隨著現代化城市建設和發展速度日益加快,房屋拆遷力度逐步加大。城市房屋拆遷是一項事關大局的系統工程，涉及到城市建設規劃、區域規劃發展、城市國民經濟計劃、居民安居樂業、社會秩序穩定、構建和諧社會等重大問題。各方當事人在拆遷安置補償方式、標準等核心問題上矛盾較為突出,稍有不慎極有可能引發群體性上訪、民轉刑案件，最終必將影響社會穩定、阻礙經濟發展。近年來，從南通港閘法院和南通開發區院受理案件數來看，開發區拆遷案件總體呈上升趨勢，2003年受理29件，2004年受理36件，2005年受理56件。房屋拆遷有其特殊性，人多、面廣、影響大、當事人地位懸殊。要解決拆遷引發的矛盾，難度可想而知。在城市拆遷改造任務艱巨的形勢下，如何避免矛盾、減少糾紛、快速推進拆遷進度，給經濟發展提供一個更廣闊空間已成為我們當前關注的焦點。

一、目前房屋拆遷中存在的一些主要問題

1、拆遷矛盾不斷升級  現在拆遷的居民大部分經濟能力一般，迫切希望通過拆遷得到政府關心和照顧。而我們現行的拆遷政策和法令中，社會福利概念逐漸地發展成為市場化操作，各拆遷公司為了自己的利益，也往往打著政府名義拆遷，從而使得拆遷對象對拆遷的怨恨都歸結到政府身上，導致上訪人數增多，甚而出現群體性上訪事件。

2、部分拆遷評估有瑕疵  在拆遷過程中往往由拆遷公司單方面聘請評估公司，且雙方約定評估價值不能超標，大多評估單位為贏得這一評估業務，最終估價的結果遠遠低于房屋的真正市場價，從而使得拆遷對象的房屋財產價值大大縮水，中間的差價往往都進了開發公司的腰包。而且在評估時，沒有規范的斟察筆錄，報告出來后也未能及時送達被拆遷人，易致拆遷人與被拆遷人對拆遷房屋價值認定的差距懸殊，增加解決矛盾的難度。

3、有些補償協議欠嚴謹 拆遷人與被拆遷人在簽訂安置補償協議時不嚴謹，部分項目用鉛筆進行填寫，在對方簽字后又進行涂改。或者在水筆書寫的項目上直接涂改。還有雙方在具體項目上對補償金額、補償面積、安置地點、搬遷過渡費、給付方式及期限沒有詳細說明，日后雙方發生爭議，法院也難以對協議內容認定。

4、確定被拆遷人欠慎重  被拆遷房屋產權人不明確時，不經法定程序隨意確認被拆遷人，侵害他人合法權益。還有拆遷公司將非產權人的實際居住人與產權人一并列入被拆遷人，有的遺漏了部分產權人,這就容易引起以后的民事糾紛。

二、存在問題的成因

1、拆遷主體不規范  拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資質的單位拆遷。實踐中有些受委托的拆遷實施單位資格證書已過期，某些拆遷單位實施拆遷的人員工作方法簡單，不注重宣傳和說服工作，“一哄、二騙、三嚇唬”，最后以政府文件壓人、以勢壓人。這些不文明拆遷行為勢必引起被拆遷人對拆遷人強烈不滿。在一定程度上損害了政府的威信和形象，并易引發裁決和訴訟。

2、拆遷程序不完整  拆遷是被拆遷人通過放棄被拆遷房屋及其附屬物，以貨幣形式或產權調換形式而取得拆遷補償，拆遷人通過對被拆遷人進行拆遷補償而取得拆除被拆遷人房屋及其附屬物的權利活動。這就關系到土地、房屋等不動產的權屬變動。不動產權屬變動必須要嚴格按法定程序來進行，然而在很多拆遷過程中，房屋拆遷項目的評估、拆遷許可證的審查頒發、房屋拆遷公告的發布主體及內容、拆遷的委托、拆遷期限的審批、行政通告等方面不盡到位。前置手續還沒辦完，就進入后面實施階段。如土地正在報批過程中，在還未取得土地使用權的前提下，就超前開出拆遷許可證，委托拆遷公司進行拆遷。還有由政府出具的拆遷許可證規定的拆遷期限一般為15天至30天，在實際拆遷過程中時間很長，超期拆遷不補辦延期手續，這些程序瑕疵也容易引發雙方的爭議，最終可能導致雙方矛盾激化，影響拆遷工作的順利進行。

3、評估行為較隨意  在選擇評估公司上，由拆遷公司單方面操作，并且拆遷公司給評估公司限定了評估價值范圍，搞人情評估，而且有些拆遷公司選擇的評估公司達不到省級核發的三級以上評估資質。如此評估出來的價值要得到被拆遷人的認可顯然不太可能。還有現場評估時，被拆遷人有時不在場，或即使在場評估公司只是畫個草圖，也沒有勘察筆錄。評估結果可信度很低，難使被拆遷人信服。評估報告出來，拆遷公司不送達給被拆遷人，嚴重侵害了被拆遷人知情權，同時也剝奪了被拆遷人對該評估報告提出異議的權利，在此基礎上訂立安置補償協議是很難協商一致的。如我院受理的南通大華置業拆遷有限公司訴張長貴拆遷糾紛一案，就是確定評估公司沒有征求被拆遷人的意見，評估時被拆遷人不在現場，評估報告出來后沒有及時送達被拆遷人，雙方協議簽訂不規范，致使雙方當事人產生糾紛訴訟至法院。

4、補償協議欠詳細  拆遷雙方當事人在協議中不能詳細列明所涉拆遷補償事項的各項內容，使得后期補償實施階段雙方對一些協議內容理解有異。如對于一些沒有經過批準的擅自搭建的房屋面積不予補償沒有注明。在產權人已經死亡，繼承還沒完成，拆遷房屋權屬還不明確時，只通知產權人部分法定繼承人，并將其列入被拆遷人，從而剝奪了另一部分法定繼承人的合法權益。如我院去年受理的原告樊志祥、樊云沖等訴被告南通市城鎮房屋拆遷有限公司、樊洪華財產損害賠償糾紛一案中，南通市城鎮房屋拆遷有限公司只將已死亡的產權人的繼承人之一即樊洪華列入被拆遷人，而其他繼承人沒有列入引發訴訟。還有的安置補償協議直接將被拆遷人部分直系近親屬或沒有產權的實際居住人一并列入被拆遷人一欄，然后簽字時，就由拆遷人部分直系近親屬或沒有產權居住人代簽，在沒有授權委托書的情況下，極易引起日后的民事糾紛。

5、補償標準不一顯被動  有的被拆遷人想借拆遷機會改善自己的生活狀況，因而提出種種無理要求。有些被拆遷人原來寫過申請，村里收錢許可并蓋章，但在鄉鎮沒有批準的情況下搭建違法建筑；有的未經任何批準，私自超蓋。這些違章建筑有的沒有任何證照，有的雖有土地證，但無產權證，還有的是有證違章，批平房建樓房等。如我院去年受理的南通煒賦公司訴南通農場馬句華拆遷糾紛一案中，被拆遷戶馬句華始終對其地面無產權證的平房一間和所有附屬物要求拆遷人按有產權證房屋標準補償,最終成為影響拆遷進度的“釘子戶”。這些違建本身不合法，從法理上講是應不予以補償，但實際情況中，拆遷人對有些違章建筑酌情補償，只是沒有一個具體標準，隨意性很大，這就造成被拆遷人之間產生攀比心理，造成同區被拆遷人心理不平衡，從而引發眾多尖銳的拆遷矛盾。另外一些居民知道本地將要拆遷時就突擊加蓋違章建筑，能補多少就多少。而且在拆遷過程中一些被拆遷人想在升學、就業、待遇等方面得到優惠，所以各種類型的社會矛盾在拆遷中都集中爆發出來，造成一些“釘子戶”。而為了加快拆遷進度，又避免矛盾激化，有關拆遷單位委曲求全，對“釘子戶”提高補償標準。實行背靠背補償，多種方式補償。這種做法直接導致這些“釘子戶”認為，政府錢不拿白不拿。對“釘子戶”的縱容使得拆遷工作越往后越被動。

三、解決存在問題的相關建議

1、加大拆遷政策宣傳力度，爭取多方理解和支持

我區對拆遷安置法律政策宣傳一定要重視。在每項重點工程建設的拆遷征用地之前，召開動員大會，向被拆遷村組和拆遷戶發放大量的宣傳資料，這是一項必不可少的工作。對參與拆遷安置工作的干部要進行相關法律政策的學習和培訓，尤其對被拆遷范圍內的村組黨員和干部進行更深層次安置補償法律政策的學習和宣傳，利用他們的幅射作用，教育和提高全體被拆遷安置群眾的政策法律素質。對可能出現和已經出現的問題，特別是對基層黨員干部發現和提出的政策問題，有針對性地加以認真負責地解釋和說明，通過政策宣傳，使被拆遷戶消除了怨憤。另外我區在拆遷工作開始之前，制定有關政策時，最好能召集相關職能部門共同協商，在現有的法律法規框架內出謀劃策，求得多方理解與支持。

2、堅持“公開、公平、公正”原則，求效率更要注意穩定

當前重點工程的拆遷工作任務繁重，特別是拆遷安置工作時間緊，且工作量大，為了追求工作效率，政府在拆遷調查工作中實行大兵團作戰，這可能在一定程度上是以犧牲公正為代價的，也成為產生安置拆遷糾紛的原因之一。為此建議主管部門，要切實把握好公正與效率的關系，堅持公開、公平、公正的原則，以公開促公正，以公平保穩定。在拆遷安置補償過程中，主管部門對土地征用要公開進行，把征用地批準機關、批準文號和征用土地用途、范圍、面積、補償依據以及農業人員安置辦法、辦理征地補償登記地點、期限等，在被征用拆遷地予以公告；對拆遷補償要公開進行，把征用地拆遷數量、補償依據、補償費數額、被安置農業人員數量、農業人員安置方式、房屋安置方式、征地補償安置方案及其具體實施的步驟等，在被征用拆遷地予以公布，接受被拆遷地群眾的監督，防止被拆遷人的合法利益受到侵犯。特別是安置對象和房屋拆遷等補償安置到人到戶的，更要十分注重公開、公平、公正的原則。同時成立核查組，掌握統一補償標準，對群眾提出的異議進行復核調查，對存在的問題進行糾正，最大限度地減少因拆遷安置不公而引發矛盾，確保重點工程拆遷安置工作在和諧的環境下有紊不穩的進行。

3、進一步規范拆遷主體，嚴格執行法定拆遷程序

拆遷企業必須具有相應的資格，并定期對其進行審核。拆遷從業人員應當經過專業培訓和考核，取得相應上崗證后，方可從事拆遷工作。拆遷企業一定要樹立平等和服務意識，認識到他們與被遷居民法律地位是平等的，拆遷安置補償是在平等、自愿、等價有償、誠實信用的原則下進行。嚴禁野蠻拆遷，人情拆遷，一旦出現此類情況，政府對拆遷企業進行相應處罰直至吊銷其拆遷資格。以避免將拆遷過程中的矛盾轉嫁到政府頭上來，同時也體現政府的公正立場。

程序公正是實體公正的前提，房屋拆遷是一項一發而動全身的系統工程，只要其中有一環節沒有處理好，勢必會引發全面的糾紛，所以就必須嚴格按照法律規定的程序進行陽光拆遷。切不可為了圖省時省力而走捷徑，或一味為了追求速度跳躍式辦理拆遷手續，日后再去補足。拆遷項目辦理要讓雙方當事人在程序上都予以知曉和認可，為今后實體糾紛的解決打下基礎。如果拆遷許可證過期，應當及時補正，不應用過期拆遷許可證來拆房。

4、建立科學的評估體系，誠信于拆遷雙方當事人

拆遷主管部門要積極爭取當地房地產管理部門的大力支持，結合當前房地產市場整頓，加大拆遷評估市場規范工作力度。

（1）建立科學評估技術規范,合理制定補償標準 應當按照國務院《城市房屋拆遷管理條例》的規定，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑等因素，以房地產市場評估價格確定，以保證被拆遷房屋拆遷補償同房地產市場接軌。此舉既可使被拆遷房屋體現其市場價值，保障被拆遷人的合法利益，又可防止被拆遷人漫天要價，維護拆遷人利益。

（2）整頓評估市場主體，建立評估機構信用檔案 在網絡報刊公示合法評估機構，接受社會監督。嚴格準入、清出制度，對那些資信差、素質低的評估機構堅決淘汰出局。重點打擊估價機構與拆遷人或被拆遷人互相串通，損害另一方當事人利益的行為，讓評估機構樹立“誠信為榮、失信為恥”的觀念，確保評估結果不偏不倚。

    (3)公正選擇評估機構，評估按面積計算收費  制訂一整套包括報名審核、公開搖號、投票選擇、全程公證等環節在內的推薦、確定評估機構的方法，并由被拆遷人唱票、計票，得到拆遷當事人雙方認可。要積極探索適合我區的公正確定評估機構的辦法。評估收費不宜與評估值掛鉤，按面積計費比較合理。要防止拆遷人與評估機構惡意串通降低評估值，確保評估相對客觀公正。

（4）切實保證同區同估，規范拆遷現場勘察筆錄  房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內被拆遷房屋原則上由同一家評估機構評估。需要兩家或兩家以上的估價評估機構評估的，估價機構之間應當就拆遷的估價依據、原則程序、方法參數選取進行協調，并執行共同的標準。在評估時，被拆遷人要在現場，評估人制作現場勘察筆錄，交由被拆遷人簽字確認，最好還能拍攝被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。如果被遷人拒絕簽字的，由勘察人員在筆錄上寫明情況，并請有關部門在場確認。

（5）正確處理評估爭議，疏通提出異議渠道  在評估報告出來后及時送達被拆遷人，并給其相應時間提出異議，被拆遷人對估價結果有異議的，可以在收到評估報告后規定期限內，向原估價機構書面申請復估。當事人對復估結果仍有異議的，可在收到評估報告后規定期限內，向當地房地產評估專家委員會申請技術鑒定。

5、補償協議內容要明確，協議簽訂形式須規范

拆遷雙方當事人在合同中對補償協議、補償金額、安置面積、安置地點、搬遷過渡費及方式、過渡期等事項要一一詳細寫明。對于違法筑建不予考慮部分也應明確。酌情考慮部分寫明理由、標準和數額。對被拆遷人確定更要準確，如規定出嫁人員不列入被拆遷產權戶成員范圍值得探討。因實際拆遷過程中就有出嫁婦女因離婚而生活無著落回原址居住，但戶口仍在前夫所在地；或出嫁后戶口未遷出，在男方未參加安置補償的，對這種情況出嫁女不列為被拆遷人所引發矛盾需引起重視。對產權人已經死亡，繼承還沒有實施情況下，應由拆遷人組織繼承人以公證方式確定房屋權屬，在此基礎上再確定被拆遷人。補償金的交付方式也應具體明確。最后的協議必須由被拆遷人本人簽字，代簽的應當有授權委托書。

拆遷中對房屋承租人、實際使用人的補償另外列明。房屋拆遷過程中，拆遷人常常只與房屋所有權人簽訂合同，而忽視房屋承租人和實際使用人的利益，這種行為極易導致合同簽訂后，房屋承租人、實際使用人拒絕交房而引發糾紛。一般情況下，承租人對所租房屋投入較大的裝潢，拆遷必然造成直接損失或間接損失，或帶來生活不便。因此，拆遷條例明確了承租人的當事人地位，拆遷人應給予房屋承租人、實際使用人合理的補償。

6、堅持各部門齊抓共管，認真做好拆遷信訪工作

(1)加強各部門協調配合  城市房屋拆遷不但涉及拆遷人和被拆遷人，還涉及相關職能部門。因此，房屋拆遷部門必須在當地政府的統一領導下，加強與土地、規劃、房產、建筑、物價等職能部門的配合，建立良好的合作關系，齊抓共管，共同做好拆遷管理工作。按照“誰主管、誰負責”、“歸口管理、分級負責”的原則，建立糾紛調解處理責任制，做到責任單位、責任人員、辦結時限“三落實”。遇有拆遷糾紛，既各司其職，又互相配合，形成合力，妥善處理好矛盾。

(2)認真做好拆遷信訪工作  有關職能部門，尤其是拆遷主管部門要高度重視拆遷信訪工作，堅持有訪必接，有問必答。對當事人反映的問題認真分析，堅持以事實為依據，以法律為準繩，認真嚴肅地答復上訪群眾；對當前能解決的問題，迅速轉交有關責任單位或責任人落實到位；對一時難以解決的問題，向來訪者說明原因，取得理解，并逐步創造條件及早解決；對按政策規定不應解決的，做好耐心細致的思想工作，宣傳有關法律、規章和政策，使上訪群眾明白不能解決的理由和道理，真正把糾紛解決在基層，把矛盾消滅在萌芽狀態。