淺析抵押房地產(chǎn)案件的執(zhí)行
作者：商?hào)|雷 發(fā)布時(shí)間：2007-12-25 瀏覽次數(shù)：1287
在民事執(zhí)行程序中，人民法院采取查封、拍賣(mài)等強(qiáng)制執(zhí)行措施時(shí)，常常需要以被執(zhí)行人的房地產(chǎn)作為執(zhí)行標(biāo)的或執(zhí)行對(duì)象，對(duì)房地產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行必然涉及債權(quán)與物權(quán)法等諸多法律的種種規(guī)定，因而在實(shí)際執(zhí)行中如何正確適用法律尤為重要。本文試就抵押房地產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行的有關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行探討。
一、房地產(chǎn)的特性
所謂的房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，其中房產(chǎn)是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物，地產(chǎn)主要是指土地使用權(quán)。雖然這兩者都屬于物權(quán)的范疇，除具有物權(quán)的一般屬性外，也有它自身的特殊性。這主要表現(xiàn)在如下三個(gè)方面：
首先，房地產(chǎn)與人們的生產(chǎn)生活密切相關(guān)，案件的執(zhí)行標(biāo)的是房地產(chǎn)及與房產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利除了對(duì)房產(chǎn)享有的占有、使用、收益、處分等一般物權(quán)外，還有相關(guān)的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)等等。
其次，作為執(zhí)行標(biāo)的房產(chǎn)都是特定的物，除具有不可替代性外，其價(jià)格巨大且具有不特定性。房產(chǎn)的價(jià)格除了政策規(guī)定的確定因素外，還受地區(qū)、環(huán)境、年代、交通、總體規(guī)劃及市場(chǎng)因素等諸因素的影響，同一地區(qū)同一房型，也可能會(huì)出現(xiàn)不同的價(jià)格，因此須經(jīng)有評(píng)估資格的專(zhuān)門(mén)機(jī)關(guān)的估價(jià)才能確定價(jià)格。
再次，由于房產(chǎn)不能脫離地產(chǎn)而存在，所以房產(chǎn)的所有權(quán)與土地的使用權(quán)通常是聯(lián)系在一起的，即權(quán)利人如果擁有了房產(chǎn)的所有權(quán)也即擁有了相應(yīng)土地的使用權(quán)。故房產(chǎn)所有權(quán)與土地使用權(quán)還具有依附性，在執(zhí)行時(shí)必須一并執(zhí)行，而且須經(jīng)國(guó)家專(zhuān)門(mén)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)辦理登記手續(xù)。
二、當(dāng)前執(zhí)行房地產(chǎn)案件存在的問(wèn)題
最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《查封規(guī)定》）第六條規(guī)定，對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。該規(guī)定出臺(tái)后，引起了社會(huì)各界的較大反響。因其規(guī)定的太過(guò)原則，既未明確“被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬”的范圍，也未明確判斷某一房屋為“生活所必需居住房屋”的標(biāo)準(zhǔn)，給具體的執(zhí)行實(shí)踐活動(dòng)帶來(lái)了不少的困惑。
三、抵押房地產(chǎn)案件的執(zhí)行
房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，是屬于一種物權(quán)的擔(dān)保。
（一）抵押房地產(chǎn)的查封
執(zhí)行房地產(chǎn)抵押案件中查封措施的效力查封是指執(zhí)行法院對(duì)作為執(zhí)行對(duì)象的房地產(chǎn)就地封存，禁止被執(zhí)行人對(duì)其處分的一種臨時(shí)性強(qiáng)制措施。查封實(shí)施完畢后，查封即發(fā)生法律效力，非經(jīng)法定程序撤銷(xiāo)，查封效力不能消滅，其效力主要表現(xiàn)為：
1、債務(wù)人喪失處分權(quán)，但仍擁有所有權(quán)。房地產(chǎn)被查封后，債務(wù)人對(duì)該房地產(chǎn)的處分權(quán)即被禁止，不得轉(zhuǎn)證或設(shè)立其它物權(quán)，債務(wù)人對(duì)該房地產(chǎn)所為的任何有礙執(zhí)行的處分均屬無(wú)效。
2、經(jīng)執(zhí)行法院許可，債務(wù)人可為必要的管理和使用。對(duì)房地產(chǎn)的查封權(quán)限制債務(wù)人的處分權(quán)，并非一定要?jiǎng)儕Z債務(wù)人的所有權(quán)和使用權(quán)，故已查封的房地產(chǎn)在拍賣(mài)成交前，執(zhí)行法院可在必要的范圍內(nèi)允許債務(wù)人使用和管理。
3、查封效力所及的范圍。對(duì)房地產(chǎn)的查封，其效力及于該房地產(chǎn)及其構(gòu)成部分和從物，并及于查封物的天然孳息，但一般不及于查封物的法定孳息，因?yàn)榉ǘㄦ芟⑼切枰谌私o付，是債務(wù)人對(duì)第三人金錢(qián)債權(quán)或物的交付請(qǐng)求權(quán)，而查封權(quán)限制債務(wù)人的處理行為，并不限制第三人的清償行為。
值的注意的問(wèn)題是：
1、根據(jù)最高人民法院《查封規(guī)定》的規(guī)定，屬于該規(guī)定第5條、第6條規(guī)定范圍內(nèi)的財(cái)產(chǎn)，人民法院不得查封、拍賣(mài)、變賣(mài)；2、對(duì)被執(zhí)行人所有的他人享有抵押權(quán)的房地產(chǎn)進(jìn)行查封、拍賣(mài)時(shí)，要先行估價(jià)，如果經(jīng)估價(jià)，在抵押權(quán)人行使優(yōu)先受償權(quán)后沒(méi)有剩余的，就不應(yīng)再予查封、拍賣(mài)。
（二）抵押房地產(chǎn)的處理
在最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》出臺(tái)以前，各法院在處理涉案房地產(chǎn)時(shí)，遵循的原則和程序均大有不同，且存在的問(wèn)題頗多，侵害當(dāng)事人權(quán)益的行為也時(shí)有發(fā)生。因此，最高人民法院為了進(jìn)一步規(guī)范民事執(zhí)行中的拍賣(mài)、變賣(mài)措施，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，出臺(tái)了該規(guī)定。該規(guī)定實(shí)施后，使得執(zhí)行過(guò)程中財(cái)產(chǎn)的處置程序有了明確的規(guī)定，具體到實(shí)踐中，在執(zhí)行房地產(chǎn)案件時(shí)，通常有以下幾種做法：
1、將涉案房地產(chǎn)依法定程序拍賣(mài)或變賣(mài)后的所得價(jià)款，用于清償債務(wù)；
2、對(duì)拍賣(mài)、變賣(mài)不成的房地產(chǎn)經(jīng)債權(quán)人同意后，由債權(quán)人租賃，租金抵償債務(wù)，也可租給第三人，第三人應(yīng)付的租金用于清償債務(wù)；
3、如果債務(wù)人已將房產(chǎn)抵押給其他債權(quán)人的，經(jīng)拍賣(mài)所得價(jià)款在抵押權(quán)人優(yōu)先受償后余額用于清償債務(wù)；
4、如果雙方同意可將房產(chǎn)作價(jià)后直接折抵給債權(quán)人，差額部分實(shí)行多退少補(bǔ)；
5、如果執(zhí)行標(biāo)的是在建工程，在確認(rèn)其所有權(quán)后予以查封，限期債務(wù)人履行債務(wù)，到期不履行的，委托拍賣(mài)行整體拍賣(mài)清償；
6、如果經(jīng)三次拍賣(mài)仍流拍，申請(qǐng)執(zhí)行人和相關(guān)權(quán)利人不同意以物抵債的，解除查封，退還被執(zhí)行人；
7、對(duì)土地使用權(quán)的執(zhí)行。如果債務(wù)人只交了部分土地出讓金而取得土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)拍賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先支付土地出讓金和國(guó)家稅收，余額清償債務(wù)。如果執(zhí)行的房產(chǎn)的土地使用權(quán)是劃撥方式取得的，經(jīng)土地管理部門(mén)，房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)后該土地使用權(quán)連同地上建筑物構(gòu)筑物一并拍賣(mài)。
如拍賣(mài)底價(jià)中包含土地使用權(quán)的，拍賣(mài)成交后應(yīng)將拍賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先支付土地出讓金及稅收，余額清償債務(wù)，受讓人直接取得土地使用權(quán)。如拍賣(mài)底價(jià)中不包含土地使用權(quán)的在拍賣(mài)成交后所得價(jià)款清償債務(wù)，買(mǎi)受人向政府交納土地出讓金，并與土地管理部門(mén)簽訂國(guó)有土地出讓合同，正式取得土地使用權(quán)，但不能改變?cè)幸?guī)劃土地的性質(zhì)。
（三）抵押權(quán)的優(yōu)先受償
房地產(chǎn)抵押債中抵押人應(yīng)優(yōu)先受償根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定》第40條的規(guī)定，人民法院對(duì)被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)和留置權(quán)的財(cái)產(chǎn)，可以采取查封、扣押措施，財(cái)產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)后所提價(jià)款，應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人或留置權(quán)人優(yōu)先受償后，其余額部分用于清償申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)，該條規(guī)定表明：
1、對(duì)他人享有擔(dān)保物權(quán)的被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，人民法院在執(zhí)行中可以查封、扣押，也可以采取拍賣(mài)、變賣(mài)措施；
2、拍賣(mài)、變賣(mài)所得的價(jià)款，必須首先清償擔(dān)保物權(quán)人的債權(quán)，對(duì)被執(zhí)行人的房產(chǎn)查封、拍賣(mài)后，變價(jià)款應(yīng)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)抵押人的抵押權(quán)，其余款價(jià)才可作為執(zhí)行款。如果抵押人的債權(quán)未到清償期的，應(yīng)當(dāng)按照《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定，向抵押權(quán)人提前清償，可向其約定的第三人提存，以保護(hù)抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。
(四)抵押房地產(chǎn)的遷讓
遷出抵押房也講人性化 。依據(jù)《執(zhí)行抵押房屋規(guī)定》第二條的規(guī)定，在對(duì)房屋裁定拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人六個(gè)月的寬限期。之所以給被執(zhí)行人騰空房屋的寬限期，一方面體現(xiàn)了對(duì)于被執(zhí)行人生存居住權(quán)的尊重，另一方面也給被執(zhí)行人主動(dòng)騰空房屋提供了一定的機(jī)會(huì)。
但同時(shí)，依據(jù)《執(zhí)行抵押房屋規(guī)定》第六條的規(guī)定，被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出。由于低保對(duì)象以房屋抵押取得銀行貸款的情況較為少見(jiàn)，而且其居住的房屋本身價(jià)值不會(huì)太高，采取強(qiáng)制其遷出房屋并為其提供臨時(shí)住房的辦法對(duì)實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)執(zhí)行人抵押權(quán)的意義不大，因此《執(zhí)行抵押房屋規(guī)定》對(duì)以低保對(duì)象為被執(zhí)行人的情況作了例外規(guī)定。
