《合同法》第229條規(guī)定"租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，不影響租賃合同的效力"。最高院《民通意見》第119條規(guī)定，"私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效"。法理學(xué)將上述法律規(guī)定稱之為"買賣不破租賃"原則。該原則有利于保護(hù)承租人的合法權(quán)益，有利于維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)及人民生活秩序的穩(wěn)定。然而，在適用該原則的過程中由于見解不一，導(dǎo)致法院判決結(jié)果的差異。本文以一則案件為例，從合同解除的視角，剖析買賣對(duì)房屋租賃合同的影響。

一、基本案情

2001年10月30日，甲、乙雙方簽訂房屋租賃協(xié)議一份，約定由甲將營(yíng)業(yè)用房一套出租給乙，租期1年，即從2001年10月30日起到2002年10月30日止，約定租金每年1000元。后雙方按約履行協(xié)議，期限屆滿后，雙方未續(xù)簽租賃協(xié)議，乙繼續(xù)租用上述房屋，租金交納至2007年10月30日，之后乙不再繳納租金。2009年4月13日，甲致函給乙妻，告知其若在規(guī)定期限內(nèi)未登記預(yù)訂房屋，則視為其放棄購(gòu)買其租賃房屋的權(quán)利，乙可以公開對(duì)外發(fā)售。乙妻在回執(zhí)上簽收并注明"本人不準(zhǔn)備購(gòu)買"。2009年9月17日，甲與丙簽訂房屋銷售協(xié)議一份，將該營(yíng)業(yè)用房出售給丙，并于2010年1月26日過戶至丙名下。2010年及2012年，甲先后兩次以房屋遷讓為由起訴乙夫婦，要求乙夫婦遷出上述訟爭(zhēng)房屋，后分別撤回了訴訟。2013年1月，甲再次起訴乙，要求與乙解除租賃合同關(guān)系并要求乙向其繳納欠交的2008年至2011年的房屋租金4000元。庭審后，甲撤回了要求乙給付2008年至2011年的房屋租金4000元的訴訟請(qǐng)求。

二、法院判決及其理由

法院認(rèn)為，被告乙在與原告甲于2001年10月30日簽訂的房屋租賃協(xié)議租期屆滿后，雙方雖未續(xù)簽書面合同，但被告乙仍然按照原合同使用房屋和交納租金，原告甲亦未提出異議，雙方都以各自行為表示繼續(xù)履行原租賃協(xié)議，故原、被告乙之間形成了事實(shí)上的不定期租賃合同關(guān)系。自2007年10月30日之后被告乙雖繼續(xù)占有、使用該房屋卻不再向原告甲繳納租金，根據(jù)法律規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，原告甲曾為此向法院起訴，要求被告乙遷讓出上述租賃房，對(duì)此原告甲以自己的實(shí)際行為終止了雙方的租賃關(guān)系，故原告甲現(xiàn)主張要求與被告乙解除租賃合同關(guān)系的訴訟請(qǐng)求依法應(yīng)予支持。庭審后，原告甲撤回了要求被告乙給付2008年至2011年的房屋租金4000元的訴訟請(qǐng)求，并不違反法律規(guī)定，依法予以準(zhǔn)許。據(jù)此，依法判決原告甲與被告乙之間的房屋租賃關(guān)系予以解除。乙不服原審判決上訴，后又撤回上訴。

三、本案中的法律問題及剖析

結(jié)合本案中的事實(shí)，以合同解除角度看，根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)總結(jié)如下法律問題：第一，甲、乙間在2002年約定租賃期限到期后至2007年10月30日最后交房租日期止，產(chǎn)生何種法律關(guān)系。第二，甲、乙間在2007年10月30日至2009年9月17日甲、丙簽訂買房協(xié)議前，產(chǎn)生何種法律關(guān)系。第三，2009年9月17日甲、丙簽訂買房協(xié)議后至2010年1月26日產(chǎn)權(quán)過戶前，甲、乙、丙之間產(chǎn)生何種法律關(guān)系。第四，2010年1月26日產(chǎn)權(quán)過戶后，甲、乙、丙間為何種法律關(guān)系。

對(duì)于問題一，筆者贊同上述判決的意見，根據(jù)《合同法》第二百三十六條的規(guī)定，原、被告乙之間形成了事實(shí)上的不定期租賃合同關(guān)系。

對(duì)于問題二，甲乙雙方依然是不定期租賃合同關(guān)系。因乙未及時(shí)繳納房租，甲享有解除不定期租賃合同的權(quán)利，及向乙主張租金的追償權(quán)。因甲未主張合同解除，所以合同延續(xù)。

對(duì)于問題三，由于之前乙妻子放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，甲、丙簽訂房屋買賣合同后，買賣合同有效。但房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移標(biāo)志為產(chǎn)權(quán)過戶登記，因此時(shí)尚未辦理過戶手續(xù)，甲、乙間依然是不定期租賃合同關(guān)系，甲享有合同解除權(quán)及租金追償權(quán)。

對(duì)于問題四，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶到丙名下，基于買賣不破租賃原則，甲、乙間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)移到丙、乙之間，丙為新的房東，原不定期租賃合同在丙、乙間繼續(xù)有效。此時(shí)，甲享有向乙追償之前租金的權(quán)利，丙享有收取之后租金、解除合同并請(qǐng)求交付房屋的權(quán)利。由于甲已經(jīng)不是房屋的所有人，甲的租賃合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移至丙，所以甲不再享有向乙主張房屋交付及新房租收取的權(quán)利。同時(shí)，因合同主體身份轉(zhuǎn)移，所以甲也無權(quán)再主張合同解除。

綜上，筆者認(rèn)為，在本案的審理中，甲、乙雙方租賃合同不復(fù)存在，甲主張解除合同的主體不適格。甲可以放棄2008年到2010年產(chǎn)權(quán)過戶前租金收取的權(quán)利，但從2010年產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)起至起訴期間甲不再享有租金收取的權(quán)利，所以也就無所謂放棄。本案應(yīng)該判決駁回甲的訴訟請(qǐng)求。