在我國隨著現代市場經濟的深入發展，不動產民事行政訴訟交叉案件將日益增多。《物權法》頒布施行前，由于沒有統一的物權法律規范，人民法院在處理不動產民事行政訴訟交叉案件時，往往缺乏統一的原則和尺度。法官在審理案件時，有的先行政訴訟后民事訴訟，有的先民事訴訟后行政訴訟，也有的行政訴訟與民事訴訟同時進行。上述情況，在今年10月1日《物權法》實施后，對不動產民事行政訴訟交叉案件的審理，有了程序上的指南。

第一，民事訴訟中將物權登記這種行政行為一并審查的司法行為將終止，而采取了“先行政后民事”的處理方式。

《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”

 物權法規定了不動產登記制度。這里的“法律另有規定的除外”僅指“依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記”這種情形。對于涉及不動產的民事行政訴訟交叉案件而言，由于登記是發生物權效力的行政行為，因此，民事訴訟當中人民法院將不得把權利人的物權憑證作為類似“稅務登記”的證據按一般證據進行審查。例如：甲與乙雙方因鄰里之間停止侵害糾紛訴至法院，法院在審理期間，甲出示了其建房時經建設行政主管部門審批的《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》，乙認為甲出示的“兩證”嚴重損害了自己的合法權益，該具體行政行為應認定為無效而予以撤銷。那么乙只能先提起行政訴訟，等到行政訴訟有了結果后，再繼續進行民事訴訟。再如，李某起訴與張某離婚案，李某訴請人民法院對

其一處房產進行分割，但該房產已通過張某賣給第三人并已辦理了房屋過戶登記手續。此時，人民法院對于登記行為則無權在民事訴訟中作出是否合法的確認，必須由當事人提起行政訴訟，以決定該登記行為是否合法，對李某起訴的民事案件先中止審理。如登記違法被撤銷的，該房產可以作為夫妻共同財產分割；如登記違法未撤銷的，當事人只能請求國家賠償或民事侵權賠償，而不能請求分割該房產。

第二，行政訴訟中影響行政行為合法性的民事行為效力的認定，將作為先決問題交由民事訴訟先行解決，即采取了“先民事后行政”的處理方式。

《物權法》第十一條規定：“當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。”第十二條規定：“登記機構應當履行下列職責：（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；（二）就有關登記事項詢問申請人；（三）如實、及時登記有關事項；（四）法律、行政法規規定的其他職責。申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。”從物權法的這些規定看，登記機構一般只是對申請人提供的申請登記材料進行形式審查，其實質內容是否真實合法有效，不動產物權登記的行政機關無權審查，也無力審查。例如，老孫與老王簽訂了一份《房屋轉讓合同》，約定：老孫將自己擁有的已租賃給小趙的兩間門市房轉讓給老王，

房屋價款為40萬元。老王一次性交了房款40萬元給老孫后，交了房屋契稅，進行了房產過戶轉移登記，并辦理了房屋所有權證。小趙知道后，以自己是承租戶，對承租房屋有優先購買權為由而向法院提起行政訴訟，要求撤銷老王的房屋所有權證。此案中，小趙是否具有優先購買權是決定行政訴訟結果的關鍵，因此，小趙只有通過民事訴訟解決優先購買權的問題后，才能進行行政訴訟。在這里，民事訴訟的結果是行政訴訟的先決問題。這如同法國行政審判中的附屬問題一樣，即“一個案件本身的判決，依賴于另一個問題，后面這個問題不構成訴訟的主要標的，但是決定判決的內容”。類似這樣的民事行政訴訟交叉案件處理，就需要“先民事后行政”來解決了。

第三，不動產民事行政訴訟交叉案件中侵權賠償主體及范圍有了明確的界定。

《物權法》第二十一條規定：“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”這里對行政登記行為造成損害事實的，分為兩種責任，一種為民事責任，一種為行政責任。對于當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，由當事人承擔民事責任。例如，甲提供虛假材料將本應屬于乙的房屋登記于自己名下并處分，對于此種行為的法律后果，應由甲來承擔民事侵權責任。但登記機關登記錯誤或該登記而未登記造成當事人損害的，行政機關應承擔行政侵權賠償責任。如，甲的一處房產因涉訴而被法院依法查封，法院向房屋登記機構送達了查封裁定和協助執行通知，而登記機構未進行

登記。此后甲將此房屋賣給第三人并辦理了過戶登記，第三人居住后接到法院通知：此房系查封房產，被抵償甲的債務給了他人，責令其搬出。甲此時已因病死亡。第三人遂提起行政賠償訴訟，這時人民法院就應支持原告訴訟請求，由登記機關承擔行政賠償責任。至于行政機關承擔賠償責任之后，既有權向甲之繼承人依法追償，也可以向其工作人員依法追償。也就是說，對于因登記錯誤而造成的損害，人民法院應根據責任主體的不同，區別對待。既要防止不動產登記行為錯誤造成損害全由國家承擔賠償責任的情況發生，也要避免全由民事主體承擔責任、行政機關有權無責的現象出現，要實現民事行政主體權利義務的平衡和侵權責任的公平承擔。