩種截然不同的觀點，即有效論與無效論。

持有效論的學者主張，農村房屋買賣合同是雙方的真實意思表示，不違反法律和行政法規，且不存在《合同法》第44條、第52條規定的無效情形，對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行義務，不得擅自變更或解除合同。雖然1999年國務院辦公廳頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條明確規定“農民的住宅不得向城市居民出售”、“有關部門不得為購買的住宅發放土地使用證和房產證”。但是《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》不具有行政法規定效力，其效力等級要低于行政法規。因此不能作為認定合同無效的依據。因此，法院應當認定合同有效，以維護交易秩序的穩定和安全。

持無效論的學者主張，農村房屋買賣合同違反了法律的強制性規定。我國《土地管理法》第63條明確規定:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”因此,在農村宅基地上所建商品房買賣合同違反了法律的強制性規定而應當認定無效。另外，2004 年 11 月《國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見》中也明確規定“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地,嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。因此,宅基地的轉讓是違法行為,涉及宅基地轉讓的農村房屋買賣合同當然是無效合同。需要特別指出的是，持無效論的學者對于本集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同認為是有效的。

筆者贊同第二種觀點即無效論。筆者認為，要認定農村房屋買賣合同的效力有無，首先必須對農村房屋的產權結構和性質進行分析。一個房屋的產權，從其結構上分析，應分為兩個部分，一部分是地上房屋的權屬，一部分是房屋所占有土地的權屬。我國農村居民居住房屋的產權，從結構上分析，應區分為房權和地權，而在權屬性質上也分為兩種性質，第一種便是房權的絕對私有的性質，第二種便是宅基地集體所有，個人有限使用的相對私有的性質。以上兩種性質的權利，由于我國目前法律規定的不同，在交易上存在很大的差異。農村房屋的地上物權，屬于農村居民的絕對私權，理論上權利人依法可以自由處分。農村房屋所使用的宅基地屬于農村集體經濟組織集體所有，農村居民只具有使用權，而我國目前的土地管理法規禁止對集體土地使用權進行買賣（《土地管理法》第63條規定:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設……），對農村宅基地也作了只允許本集體經濟組織成員使用，且一戶只能擁有一處宅基地使用權的規定，這就使農村居民對宅基地使用權只具有占有使用的權利，其他權能受到很大的限制，即不能隨意買賣。由于房屋所有權與房屋所占有的宅基地使用權相互依存，在使用和流轉時不可分，因此對農村居民宅基地使用權的限制，導致了農村房屋買賣上的特殊性即交易范圍的特定性。根據目前的法律規定，農村房屋只能在本集體經濟組織成員間買賣，否則，買賣合同關系依法無效，買賣雙方締結合同的目的就不能實現。具體到本案中，因為張某不是王某所在集體經濟組織的成員，所以王某與張某之間所簽訂的房屋買賣合同應當是無效的。

筆者認為，從立法目的角度來看,限制農村房屋買賣的實質是限制農村宅基地的轉讓，這種限制性規定所要達到的目的，并不僅僅是限制農民用土地賺錢，也不僅僅是限制城鎮居民獲得農村土地使用權，其真正的立法精神和根本原因是為了保護耕地等農業用地，保障農牧業的資源保值增值，維護農業乃至整個國民經濟的安全和穩定。

二、認定合同無效后如何平衡雙方當事人的利益沖突？

《合同法》第五十八條規定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。根據本條的規定農村房屋買賣合同在被認定為無效之后，由于農村房屋買賣雙方均違反了國家法律規定，因此給雙方所造成的損失由各自承擔。據此，出售方也就不再需賠償買受方的損失。我們不難發現這樣的處理結果對于買方來說受到的損失是巨大的。特別是近年來城鎮、農村的房價都在飛速飆漲，如果按照這種處理結果買方所得到的只能是幾年前甚至是十幾年前的購房款。這樣的結果明顯違背了民法所追求的公平原則。另外，這種這種以故意違約而獲利的心態也不應當得到提倡。因此，如何平衡雙方當事人的利益沖突，更好的體現公平價值就成了我們必須面對的問題。

筆者認為，只有在明確雙方當事人因合同無效而受到的具體損失的基礎之上再厘清雙方的過錯大小，然后做出裁判才能更好的客觀的平衡雙方當事人的利益沖突。所以，筆者首先試圖對買方與賣方因合同無效而受到的損失予以確定,然后再對買賣雙方過錯程度進行進一步分析。

對賣方而言，合同無效，房屋產權一直沒有變化，仍歸其所有。因此，賣方損失就是買方居住使用期間的使用費用。對于該損失如何確定，一般可以比照同樣房屋出租的租賃費標準進行確認。

對于買方而言，合同無效后其受到的損失比較嚴重。一方面，合同無效，所購買的房屋應當返還，致使其出資購房用于居住的目的不能實現，他就必然要另行出資購房實現居住權利，而由于房屋的市場價值近幾年來一直是呈上升趨勢，故購買方在合同無效后為實現相同的居住權利所支出的資金肯定會比購房時高，之間的差額就應該是他的較大部分損失。另一方面，購房款的利息損失，也應當是買方的一部分損失。

從表象上看，農村房屋買賣合同的雙方的確均違反了國家法律規定，但是，提起農村房屋買賣合同訴訟的主要原因是由于房價迅速上漲，出售房屋的農民一方為獲利而反悔，以致借助法律對其有利規定，違背誠實信用原則對本公堂。主觀上具有惡意，因此，可以認定賣方的過錯大于買方。

綜上，在損失確定，過錯厘清的基礎之上確定責任承擔更能體現公平。具體而言，買方承擔比照租賃費確認的房屋使用費用；賣方除應退還購房款及購房期間利息外，還應當承擔買方再次實現居住權與原購房款之間差價的大部分（如70%左右）。

本案中，張某應當將房屋返還王某并支付購房期間的房屋使用費用。王某除應當返還張某購房款8萬元及其利息外，還應當承擔張某再次實現居住權與原購房款之間差價的大部分。