租賃合同解除后的“添附”之爭

法官提醒：合同終了涉及添附物處理時應簽訂協議

租賃合同解除后，原承租人提出其在房屋上進行了裝潢，應等待其向后承租人收取相關裝潢費用后，再向房主支付拖欠的租金。近日，隨著南通市中級法院終審判決的送達，此案落下帷幕。法院以被告李某的請求無法律依據為由，判決其給付原告顧某租金2100元，并于判決生效后十日內履行完畢。

裝潢物未簽約留隱患

本案當事人系同一幢樓上的對門鄰居。2006年7月28日，被告李某（女）與原告顧某之妻周某簽訂一份租房協議，協議約定：周某自愿出租店面房給李某使用，年租金8400元，李某按季付2100元給周某，先付后用。這份協議對日后退租時如何處理承租方裝潢物未作約定。協議簽訂后，顧某之妻將租賃房屋交李某裝修并使用。2008年5月，李某將所承租的房屋交給了房主顧某。雙方在解除合同時，未以書面形式對李某在承租房上的裝潢物處理作出明確約定，這為日后糾紛留下隱患。李某所承租顧某的房屋與案外人曹某的房屋連在一起。在顧某將收回的房屋與曹某的房屋隔開時，李某夫妻倆還將出租房內部分好搬的陳設品搬離。

函件交涉針鋒相對

2008年8月5日，顧某委托法律服務所向李某發函，要求李某務必在接此函后于8月12日8時到該出租房內自行拆除該房屋屋頂的扣板，逾期委托人將自行拆除。要求被告支付租金2100元，顧某對該房屋進行裝修，李某不得以任何理由加以阻止。同年8月7日，李某接函后，給顧某回函一封，稱：房屋租賃合同關系，因顧單方要求漲房租，先違反協議的狀況下才終止合同。并且當第三人面講好以后房屋顧得租金。李得裝修費。還稱因顧于上月7月1日破壞該店主體設施，造成停業的事實，至今未能解決，請付清停業損失，否則，房屋不好裝修。

此后，雙方當事人未對糾紛達成一致意見，顧某于2008年9月向法院提起訴訟。

法庭辯論各執一詞

原告顧某訴稱，被告李某因經營需要向我租用店面房一間，因其經營不善，與我解除了租賃關系。但被告至今仍欠我2008年2月8日至5月8日的租金2100元。現請求法院判決被告李某給付我租金2100元。　　

被告李某辯稱，租用原告顧某的房屋是事實，但我們在解除租賃合同時言明，待我向后承租人收取我在承租房上的裝修費用后，再給顧某房租。現裝修費用尚未落實，顧某起訴缺乏依據，請求法院判決駁回原告顧某訴訟請求。

“添附”處理無據被駁回

海安縣法院審理后認為，被告與原告之妻訂立租賃協議，雙方租賃關系成立且合法有效。在2008年8月7日被告給原告的回函中，其正面回應“終止合同”，且已返還租賃物并交出房屋鑰匙，故應認定雙方當事人間的房屋租賃合同已實際解除。由于當事人在租賃合同中未對承租人的裝潢物如何處理提前安排，解除合同時亦未以書面形式作出約定，且被告所述口頭約定又無證據佐證，根據相關司法解釋有關“添附”的規定，被告主張向訟爭房屋的后續承租人主張“添附”權利，缺乏法律和合同依據。有關添附物處理不在本案審理范疇內，加之當事人未能達成一致意見，故法院不能一并判決。被告拖欠原告租金事實清楚，原告訴訟請求應予支持。遂依照《中華人民共和國合同法》的有關規定，作出前述判決。

一審判決后，被告李某不服，提出上訴。

南通中院審理后認為，上訴人李某上訴理由不能成立，不予支持。遂依照《中華人民共和國民事訴訟法》第153條之規定，判決駁回上訴，維持原判。

法官闡明“添附”規則

點評：法律專業人士建議，涉及添附物處理時，如果簽訂合同時未作約定，終止合同履行時以簽訂書面協議為妥。

本案中，由于無證據證明原、被告就裝潢物作出過約定，故被告提出向后承租人主張權利缺乏依據。當然，當事人還可進一步協商處理，不能拆除時，可要求折價補償。