【摘要】增值稅擴圍改革已成為我國稅制改革的重頭戲，但不動產銷售尚未被納入本次增值稅試點改革的范圍。本文在解析我國不動產銷售營業稅政策的現狀的基礎上，剖析闡述其存在的增值稅抵扣鏈條斷裂、重復征稅等問題，并通過總結和思考不動產銷售改征增值稅的必要性和可行性，最終形成加快稅收立法、合理設計稅率等五個方面的法律建議。

【關鍵詞】不動產銷售  營業稅  增值稅  稅制改革

繼2007年的增值稅轉型改革之后，增值稅擴圍改革成為當前稅制改革的熱點話題，在上海的改革試點也已啟動近6個月。不過，此次營業稅改征增值稅的試點范圍較為狹窄，僅局限于交通運輸業和部分現代服務業，試點改革的步伐可謂十分謹慎。而建筑業、金融保險業、轉讓無形資產、銷售不動產等營業稅稅目仍然具有改征增值稅的空間和深度，尤其是銷售不動產存在產權交易的特殊制度，對其改征增值稅更能避免重復征稅，有利于降低稅負、保持稅收的中性。

一、不動產銷售課征營業稅的現狀與問題

由于不動產特殊的物權性質及其對地方財政的支撐，早在1993年國務院頒布的《營業稅暫行條例》中就已將銷售不動產作為營業稅的稅目課稅，及至2008年國務院重新修訂《營業稅暫行條例》，銷售不動產課征營業稅的稅收政策仍未改變。伴隨近些年房地產市場的泡沫和房價的宏觀調控政策，對不動產銷售征收營業稅已經出現較為突出的問題。

（一）我國現行不動產銷售的營業稅政策解析

1、不動產銷售的"法定"營業稅規定

我國目前尚無營業稅的稅收立法，而是以國務院的授權性立法--《營業稅暫行條例》作為征繳營業稅的基本綱領，以財政部的部門規章--《營業稅暫行條例實施細則》和財政部與國家稅務總局聯合發布的其他政令作為課征營業稅的操作規范。根據我國目前營業稅政策的規定，在我國境內銷售不動產的單位和個人，為銷售不動產營業稅的納稅義務人，適用5%的營業稅稅率。

銷售不動產是指有償轉讓不動產所有權的行為。盡管根據民法理論，不動產是指不能移動，移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括土地及其定著物。但營業稅法下所規定的不動產，僅包括建筑物或構筑物及其他土地附著物，內涵和外延較為狹義。因而，營業稅法中銷售不動產稅目的征收范圍包括：一是銷售建筑物或構筑物，即有償轉讓建筑物或構筑物所有權的行為，但以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物的，仍視同銷售建筑物在本稅目下繳納營業稅；二是銷售其他土地附著物，即有償轉讓建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產所有權的行為。除此以外，對于在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征收營業稅；以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅，但轉讓該項股權的，按照銷售不動產稅目計征營業稅；不動產租賃因不屬于不動產銷售，不按銷售不動產稅目征稅，而按照服務租賃業征稅。

2、房地產開發企業和個人銷售不動產的營業稅政策

房地產開發企業將其所有的商品房和其他房產銷售的，應當就其銷售房產的全部收入按照"銷售不動產"稅目適用5%的稅率計征營業稅。而且，對于房地產開發企業等單位將不動產無償贈與他人的，仍視同銷售不動產。追逐利益的房地產開發企業在有效進行營業稅籌劃時，也在通過稅負轉嫁策略將該項營業稅負擔轉嫁給消費者。

當前我國各地房價居高不下，國家對個人買賣住房稅收政策也不斷調整，依據現行《財政部、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2011]12號），個人轉讓不動產應納營業稅涉及四個方面 ：一是個人在已擁有土地使用權的土地上新建建筑物后銷售的行為，即個人銷售自建不動產的，對其所發生的自建行為，視同發生應稅行為，并依照"建筑業"3%的稅率和"銷售不動產"5%稅率征收營業稅；二是個人銷售普通住宅的，凡將購買不足5年的普通住房對外銷售的，全額征收營業稅。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免予征收營業稅。三是個人銷售非普通住宅的，凡將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅。個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入與購買房屋價款之間的差額計征營業稅。而且國家稅務總局還規定，此時需提供購買房屋時取得的稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證。四是無償贈與不動產的，其中對于包括繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與在內的一般贈與行為，享受免征營業稅的優惠政策。而對于其他贈與不動產的行為，與單位贈與不動產行為一致，視同銷售不動產。與此同時，對于受贈人已經受讓贈與人無償贈與的不動產后，又再次轉讓該項不動產的，依據前述財稅[2011]12號文的規定進行稅務處理。

上述政策的頒布實施，提高了房企和個人進行短期投機的風險和成本,促使房市出現持幣觀望和交易量下降的局面，有效遏制了投機炒作和擾亂市場正常經濟秩序的行為，使得一些地區房價上漲異常的趨勢得到明顯控制，同時也說明在房地產行業發展出現問題的情況下，稅收可以成為國家調控房地產市場經濟活動的有力杠桿。

（二）不動產銷售營業稅政策存在的問題

營業稅政策除了調增起征點幅度外，近二十年鮮有變革。房地產市場的長期營業稅政策已經難以滿足經濟社會的發展，其所存在的諸多問題更預示著增值稅擴圍改革的深化和營業稅的逐步取消。

1、破壞增值稅抵扣鏈條

有學者認為，對不動產銷售征稅，應該對現行不動產銷售征收的營業稅、不動產轉讓征收的契稅和印花稅綜合考慮，而且鑒于不動產典型的地域特征，適合作為地方稅的征收對象，建議合并現行征收的上述稅種，對不動產轉讓（包括銷售）單獨征收不動產轉讓稅，不征增值稅（其進項自然也不能抵扣）。 但殊不知規范意義上的增值稅是一個以增值額或價差作為計稅依據的中性稅種，其對全體社會生產中各個行業、各個環節征收并逐級抵扣，并內在地要求流轉環節的稅收設計一致，進而保證作為生產投入的所有產品和勞務已經繳納的稅額都允許在下一流轉環節據實抵扣。但就目前而言，增值稅和營業稅在流轉環節的平行征收，勢必導致有部分產品和勞務所繳納的稅額無法予以抵扣，直接造成以增值稅專用發票為依托的憑證抵扣鏈條被破壞。可以說，在一般情況下，增值稅的差額計稅和營業稅的全額征稅最終導致產品和勞務所繳稅額，在整個流轉過程中的抵扣并不通暢。對于準備投入市場的不動產（俗稱商品房），房地產開發企業在建造或構筑過程中發生了一系列水泥、機械設備等產品的采購及其相應勞務的支出，并且已經繳納了相應的增值稅。但及至該商品房銷售時，稅務征管機關對其征繳營業稅時，房產企業只得以商品房的銷售收入計征營業稅，其已經承擔的增值稅并未因商品房的"生產"和流轉得到抵扣。

2、重復征稅，稅負過重

不動產銷售的營業稅政策破壞了增值稅的抵扣鏈條，那么其中未予抵扣的稅額自然就造成了重復征稅的現象，潛在加重了納稅義務人的稅負，造成稅負的不公。房產企業在進行房地產開發過程中，總會涉及"建筑業"和"銷售不動產"兩個營業稅征稅稅目。而在商品房建筑完畢后對外銷售時，因其建筑行為所產生并已繳納的營業稅額不得抵扣，未予抵扣的相應營業稅額只得計入成本，并在計算商品房銷售營業額時作為銷售額的組成部分，繼而造成重復征稅現象。"只有將作為生產投入物的所有產品與勞務已繳納的稅款都予以抵扣，才能保證是僅對國民經濟生產中的增值部分征收，任何不能抵扣的部分都會造成重復征稅。" 如此的流轉稅制度設計顯然會導致納稅人之間的稅負不公，同時也容易造成納稅義務人的稅負過重。比如據專家測算,我國目前地價和房地產開發建設環節的稅費占住宅總成本超過50%,其中相關稅費更是高達30%，特別是在不動產流轉環節，營業稅額占各稅種稅收比重的基本維持在30%左右，2003年更是高達35.4%。

3、稅收累退性增加

稅收的累退性是指稅收使低收入家庭承擔了比高收入家庭更大的負擔，而且那些排除在抵扣鏈條以外的產品和勞務已繳納的稅額會隨著流轉鏈的延伸不斷在產品中積累，從而扭曲增值稅的中性。就不動產而言，其所涉及的營業稅政策包括交通運輸業、建筑業、無形資產轉讓、不動產銷售和代理業、租賃業、廣告業等，均與房地產企業的生產經營活動息息相關，并與抵扣鏈條的完整性密切關聯。現行的營業稅政策將不動產銷售、建筑業等征稅項目排除于增值稅征稅范圍鏈條之外，抵扣的不充分性強化了增值稅稅負的累退性，對公平和效率造成明顯損害。 盡管目前我國為了促進商品房流轉的同時意圖控制房價、抑制投機，并且根據劃分保有年限對個人轉讓不動產給予相應的稅收限制措施和稅收優惠政策。然而由于稅負的累積和轉嫁效應，不動產銷售過程中的賣方幾乎并不承擔稅負，而是將其轉嫁于買方。如此一來，結合我國目前房地產市場的現狀以及住宅空置率過高的現象，高收入家庭在受讓不動產后基本考慮并等待在二級市場上再次轉讓獲益，而對住宅存在剛性需求的部分低收入家庭往往以居住為目的受讓不動產。長期而言，低收入家庭群體逐漸承擔了比高收入家庭群體更高的稅負。

4、與土地增值稅難以銜接

就民法理論而言，不動產交易堅持"房地一體原則"，即土地使用權和土地上的房屋等建筑物和附著物的所有權應當歸屬于同一主體，并且在房地產轉讓或抵押時，房屋所有權和土地使用權必須同時轉讓或抵押。"房地一體原則"被稱為"房隨地走"原則或"地隨房走"原則，也是主要源于房產與地產不可分離的自然屬性。也就是說，銷售不動產時必然會涉及土地使用權的轉讓。但是我國現行的稅收制度卻并不一致，對于有償轉讓國有土地使用權的行為，以納稅人轉讓取得的增值額計征土地增值稅；但對于有償轉讓不動產所有權的行為，卻以銷售不動產取得的銷售收入全額計征營業稅。同屬于廣義范圍的不動產交易，卻出現土地使用權差額計征與房屋全額計征、超率累進稅率與比例稅率的雙重征稅標準，其在一定程度上對房地產交易稅收的統一征管造成困擾，亦給當前稅制改革造成阻礙。

二、不動產銷售改征增值稅的必要性和可行性分析

不動產銷售的營業稅政策施行已有近20年，并且已經凸顯上述方方面面的問題。當前，順應增值稅擴圍改革的浪潮，不動產銷售改征增值稅不僅存在很大的必要性和緊迫性，而且在實踐環節也存在一定的可行性。

（一）必要性：稅制改革與財政體制改革

考慮到收入分布的最優經濟存在著稅收扭曲，因此對扭曲的稅收進行再分配是十分必要的，并且尋求扭曲與收入分布改進間的平衡。可見，稅收一方面扭曲收入分布、有時還會加重納稅人的稅負承擔，但另一方面其作為社會財富再分配的手段，必須尋求稅收的中性，避免重復征稅和稅收累退性的出現。因而，隨著經濟社會的不斷發展和變化，世界各國政府均將稅制改革作為經濟秩序改良和社會制度改革的核心部分。我國的稅制改革已成為人大和國務院等立法行政機關每年必涉及和推動的項目，旨在通過稅制設計和稅制結構的邊際改變來提升社會總福利。目前，增值稅擴圍改革無疑成為2012年度我國稅制改革的重頭戲，其更被視為結構性減稅改革方案的又一次深化。而增值稅擴圍改革目的，就是要消除營業稅的不公平性，并最終促使營業稅退出歷史舞臺，為增值稅所替代。上海增值稅擴圍改革試點僅包含交通運輸業和部分現代服務業，并且隨著試點后政策洼地效應的出現，周邊地區企業會向上海集中，并最終加快和加深增值稅擴圍改革的范圍和力度。加之許多省市已對增值稅擴圍改革表現出極高的積極性，不動產銷售改征增值稅已成趨勢。

除此以外，財政體制的同步改革也在促成稅制改革的良好愿景。營業稅是地方稅，增值稅是中央地方共享稅，特別是不動產交易所涉及的營業稅、土地增值稅等稅種，大部分屬于地方稅，土地財政成為地方政府不愿放手的"肥肉"。而營業稅改征增值稅后必然涉及地方財政與中央財政的平衡問題、以及中央政府如何彌補地方政府因增值稅擴圍改革所引致的財力短缺。因此，在目前討論頗為熱烈的《預算法》修改中，如何確立和完善我國財政管理體制儼然成為改革的核心部分。修訂《預算法》應簡化預算級次、健全財政體制，完善分稅制與轉移支付制度，賦予地方政府舉債權力，實現中央和地方財力與事權相匹配。 如此的財政體制改革方能打消地方政府在增值稅擴圍改革進程中的財力顧慮，營業稅改征增值稅的稅制改革才能夠得到地方政府的積極擁護和支持。

（二）可行性：不動產登記制度與借鑒土地增值稅

營業稅制度下的不動產銷售，在房地產市場則被稱之為商品房買賣。不動產雖被冠以"商品"的標簽自由買賣，但其區別于其他商品的是，必須遵循不動產所有權的登記生效規則。因此形成的不動產登記管理制度，恰好可以為不動產銷售改征增值稅服務，即將不動產買賣合同置于房管部門公示，以該合同的標的額作為納稅人轉讓不動產取得增值額的計算依據，同時將該合同的印花稅、契稅票據作為增值稅擴圍改革初期增值稅的抵扣憑證，并最終實現增值稅專用發票與不動產登記的良好銜接。而且較之運輸業和服務業稅務征管困難的情形，不動產銷售改征增值稅因不動產的特殊交付方式而變得十分順暢。運輸業和服務業在市場交易過程中，不開具發票、偷逃稅款的現象時有發生。相反，不動產轉讓必須經過房管部門的登記公示程序，每一項交易行為均需在行政機關登記方能有效，不存在沒有票據的情況。而且如若進一步將增值稅擴圍改革范圍擴大，并最終實現增值稅徹底取代營業稅的稅制改革方略，納稅義務人會更加積極主動向稅務機關索要發票，以期抵扣進項稅額、減輕自身的稅負。

土地增值稅要求以納稅人轉讓土地使用權取得的增值額為計稅依據，其更是增值稅理念在土地使用權流轉環節的實踐范例。盡管目前我國《土地增值稅暫行條例》頒行已有近20年，相應的制度設計趨于老化且稅負較重，但其房地產轉讓計征增值稅的設計理念對不動產銷售改征增值稅仍有可供借鑒之處。比如一是確立對納稅人轉讓土地使用權取得的收入減除規定的扣除項目金額后的增值額征稅，明確納稅義務人取得的收入包括轉讓土地使用權的全部價款和有關經濟收益，形式上包括貨幣收入、實物收入和其他收入；二是規定諸如納稅人取得土地使用權所支付的地價款、開發土地和新建房及配套設施的成本和費用、經當地主管稅務機關確認的舊房和建筑物的評估價格、與轉讓房地產有關的稅金等準予扣除的項目；三是實行超率累進稅率；四是設立較多的減免稅優惠政策。

不動產銷售改征增值稅倘若能夠借鑒土地增值稅制度設計的積極方面且與之做好銜接，并擁有不動產登記制度作為稅收征管的有效保證。不動產銷售改征增值稅就能夠有效抑制房地產的過度投機，加強宏觀經濟調控，防止國有土地收益和國家稅收的流失，有利于增加財政收入、完善稅制、規范征收。

三、不動產銷售改征增值稅的法律建議

不動產銷售改征增值稅是增值稅、營業稅兩稅合并改革的重要組成部分，其能有效處理房地產業的合理分工和轉型升級，消除常為人詬病的重復征稅現象，達到結構性減稅的戰略要求。因此，順應增值稅擴圍改革的春潮，在不動產銷售改征增值稅的過程中需要注重以下五個方面的建設。

（一）加快增值稅立法

在國內外學術界，稅收法定原則被視為稅法最為重要的原則或稅法最高原則，其往往被看作是民主原則和法治原則等現代憲法原則在稅法中的直接體現，對于維護國家利益和經濟社會的發展、以及保障人權均具有十分重要的意義。但由于改革開放初期對稅收立法的忽視，加之稅法研究在我國蒙發不久，各個稅種的系統性立法較為匱乏，"不僅嚴重制約我國稅收立法與稅收征管工作，也為稅法的制定和實施帶來許多問題。" 隨著稅制改革的逐步擴大和深入，加快稅收立法、加緊稅制建設已成為學界和實務界廣為討論的話題。無論談及所得稅、資源稅、房產稅的改革，推進稅收立法大有"老生常談"的趨勢。同樣，不動產銷售改征增值稅的增值稅擴圍改革也不例外。

稅收法定原則的實質是在強調以法律對國家的征稅權力進行限制，防止統治階級對稅收立法權的擅斷和濫用，從而確保稅收法律能夠真正保護廣大公民的財產所有權。目前我國對增值稅和營業稅均采取的是授權性立法，而且法規條文所涵蓋的信息量偏少，兩稅大部分的稅收政策基本交由財政部和國家稅務總局因時制定，稅收政策的變動性很大且較為隨意，其稅收決策權幾乎沒有受到任何限制或制約。而且增值稅擴圍改革的含義基本就是通過拓寬增值稅稅基、擴大增值稅稅源，并以此最終吸收和取代營業稅。因此，兩稅合并的制度設計必須以增值稅立法作為基礎，其中必然亦會涉及稅率、納稅檔次、起征點或免征額升降和稅基的變化，以及廢棄營業稅、土地增值稅等舊稅種與增值稅整合的過渡銜接，還有各稅種搭配組合的變化等等。而在房地產業"引進增值稅后，現有房地產的營業稅、土地增值稅與契稅是否需要考慮某些稅種的合并，將是一個首要的問題。" 總而言之，立法機關需要以一次完整系統的增值稅立法鞏固增值稅轉型、擴圍的改革成果，并通過良好的立法技術制定出一套科學、靈活的增值稅稅收體系，為日后稅制改革的穩步推進和稅收征管工作的順利開展提供法律支撐。

（二）明確計稅依據

不動產增值稅是以納稅人轉讓不動產取得的增值額為計稅依據，而該增值額是指納稅人轉讓不動產取得的收入與規定扣除項目之間的差額。因而，首先應當明確納稅人因轉讓不動產所取得的收入包含轉讓不動產的全部價款和相關經濟收益（或言價外費用），要基本涵蓋形式上的貨幣收入、實物收入和其他收入，對實物收入和其他收入的貨幣價值認定引入第三方評估系統，爭取做到對不動產銷售收入認定的客觀和公正。其次，應切實全面地考慮房地產市場的現實狀況，明確規定不動產銷售在征收增值稅時所允許的抵扣項目。其中，對于新房買賣，應當包括新建房屋及配套設施的費用，比如納稅人房地產開發項目實際發生的工程造價款、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費用等；而對于二手房買賣，則應當包含納稅人取得不動產所支付的價款和依照國家規定已經交納的有關費用，并且考慮通貨膨脹因素和利息因素對不動產價值的影響，注意區分自然升值與人工投資改良增值。而且無論新房買賣還是二手買賣，均應將轉讓不動產所發生的稅金納入可扣除項目，其中包括契稅、印花稅、城市維護建設稅以及教育費附加。除此以外，還可以考慮對專門從事房地產開發的納稅人進行15%～20%的加計扣除。最后值得一提的是，對于納稅人成片受讓不動產后分期分批銷售轉讓的，其扣除金額可以按照建筑面積計算分攤，或者按照主管稅務機關確認的其他方式計算分攤。

（三）合理設計稅率

合理的稅率設計是平衡收入分布扭曲與財政收入保障的關鍵點，稅率過高容易加重納稅人的經濟負擔，稅率過低又容易引發房地產市場的過度投機，造成稅款流失。歐盟國家的經驗表明，對住房設施用品的供給和新建樓房整體供給采用不同的稅率，就會產生稅收扭曲，導致納稅人通過調整稅目進行逃稅，而且由于房地產業與建筑業緊密相關，所以在設計稅率時，應與建筑業使用相同稅率，減少偷逃稅款行為的發生。 比如愛爾蘭就對銷售住房按照一個較為低水平的稅率征收增值稅；而新西蘭和荷蘭按標準稅率對不動產銷售征收增值稅；瑞典雖按標準稅率對不動產征收增值稅，但其稅法規定有部分的稅收優惠政策和措施。

而且為了保持稅收中性，避免稅負累退現象的發生，可以借鑒土地增值稅的超率累進稅率，設置兩到三級的累進稅率級次，并將第一級稅率設定為與建筑業相同的稅率，或者直接將建筑業和不動產銷售設定為統一的稅率。財政部和國家稅務總局在對不同類型住宅房地產進行稅收控制時，可以施以不同的稅率實現房地產市場的宏觀調控。比如對銷售普通住房的納稅人施以較低的稅率，對納稅人銷售非普通住房所取得的收入按照較高的稅率計征，對別墅、高級復式建筑等高端不動產加成征收，"將差別稅率設計作為政府對非普通商品房特別是高端商品房建售的有效限制措施，合理地反映不同收入及財產狀況的居住者的負擔能力，在一定程度上體現量能負擔的原則。"

（四）增加減免稅優惠政策

大力促進減免稅優惠政策的實施，是保持稅收中性、避免稅負累退的重要舉措。筆者認為，在不動產改征增值稅的同時，應當適當考慮增加涉及社會公共利益、弱勢群體保護、住房保障等方面的稅收優惠政策和措施。

具體而言，就是要在稅法的框架下嚴格控制房地產稅收減免范圍。一是對因城市規劃實施、國家建設需要依法有償征用、收回的不動產，免征增值稅；二是對以不動產進行投資、聯營，聯營一方以不動產作價入股或作為聯營條件，將不動產轉讓到所投資、聯營企業的，免征增值稅；三是對涉及企業兼并，被兼并企業將不動產轉讓到兼并企業的，免征增值稅；四是對因繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與在內的一般贈與行為取得不動產的，繼續享受免征增值稅的優惠政策。

除此以外，要"調整對個人擁有房地產不征稅的優惠政策，對個人住房實行差別征稅。" 對房地產開發企業建售的廉租房、經濟適用房等保障性住房免征增值稅；居民個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住宅，經主管稅務機關審批，在原住房居住滿5年的，可以免征增值稅；居住滿2年不滿5年的，可以減半征收增值稅。

（五）規范稅收征管

不動產銷售改征增值稅的稅收征管工作基本呈現兩種態勢：其一是稅務機關在二手房買賣中的稅收征管難度較小。因為在二手房買賣關系當中，銷項稅額是售房者向買房者收取的全部價款和價外費用，進項稅額是賣方先前取得該不動產時所支付的稅額，兩項稅額不但有增值稅專用發票作為憑證抵扣，而且即使因年代久遠遺失票據，二者一般能夠在產權登記部門查閱到當時的完稅憑證。即二手房買賣的稅收征管工作僅需保持產權登記部門與稅務機關之間良好的溝通聯系，積極交換信息數據庫，實現票據的相互認可。"財產稅制的征管是建立在財產登記制度基礎上的，只有這樣才能有效地獲取財產信息和征管資料。"其二是稅務機關在新房買賣中的稅收征管難度較大。因為在新房買賣關系中，賣方一般為房地產開發商，也是增值稅的一般納稅人。銷項稅額仍是向買房者收取的全部價款和價外費用，但可抵扣項目已演變為房企建造不動產時已經繳納過的稅金、承擔的建造成本和工程費用等相關費用。可抵扣項目需要大量的增值稅專用發票進行有效認定和數額計算，因而新房買賣的增值額難以輕易認定，其不但依靠增值稅擴圍改革的全面徹底成功，還在考驗稅收征管隊伍的整體素質和專業技能。

四、結語

脫胎于工商稅的營業稅，經歷了不斷地修改與完善后，在我國作為一個獨立的稅種已經施行了近三十年。盡管當前我國的營業稅制度仍在運轉，但是我國現行營業稅政策所存在的重復征稅等問題卻始終無法回避。特別是2012年伊始的增值稅擴圍改革，正式開啟了營業稅改征增值稅的序幕，并且在上海的改革試點亦開展得如火如荼。不動產銷售作為營業稅征收的九大稅目之一，勢必成為本次稅制改革的重要組成部分。而不動產改征增值稅后，將有利于房地產市場的健康發展，有利于建筑行業的公平競爭及產業結構調整，符合結構性減稅的戰略需求，對我國經濟社會的科學發展具有重要意義。（張振業）

參考文獻

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