《物權法》第二十條規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意處分該不動產的，不發生物權的效力。

預告登記后，債權消滅或者自能夠進不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

“預告登記”的起源及內含預告登記制度起源于德國中世紀的民法，又稱暫時登記、預登記或預先登記，此后瑞士民法、日本民法等也相繼采納了這一制度，其根本目的在于通過物權公示的原則使被登記的請求權具有物權的效力，具有排他性，并且登記即生效，設立了多項讓與物權的請求權的以設立先后確定其效力的高低。 

何為不動產物權變動的預告登記制度，“預告登記”是為保全一項以將來發生的不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記。這里所登記的不是現實存在的不動產物權，而是將來所要發生的不動產物權變動的請求權。其實質是使被登記的請求權具有物權的排他效力，以確保該請求權所期待的法律結果的產生。預告登記是通過對登記名義人處分權之限制而達到保全登記權利人權利的目的的，在這一過程中，對登記名義人處分權的限制實際上通過阻止公信力來完成。在預告登記，通過登記的權利人在一定程度上取得了對抗原所有人的權利，因為，經過預告登記后，原權利人的本登記的公信力被消減，在預告登記權利人與第三人之間，在妨害預告登記權利人請求權的范圍內，義務人（原權利人）的處分行為無效，從中足見預告登記的排他效力。也正因為如此，才有學者說：“預告登記系介于債權與物權之間，兼具二者之性質，為其定性，實有困難，可認為系于登記簿上公示，以保全對不動產物權請求權為目的，具有若干物權效力之制度。”

“預告登記制度”的立法目的和意義

預告登記制度的立法目的明確，意義深遠。在《物權法》出臺生效前經常會發生這樣的事情。甲房主與乙已經簽訂了房屋買賣合同，但沒有進行房屋產權過戶。此時房屋的價格飛漲，甲房主為了得到更高的價格又與丙簽訂了另外一份房屋買賣協議，并完成了交付，產權過戶等一系列的手續。此時甲房主對于與乙簽訂的合同而言只有違約，只要承擔違約責任。丙已取得了房屋的物權，乙只有違約賠償請求權。根據物權優先于債權的理認，房屋只能歸丙所有，乙只能要求甲承擔合同違約責任?！段餀喾ā反_立了預告登記制度以后，這種情況將得到有效的控制和阻止。為了物權的流轉更加穩固，為了現實生活中不動產交易的安全，也為了更加體現誠實信用原則，《物權法》設立了預告登記制度。只要雙方簽訂了房屋或者其他不動產物權的協議并按照約定向登記機構申請預告登記，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。這可以避免房屋或其他不動產的“一女二嫁”。

預告登記雖說能防止不動產的“一物二賣”。制度設置的目的是防止當事人一方惡意的侵害另一方的權益，如果一旦登記就永遠有效也就失去了制度的真正價值。《物權法》在設制這個制度時也同時規定了這一制度失效的情形：債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的。建立預告登記制度的目的，只是對被保全的請求權提供強力的保障機制，并不改變請求權本來的法律關系。債權請求權的存在是預告登記的前提，債權請求權一旦消滅，預告登記也就失去了其存在的基礎。因此債權消滅是預告登記失效的理由之一；另外預告登記也必須有時間的限定性。預告登記以后，如果權利人怠于行使請求權或履行義務，在能夠進行不動產登記時不予申請登記，由于納入預告登記的不動產物權具有排他效力，必然使相對人的處分權長期處于限制狀態，不利于發揮財產的經濟效益，為此，《物權法》在設制這一制度的同時對他的時間進行了限定，自能夠進行不動產登記之日起三個月未申請登記的，預告登記失效。

預告登記制度在現實社會中的限制性。第一，本登記的設立和貫徹本身就較為薄弱和落后。一個不爭的事實是，我國民間尤其是農村地區，對于房屋等不動產基本上不進行登記（權利登記），即使轉讓其權利，也多以民間鄉俗進行，而不知登記為何物。而我國對房屋轉讓進行規制的《城市房地產管理法》也只適用于對城市房屋轉讓、登記的規范，對農村房屋之得喪變更進行規制的全國性法律，目前還沒有。在這種本登記的根基都不穩的情況下就要著手同時建立預告登記，其困難可想而知。第二，我國的不動產登記管理體制總體上還較為混亂。關于這一點，最典型的表現就是登記機關林立混亂。在我國，不動產登記按類別和層次由多個機關進行，省、市、縣都有登記權。具體而言，這些登記機關是：土地、林業、農業、漁業、草原、海洋、房產等七個相關的行政管理部門，它們分別對屬于自己管轄范圍內的事項進行登記，尤其是對處于某塊土地之上的房屋進行登記時，既要對土地進行登記也要對房屋進行登記，而二者登記的機關還不同。這就造成了立法、執法資源的極大浪費，還大大影響了交易的便捷，因而這種不合理現象已被不少學者提出批評。

預告登記制度行使的前提及效力

預告登記制度行使的前提是房屋及其他的不動產,只有房屋及其他的不動產才能進行預告登記,其他的動產不能進行預告登記；其次是當事人在簽訂房屋或者其他不動產物權的協議時，對預告登記還要有約定，即對預告登記還要雙方達成協約。預告登記記制度的實質作用在于限制現實登記的權利人行使處分權，保障預告登記權利人的權益，賦予其預告登記的請求權以物權的效力。那么預告登記制度有哪些效力呢？第一、預告登記具有保全效力，即是保全將來發生不動產物權變動的請求權，包括取得、轉移、變更不勸產物權的請求權，使其發生所約定或制定的法律效果，具有排斥后來的其他物權變動的效力；第二、預告登記具有保存順位的效力，即是通過登記，被保全的權利與順位同時登記。不動產權利的順位不是依現實登記的日期確定，而是以預告登記的日期為準加以確定；第三、預告登記制度還具有破產保護效力，可以在不動產物權人陷于破產時對抗其他的債權人而保全請求權的目的實現。即在相對人破產，但請求權的履行期限尚未屆滿或者履行條件并未成就時，權利人可以將作為請求權標的的不動產不列入破產財產，使請求權發生指定的效果；第四、預告登記還具有警示的效力，預告登記因其具有的保全債權、保全序位的效力，故而預告登記對第三人即具有警示的作用。第三人不得無視預告登記的存在，其應預見到預告登記在日后推進為本登記的可能性，不應在預告登記后本登記前的期間內為妨害預告登記所保全的請求權，否則其行為歸于無效且因該制度采用了登記這一第三人得以知曉的公示方法，所以第三人也不得以不知預告登記為由為善意抗辯。

在不動產交易中，如商品房買賣，買方常常處于弱勢地位，賣方則常常處于強勢地位，雙方簽訂合同時由于不具備登記條件而不能完成登記，未完成登記則無法取得物的所有權。在現今這個房屋價格飛速上漲的時代，同一幢房屋今天的價格和昨天的不一樣，明天的價格又比今天的高出了許多，所以，房屋的賣主在追求利潤最大化的同時就有可能拋棄誠信以犧牲合同違約金為代價，撕毀房屋買賣合同以尋求價格更高的買主。這時對同一標的物就有了兩份合同，此時這兩份合同的效力如何呢？根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的（一）第九條的規定：法律，行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。兩份合同就是兩個債權，債權具有相對性，這兩份合同其實都是有效的合同。那么此時就會出現的沖突，“一女二嫁”房屋倒底歸誰所有。此時如果第一份合同簽訂后雙方已到房屋登記部門辦理了過戶的手續，那么房屋歸第一個買主是無用置疑的。但是如果第一份合同簽訂后雙方沒到房屋登記部門去辦理過戶手續，反而是第二份合同的雙方到房屋登記部門辦理了過戶的手續，此時是保護誰呢？房屋歸誰所有呢？雖然原第一份房屋買賣合同的效力仍然存在，但根據物權的公示公信原則及物權優先于債權的原理，房屋的物權已歸房屋產權登記簿上具名的人所有，而原簽訂第一份合同的買主由于沒到房屋登記部門辦理過戶手續就只能望房興嘆了，只能根據合同追究賣主的違約責任，是一種債權的請求權。在賣方“一物二賣”時只能要求賣方承擔違約責任，極不公平。有必要建立預告登記制度，使被登記的請求權具有物權的效力，即具有排他效力，使其不但可以對抗不動產的所有權人和其他物權人，還可以對抗任意第三人。即使后來發生了未經預告登記權利人同意的與該項請求權內容相同的不動產物權處分行為時，由于該預告登記的請求權具有排他的效力，足以確保預告登記權利人的權利不受侵害。

當然有人會認為商品房預告登記制度的設立似乎過多的保護了購買人的權利，指出房屋預售過程中，購買人預購了房屋其權利受到預告登記制度的保護卻不能及時給付購房款，房地產企業的權利將受到侵害。筆者認為預告登記制度的設立并未改變買賣雙方的權利義務，不影響房地產企業要求支付房屋價款請求權的行使。其依法可以因購買人未按時按約給付購房款而產生對抗其轉移房屋所有權的抗辯權。因此預告登記制度未改變基于房屋買賣合同所產生的法律關系，更沒有影響房地產企業基于合同所產生的任何權利。

預告登記制度對立法的期待

《物權法》對不動產的登記規定也非常含糊?！段餀喾ā返谑畻l規定：不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對對不動產實行統一的登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定?！段餀喾ā芬延?/SPAN>2007年10月1日生效，然而就這一條如何在實際工作中運用，有關的法律、行政法規并沒有及時的予以規定。我們必須仍然依照以前的那種混亂的登記制度進行登記。這種狀況必然嚴重的影響到預告登記制度作用的發揮。市民社會對立法、執法和司法是有相當期待心理的，一種制度形成之前，廣大民眾就對這種制度加以研究以期能更加適應這種制度的期待。立法以后，這種制度在社會中確立了起來，然而卻找不到適用的途徑，法的公信力就會降低。〈〈物權法〉〉第十條賦予法律、行政法規就不動產的登記作出統一的規定，我們的有關機關就要根據法律的要求制訂相關的法律、行政法規，早日完善統一的登記制度。