去年3月，家住太倉的小劉未經妻子同意便小胡簽訂房屋買賣合同，約定將其與妻子名下的共有房屋以100萬元價格出售給小胡，合同約定任何一方違約須承擔違約金20萬元。小胡以為小劉肯定經過了其妻子同意，便先向小劉支付了30萬元的首付款。但小劉妻子得知后明確告知小劉不同意賣房，小劉也考慮到房價漲幅較大，便明確告知小胡不愿再將房屋出售給小胡。小胡一怒之下，將小劉告上太倉法院，要求解除與小劉簽訂的合同，并要求小劉返還首付款30萬元，并支付違約金20萬元。小劉則認為因其妻子不同意售房，故合同無效，僅同意返還30萬元，不同意支付違約金。

　　太倉法院審理后認為，小劉未經其妻子同意售房，雖然小劉以其個人名義與小胡簽訂的房屋買賣合同對其妻子不產生法律效力，但該合同是小劉和小胡的真實意思表示，合法有效。小劉拒絕履行該合同，且小劉妻子不同意售房，合同已無法履行，小胡有權要求解除合同，并要求小劉返還已付購房款30萬元，并承擔違約責任。小劉主張違約金過高，未能提供證據(jù)證明；且本地區(qū)房價上漲幅度較大，小胡很難再以同等價格購得同類房屋，因此小劉有權要求小胡按照合同約定支付違約金20萬元。

　　法官提醒，根據(jù)法律規(guī)定，出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權的，其與買受人簽訂的買賣合同在不違反法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定下，應為合法有效；但由此標的物所有權無法轉移至買受人名下的，買受人有權要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償。買賣房屋是當今社會家庭的重要大事，買賣雙方均應審慎對待，買方對于購買共有房屋一定審查全部產權人是否同意出售，賣方也應誠信履約，不應心存僥幸，即使買方因賣方無權處分無法取得產權，賣方也應賠償買方因此造成的損失。