近年來，隨著房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，因逾期交房所引發(fā)的糾紛也呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢(shì)，新沂法院三年來審理的82件商品房預(yù)售合同案件進(jìn)行中，65%是因逾期交房引發(fā)，這類案件存在五種情形，四大審理難點(diǎn)，對(duì)此，該院提出了三條建議。

四種情形

一、開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證

開發(fā)商在合同約定的交房日期未取得商品房預(yù)售許可證，致使房屋無法開工建設(shè)，或者違法建成了房屋，但因?yàn)椴荒芴峁┫嚓P(guān)文件而無法向購(gòu)房者交房，約占30%。

二、購(gòu)房者認(rèn)為房屋存在質(zhì)量問題拒絕入住

購(gòu)房者在收房時(shí)認(rèn)為房屋存在質(zhì)量問題，或者認(rèn)為房屋不符合合同約定的質(zhì)量要求或裝修標(biāo)準(zhǔn)，從而拒絕在合同約定的時(shí)間內(nèi)收房，并在此后要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任，約占30%。 

三、開發(fā)商“一房二賣”

開發(fā)商“一房二賣”，致使在合同約定的交房時(shí)間內(nèi)無法向購(gòu)房者交房，約占10%。

四、開發(fā)商工作失誤

開發(fā)商本可在合同約定的時(shí)間內(nèi)交房，但因工作中發(fā)生失誤，遲延通知購(gòu)房者收房，約占10%。

四大審理難點(diǎn)

一、糾紛發(fā)生在購(gòu)房者和房地產(chǎn)開發(fā)公司之間，購(gòu)房者充當(dāng)原告者居多，在成訟前已經(jīng)多次交涉，積怨較深，所以在訴訟中對(duì)抗較為激烈，案件調(diào)解難。

二、在商品房經(jīng)過驗(yàn)收合格后，購(gòu)房者是否有權(quán)再對(duì)房屋進(jìn)行核驗(yàn)后再收房，或者購(gòu)房者在收房后經(jīng)核驗(yàn)確認(rèn)房屋主體質(zhì)量存在問題，能否向開發(fā)商主張逾期交房違約金。

三、房屋銷售合同未將竣工驗(yàn)收作為交房條件進(jìn)行的房屋交付和未達(dá)到驗(yàn)收條件而進(jìn)行的房屋交付是否有效。

四、房屋竣工驗(yàn)收是否必須經(jīng)過向有關(guān)部門備案才算符合交付條件。

三條建議

一、加大法制宣傳力度，提高購(gòu)房者的法律意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，尤其在購(gòu)房過程中應(yīng)注意審查開發(fā)商的相關(guān)資質(zhì)條件及購(gòu)房合同中的房屋交付條款。

二、有關(guān)部門應(yīng)該有效利用竣工驗(yàn)收備案制度，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房屋竣工驗(yàn)收行為的審查和違法驗(yàn)收行為的處罰，同時(shí)探索改革現(xiàn)行的房屋整體驗(yàn)收模式，以確保驗(yàn)收的針對(duì)性和實(shí)效性。

三、法院應(yīng)依法、合理進(jìn)行裁判，對(duì)經(jīng)核驗(yàn)后確認(rèn)房屋主體質(zhì)量不合格的，確認(rèn)房屋交付行為無效；對(duì)經(jīng)核驗(yàn)后房屋質(zhì)量存在瑕疵但主體質(zhì)量不存在問題的，確認(rèn)房屋交付行為有效，開發(fā)商無需承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任，但應(yīng)履行相應(yīng)保修義務(wù)，消除糾紛的發(fā)生。