近年來，物業管理糾紛案件呈逐年遞增趨勢，且勢頭猛、上升快，涉案業主多。以廣陵法院為例，2006年受理7件，2007年受理48件，2008年受理44件，今年1-9月已受理74件。廣陵法院認真分析此類案件增多的主要特點、形成原因，并提出對策建議。

一、案件特點：

一是案件數量多，上升快。近年來，隨著城市房地產市場規模不斷擴大，城市小區數量呈現出快速增長態勢，物業管理糾紛案件逐年急劇增長。

二是收費難。法院受理的物業管理糾紛案件中，多因業主拒不繳納物業管理費而起。更為突出的是，業主聯合起來，仗著人多勢眾拒交物管費。2008年法院就曾受理過同一物業公司起訴小區內不繳納物業管理費的業主多達24戶。

三是雙方針鋒相對，矛盾尖銳。物業公司與業主之間的矛盾往往比較尖銳，特別是庭審中雙方言辭激烈，情緒激動，業主指責物業公司管理不到位，而物業公司把責任又歸結為業主不繳納物管費。

二、形成原因

一是法律法規不完善、不配套。雖然有《物業管理條例》，但涉及到很多具體問題，如業主大會和業主委員會的法律主體地位和權責利問題、物業管理企業進入和退出小區管理的程序問題、物業費制定的標準等等，至今都沒有明確的法律規定。

二是業主自治意識淡薄，大鍋飯思想根深蒂固。在福利社會化時代，小區公共事務均由政府承擔，業主承租公房，除房租外不承擔其他經濟義務。住房制度改革后，住房供給多元化，小區物管進入大眾生活，少數業主缺乏自治意識，一切依賴政府，在觀念上沒有實現“無償服務”到“有償服務”的轉變，認為不交物管費，不影響小區的物業管理。

三是業主期望過高，物管公司管理不規范。業主把物管公司當作自己的“私家保姆”，事無巨細均要求物業公司管理，甚至有的業主財產丟失之后不論何種原因都歸罪于物業公司。有的相鄰糾紛發生后，業主以物管協調不力為由，拒絕繳納物業管理費。

四是物管費用高昂，服務水準難如人意。物業管理企業通常由開發商指定，物業收費也由其單方制定，業主根本沒有討價還價的余地，有些物管公司收費之后服務水準難以達到相應標準，從而引發雙方矛盾。

五是拆遷安置矛盾延續。有些業主在拆遷時對政策不滿，安置后將不滿情緒延續，拒絕付費，殃及物管。

三、建議對策

一是加強宣傳，增強業主自治意識。通過法律法規宣傳，提升業主法治意識，促使廣大業主通過正當程序維護權利，組成業主委員會，積極參與到業主維權工作。將居住小區物業管理納入社區建設，沒有成立業主委員會的小區，通過街道和社區居委會加強居民與物業管理企業的溝通，組建業主委員會，共同解決好小區內的物業管理問題。

二是加強行業管理，提高物管服務水平。完善物業管理企業自律機制，發揮行業協會作用。規范物業管理嚴格市場監管，加強物業的前期管理嚴格審查，規范接撤管管理，規范企業進入、退出物業項目時的程序，細化物業服務標準，建立“質價相符、優質優價”的物業服務和收費價格體系。加強資質管理，加大違規處罰力度。

三是分清物管與業主自管界限。業主委員會由業主大會選舉產生，其對公共物業財產的管理權利，來自于區域內全體區分所有權人以業主公約或業主大會授權的方式所做的委托。而作為物業管理合同的受托方，物業管理公司應當按照業主的委托從事物業管理事務，代表并且維護業主的利益，為業主提供服務。要分清二者的權利義務，共同為業主做好服務。

四是對特困群眾給予費用照顧。在不繳納物管費的業主中，有一部分是因為小區本身是房改房，或是拆遷安置房，一些中、低收入者確實交不起物業管理費，對這些特困群眾，社區、街道、物業和業委會應共同給予關心照顧，減、免、緩交物管費。