本網(wǎng)南通訊：有人為少交房產(chǎn)交易契稅，竟然在合同標(biāo)價(jià)上做文章，元月6日，隨著南通市中級法院終審判決書的送達(dá)，一起因此發(fā)生的房屋買賣合同糾紛案落下帷幕，法院判決被告（反訴原告）權(quán)某于判決生效后一個(gè)月內(nèi)協(xié)助原告（反訴被告）劉某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)；劉某則于判決生效后十日內(nèi)給付權(quán)某購房款50000元。

房產(chǎn)交易風(fēng)平浪靜

本案原、被告系同村人。被告權(quán)某曾在該村1組建樓房一幢及廚房一間。該樓房于1999年取得了房屋所有權(quán)證書，證書中登記的所有權(quán)人為權(quán)某，建筑面積為159.88平方米。原告劉某戶籍所在地原先在該村20組。

2005年10月初，經(jīng)過康某的介紹，劉某與權(quán)某就買賣上述房產(chǎn)一事進(jìn)行了協(xié)商，雙方口頭約定了該房屋價(jià)款等事項(xiàng)。薛某執(zhí)筆寫好售房協(xié)議書主文后，劉某、權(quán)某先后在協(xié)議書上簽名，介紹人康某在該協(xié)議書的見證人一欄內(nèi)簽名，執(zhí)筆人薛某在該協(xié)議書的在場人一欄內(nèi)簽名。該售房協(xié)議書的主要內(nèi)容為：權(quán)某現(xiàn)有一幢二上二下的樓房及廚房一間出售給劉某，房子的總金額為伍萬元整（50000元）。交房日期為2005年10月14日下午。交款時(shí)間為2005年10月14日付清，不得拖欠。交房交款以后的一切費(fèi)用包括產(chǎn)權(quán)變更登記、戶口遷入費(fèi)用，均由劉某負(fù)責(zé)。此協(xié)議雙方簽字后生效，一式三份，不得反悔。2005年10月14日下午，劉某給付權(quán)某購房款48000元。權(quán)某連同先前給付的定金在內(nèi)，當(dāng)場出具一份收條，收條的內(nèi)容為：收到劉某購房款伍萬元整。當(dāng)天下午，權(quán)某將所出售的樓房和廚房的鑰匙交給了劉某。此后，劉某一家搬進(jìn)該房屋居住至今。

2007年12月25日，劉某向法院起訴，要求權(quán)某協(xié)助其辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。

庭審中各執(zhí)一詞

庭審中，原告劉某訴稱，我與被告權(quán)某系同村村民，我跨村民小組向權(quán)某購買房屋，雙方簽訂了售房協(xié)議書，約定房款總額為五萬元，交房和交款的時(shí)間均為2005年10月14日，協(xié)議有村委會及相關(guān)在場人簽字和蓋章加以證明。后原、被告均按約交款和交房。現(xiàn)原告為辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù)，多次催告被告要求其履行協(xié)助義務(wù)，但被告拒不理睬。現(xiàn)請求法院判決被告協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)。

被告權(quán)某辯稱，雙方口頭約定房屋價(jià)款為十萬元，原告為逃避有關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)等，提出雙方的書面協(xié)議上只明確五萬元，實(shí)際按十萬元價(jià)款結(jié)付，有簽訂協(xié)議時(shí)的在場人的證言等證據(jù)加以證明。現(xiàn)原告僅給付房款五萬元，尚欠我房款五萬元，其只有在付清房款十萬后才可以辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

反訴原告權(quán)某訴稱，訟爭房屋現(xiàn)已經(jīng)評估，以2005年10月14日為估價(jià)期日，房屋價(jià)值為109148.79元(不含土地價(jià)值)，這也充分證明房屋的成交價(jià)十萬元與當(dāng)時(shí)市場行情相符。現(xiàn)要求反訴被告劉某支付尚欠反訴原告的購房款五萬元。

反訴被告劉某答辯稱，雙方在簽訂書面協(xié)議之前并沒有所謂購房款總額為十萬元的口頭約定，書面協(xié)議將房款總額明確約定為五萬元，并非十萬元。即便簽訂書面協(xié)議前有口頭約定，也應(yīng)當(dāng)以之后雙方簽訂的書面協(xié)議為準(zhǔn)，而不應(yīng)以之前的口頭約定為準(zhǔn)。現(xiàn)請求法院判決駁回反訴原告的訴訟請求。

本案庭審中，法院再次對撤銷權(quán)糾紛案中的相關(guān)證人證言、評估報(bào)告等進(jìn)行了舉證、質(zhì)證、認(rèn)證，查清了案件事實(shí)。

本案審理過程中，法院考慮到劉某搬進(jìn)訟爭房屋內(nèi)居住已兩年之久，且又將戶籍遷至該組，村委會亦表示不再另行安排劉某住宅地，故從降低房屋買賣糾紛帶來的不利影響、有利于雙方今后的生產(chǎn)生活出發(fā)，召集雙方進(jìn)行耐心細(xì)致的調(diào)解，終因劉某不同意，而致調(diào)解未果。

公正判決釋法理

海安縣法院審理后認(rèn)為，劉某與權(quán)某系同村村民，雙方經(jīng)人介紹就訟爭房屋買賣的相關(guān)事宜達(dá)成一致意見，并由村干部執(zhí)筆起草了售房協(xié)議書，購房協(xié)議依法成立。至于本案能否因顯失公平等因素而撤銷并導(dǎo)致無效問題，根據(jù)合同法的規(guī)定，是否行使撤銷權(quán)取決于受害人（權(quán)利人），并在知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受侵害之日起一年內(nèi)行使，現(xiàn)被告（反訴原告）權(quán)某撤回撤銷權(quán)糾紛案，并進(jìn)而反訴要求原告（反訴被告）劉某另行支付房款五萬元，故而本案合同因撤銷而無效的可能性已不存在，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間的房屋買賣關(guān)系合法有效。雙方應(yīng)當(dāng)按照約定履行各自義務(wù)，對于協(xié)議中沒有約定或者約定不明的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用的原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助等義務(wù)。劉某作為房屋的買受人在取得房屋后有權(quán)要求出賣人權(quán)某協(xié)助其辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，故劉某要求權(quán)某協(xié)助過戶的訴訟請求，于法有據(jù)，予以支持。

關(guān)于房款的數(shù)額問題。權(quán)某反訴主張房款總額為十萬，并要求劉某另行支付5萬元。盡管劉某否認(rèn)權(quán)某主張的事實(shí)，但通過庭審舉證、質(zhì)證、認(rèn)證可查明相關(guān)事實(shí)。從本案舉證、質(zhì)證情況看，證人康某系房屋買賣的介紹人，對雙方磋商房屋買賣的具體情況比較了解，又在當(dāng)事人的售房協(xié)議書的見證人一欄內(nèi)簽名，其證言具有真實(shí)性、合法性和關(guān)聯(lián)性。證人薛某作為售房協(xié)議書的執(zhí)筆人，在向雙方詢問交易的情況及合同主要條款后，幫助代筆起草售房協(xié)議書，并在售房協(xié)議書的在場人一欄內(nèi)簽名，其對買賣房屋約定的真實(shí)內(nèi)容同樣比較了解，其證言亦具有真實(shí)性、合法性和關(guān)聯(lián)性。由此可以認(rèn)定，雙方當(dāng)事人口頭約定的房屋價(jià)款為十萬元，為了“減輕”劉某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的負(fù)擔(dān)，在書面協(xié)議上只將房屋價(jià)款寫為五萬元并約定交房當(dāng)日付清，同時(shí)口頭約定另五萬元在兩年后給付。現(xiàn)劉某已給付5萬元，尚欠5萬元，依法應(yīng)當(dāng)給付。遂依據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，作出前述判決。

一審判決后，原告劉某不服，提出上訴。

南通中院審理后認(rèn)為，盡管本案上訴人劉某提出本案二份證人證言存在于另案之中不能作為定案依據(jù)的問題，但本案與撤銷權(quán)糾紛案有直接聯(lián)系，二位證人在該案中作證的內(nèi)容與本案中需要證明的內(nèi)容、證明目的相同，故二位證人的證言在本案中經(jīng)質(zhì)證作為證據(jù)使用并予以依法認(rèn)定，并無不當(dāng)。證人康某、薛某分別作為房屋買賣的介紹人、合同執(zhí)筆人，他們特殊的身份決定他們的證言效力高于一般的證人證言，對證明案件事實(shí)具有關(guān)鍵作用。現(xiàn)兩證人證言能夠相互印證，進(jìn)而確定雙方除書面協(xié)議外另有口頭約定的事實(shí)，而口頭約定才是雙方房屋買賣的真實(shí)意思表示。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)和適用法律正確，依法應(yīng)予維持，對上訴人的上訴理由和請求不予支持。判決駁回上訴，維持原判。

法官點(diǎn)評：本案當(dāng)事人的行為性質(zhì)以及由此帶來的影響值得深思。

盡管本案的房屋出售方通過訴訟僥幸打贏了官司，但這樣的情況不能視為一種常態(tài)。證據(jù)是訴訟之王，如果本案房屋評估價(jià)與書面約定價(jià)差距不大，僅憑證人證言就很難推翻房屋贖買方所主張的事實(shí)。如果證人證言作出相反的陳述，僅憑房屋評估價(jià)亦難推翻房屋贖買方所主張的事實(shí)。因?yàn)椋J(rèn)定顯失公平，在司法實(shí)踐中異常困難。只要出現(xiàn)上述不利情況之一，房屋出售方就只能打掉牙往肚里咽。

因此，我們呼吁房屋交易中，人們不要為坑國家之利，而采取歸避法律的行動。否則，你不僅要為打官司花費(fèi)大量人力、物力，而且可能搬起石頭砸自己的腳，甚至觸犯刑律，賠了夫人又折兵。