通過(guò)對(duì)筆者所在法院近三年審結(jié)的商品房買賣合同糾紛案件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,筆者發(fā)現(xiàn)：商品房買賣合同糾紛案件總體上呈現(xiàn)出群體性強(qiáng)、易致連鎖效應(yīng)，訴訟請(qǐng)求及理由多樣化、更新快的特點(diǎn)。具體表現(xiàn)為：

首先從成訟原因看，絕大多數(shù)案件的發(fā)生都是因?yàn)槌鲑u人無(wú)法完成約定的義務(wù)導(dǎo)致的。究其原因,主要是:

一是監(jiān)督機(jī)制不完善，為房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法完成約定義務(wù)埋下隱患。從近幾年的受案分析,揚(yáng)州市商品房開(kāi)發(fā)監(jiān)管部門對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)及所售房屋性質(zhì)的監(jiān)督已經(jīng)日益完善,因此,2006年以后因監(jiān)管不到位導(dǎo)致的糾紛本院只受理了一起。該案是因開(kāi)發(fā)商所售商品房為工業(yè)用地上的建房，無(wú)法辦理商品房權(quán)屬備案登記，因此導(dǎo)致的糾紛。     

二是因開(kāi)發(fā)商未取得地使用權(quán)證,導(dǎo)致所售商品房無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。目前存在的個(gè)別開(kāi)發(fā)商無(wú)土地使用權(quán)證就先行開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的不正常現(xiàn)象直接導(dǎo)致了糾紛的發(fā)生，因此形成訴訟。

三是開(kāi)發(fā)商的守約意識(shí)淡薄。從受理的案件來(lái)看，很多以調(diào)解和撤訴方式審結(jié)的案件都是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不如期辦理商品房權(quán)屬備案登記、安裝配套設(shè)施、商品房存在質(zhì)量瑕疵、面積誤差等等導(dǎo)致的，而且這類案件最有可能形成群體性類案，經(jīng)過(guò)法院的調(diào)解和督促，很多開(kāi)發(fā)商最終都依照合約履行了相應(yīng)的義務(wù)。其實(shí)，只要開(kāi)發(fā)商增強(qiáng)自己的守約意識(shí)，此類糾紛完全可以避免。

四是開(kāi)發(fā)商欺詐性銷售導(dǎo)致了糾紛的發(fā)生，并且欺詐的手段不斷變化。以往的訴訟中，開(kāi)發(fā)商故意隱瞞出賣房屋已經(jīng)另行出賣的事實(shí)的情況是比較多見(jiàn)的。這類案件中，開(kāi)發(fā)商在與買受人簽訂商品房買賣合同后，買受人訴訟要求確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效、返還已付購(gòu)房款及利息，并承擔(dān)賠償責(zé)任。而在本院近年受理的案件中，又出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商故意隱瞞房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)或開(kāi)發(fā)商為套取銀行按揭貸款假售商品房給本公司員工后又將房屋賣給購(gòu)房者的新型“一房二賣”的案件。

五是開(kāi)發(fā)商不使用合同示范文本，在提供的合同中增加附加條款，以合同附頁(yè)的形式限制消費(fèi)者的權(quán)利，增加消費(fèi)者的義務(wù)，減除自己應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。開(kāi)發(fā)商之所以樂(lè)于采用附加條款的方式正是利用了大多數(shù)購(gòu)房者對(duì)合同文本慎之又慎而對(duì)合同附加條款重視不夠的心理，而且很多開(kāi)發(fā)商所使用的合同附加條款位于合同最后一頁(yè)，字體又小又緊，閱讀者往往一目十行，沒(méi)有注意到細(xì)微的內(nèi)容。而合同附加條款的內(nèi)容有時(shí)是與開(kāi)發(fā)商的口頭承諾相矛盾的，這就導(dǎo)致了購(gòu)房者在訴訟中無(wú)法對(duì)開(kāi)發(fā)商的口頭承諾進(jìn)行舉證，承擔(dān)了舉證不能的不利后果。

其次從訴訟地位看，原告為購(gòu)房者的商品房買賣合同糾紛案件占絕對(duì)比例。從審結(jié)的該類糾紛一審案件的統(tǒng)計(jì)數(shù)字看，2007年，原告為購(gòu)房者的商品房買賣合同糾紛案件占該類案件的91.7%，2008年為100%，2009年為86%，這充分說(shuō)明了以下幾點(diǎn)：

（1）購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較多，消費(fèi)心理不成熟，導(dǎo)致原告為買受人的案件數(shù)量和比例如此之大。買受人受到售樓廣告的誘惑，無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)對(duì)大量房地產(chǎn)銷售信息作出正確和理性的判斷，削弱了買受人的自我保護(hù)能力。

（2）法制觀念已經(jīng)深入人心，買受人的依法維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)，在紛發(fā)生后能夠依法理智訴訟，說(shuō)明現(xiàn)行法律的頒布和施行確實(shí)在維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益方面發(fā)揮了重要作用。

最后從案件的審理結(jié)果看，買受人勝訴的案件具有代表性，產(chǎn)生判例效應(yīng)，使某一類型商品房買賣合同糾紛案件凸顯。從筆者所在法院最近三年以判決方式審結(jié)的案件中，開(kāi)發(fā)商作為原告獲得勝訴判決的比例為100％，而買受人勝訴的案件比例為80%左右，但對(duì)其他買受人有相當(dāng)?shù)挠绊懥?，具有潛在的判例效?yīng)。如魏某與某開(kāi)發(fā)商的商品房買賣合同糾紛案件，魏某訴訟某開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償其實(shí)際交付的樓梯間鐵桿扶手與合同約定的不銹鋼扶手之間的差價(jià)，法院認(rèn)定某開(kāi)發(fā)商支付魏偉扶手差價(jià)并承擔(dān)違約金，由此引發(fā)了同小區(qū)內(nèi)買受人訴訟某開(kāi)發(fā)商支付違約金的系列案件。這與商品房買賣合同糾紛案件的群體性、在同一小區(qū)內(nèi)多發(fā)性的特點(diǎn)完全吻合。