近年來，受國家宏觀調控政策影響，蘇州房產市場持續走低，執行案件中房屋拍賣也受到嚴重影響。從2008年至2009年8月，蘇州市金閶區法院受理的40多起涉及房屋拍賣的執行案件中，在房屋拍賣過程中大部分出現流拍現象，導致被執行人房產難以實現最大價值，對執行工作造成了很大沖擊，金閶法院對這一現象進行專門調研并提出相應對策。

一、原因分析

1、買受群體能力下降。貸款買房，是目前群眾購房的主要資金來源。法院拍賣的房產雖然不能直接采用貸款購房的形式，但是一些對房屋有實際需要的人，以往可以通過先向親友借款購房，再將房產抵押換取資金還債的方式，參與到拍賣市場。然而從央行多次上調存款準備金率，并采用多種措施提高了房貸門檻后，買房人從拍賣市場購得房屋后，難以獲得貸款或者獲得及時、足額的貸款，容易產生資金風險，導致買受群體整體對拍賣房產喪失興趣。

2、拍賣機構招商不力。在宏觀政策調整前，拍賣市場景象繁榮，拍賣房屋受到房產中介的追捧，因此拍賣機構只要坐等買家就可以順利完成拍賣。宏觀政策調整后，房產中介市場受到沖擊，中介手中自身持有大量房源無法拋出，因此對拍賣市場的房屋關注度降低。但一些拍賣機構的思想觀念未能及時轉變，不能采用有效地招商手段，仍采用一個媒體一塊“豆腐干”的老套路發布拍賣公告，致使拍賣信息幾乎無人知曉，真正需要買房的人不能參與到拍賣中來，拍賣市場陷入蕭條。

3、評估機構虛高估價。評估機構收費與評估價直接掛鉤，評估價越高，評估機構的收費也就越高，因此一些缺乏職業道德的評估機構對房屋的估價遠高于房屋的市場行情（30%甚至以上），而根據規定，法院確定的拍賣底價不得低于評估價的80%，上述情形導致拍賣房屋在價格上缺乏競爭力，加上拍賣房屋無法申請房貸等原因，難以引起買房人對拍賣房屋的興趣。

4、中介機構串通壓價。隨著普通買房者對拍賣市場的日益疏遠，拍賣市場逐漸被小部分中介機構所把持，這些房產中介相互串通，采用一次甚至兩次不投標的方式，不斷壓低拍賣底價，損害房屋所有權人的利益。更為嚴重的是，一些拍賣機構與房產中介或者關系戶達成私下協議，將拍賣公告發布在老百姓平常很少看或者無法看到的媒體上，而只將拍賣信息透露給上述關系人，再人為制造流拍結果，壓低拍賣底價，從中抽成的現象也屢見不鮮。

二、對策建議

1、完善貸款服務機構。歸根到底，拍賣市場拍出的房屋也屬于二手房的范疇，買受者理應享受房貸支持。應當建立一批有資質，有能力為拍賣房屋提供貸款服務的中介機構，將更多確實有實際需要只是目前缺乏購買能力的買家吸引到拍賣市場。

2、加大拍賣招商力度。拍賣機構應當拋棄“老大”觀念，積極拓寬拍賣公告的發布渠道。選擇受眾人數更多、層次更廣泛的平面媒體發布公告，突出公告在媒體上的發布位置，在互聯網、交易市場、拍賣房屋所在小區等場所多方位發布拍賣信息。

3、嚴格甄選評估機構。法院應當嚴格甄選評估機構，盡量不要將評估業務委托給一些缺乏職業道德，業內口碑較差的評估機構，督促這些機構對自己的行為進行改正，通過市場優勝劣汰規律淘汰那些有違公平、公正原則的評估機構。

4、靈活運用變現措施。法院對被執行人財產的處理除了拍賣手段之外，還有變賣等措施。盡管法院目前遵循的是“拍賣優先”原則，但是針對一些機構相互串通壓低拍賣底價的情況，特別是在二次拍賣均告流拍后如再行拍賣，拍賣底價將遠遠低于拍賣房屋市場行情的情況下，法院應當靈活運用變賣等變現措施，最大限度地實現被執行人房產的價值。

5、強化職能部門監管。無論是拍賣機構、評估機構，還是房產中介機構，都有相應的監管部門和相關的監管法律、法規。監管部門的缺位，也是目前拍賣市場混亂眾多原因背后的一個制度因素，相關職能部門應加強政策調整后的應變措施，對屢屢出現的流拍現象加以重視，揮重拳還拍賣市場以公開、公平、公正。