本網(wǎng)無錫訊：兩年前買下樓房，兩年后以實(shí)際面積不足合同面積為由，起訴賣主返還4萬余元房價(jià)款和10萬元違約金。近日，江陰市人民法院審理了這起房屋買賣合同糾紛，判決駁回了原告的訴訟請求。

2006年7月5日，原告王建平通過連襟（同時(shí)也是被告李正華的表弟）介紹，向被告李正華夫婦購買了一幢樓房，雙方簽訂房屋買賣協(xié)議書，約定：李正華夫婦將名下建筑面積為275平方米的二間三層樓房賣給王建平，價(jià)款45萬元，王建平于2006年7月1日支付40萬元，余款5萬元在李正華夫婦為王建平辦理好房屋產(chǎn)權(quán)過戶后付清，如有違約，違約方應(yīng)給付另一方違約金10萬元。協(xié)議簽訂后，雙方按約履行了協(xié)議。而在實(shí)際交易中，李正華夫婦賣給王建平的房屋除了房屋所有權(quán)證上所指的二間三層樓房以外，還包括二間三層樓房東面的全封閉天井和2間平房（天井在樓房與平房之間，平房未辦理房屋所有權(quán)證）。

然而兩年之后，王建平突然以房屋實(shí)際建筑面積只有250平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足協(xié)議書上寫明的275平方米為由，向法院起訴，要求李正華夫婦返還25平方米的房款40900元和違約金10萬元。李正華夫婦辯稱，275平方米只是一個(gè)估值，并沒有實(shí)際測量，在簽訂協(xié)議前，原告王建平對此也給予認(rèn)可，況且，他們賣給原告的房屋算上閣樓、天井和平房的總面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了275平方米。

法院審理后認(rèn)為，本案屬于一般房屋買賣糾紛，而非商品房買賣，原被告亦未約定房屋的價(jià)格以每平方米計(jì)價(jià)結(jié)算，故本案不適用商品房買賣的相關(guān)法律法規(guī)及司法解釋調(diào)整，而應(yīng)適用民法通則及合同法等相關(guān)法律調(diào)整。

王建平與李正華夫婦簽訂的房屋買賣協(xié)議系雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，故該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為合法、有效。李正華夫婦出賣的房屋是現(xiàn)房，且領(lǐng)有房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上明確登記的面積作為買受人應(yīng)當(dāng)知道。如果王建平認(rèn)為在簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)雙方存在重大誤解或李正華夫婦有欺詐行為的話，王建平可在知道或應(yīng)當(dāng)知道之日起一年內(nèi)向人民法院申請撤銷該協(xié)議，但王建平在收到房產(chǎn)證及房屋交付后一直未向法院申請撤銷該協(xié)議；且從出賣的標(biāo)的物本身來看，不僅有二間三層樓房，還有二間平房及封閉天井等附著物在內(nèi)，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定協(xié)議所約定的房款，不僅僅是二間三層樓房的對價(jià)，還包括二間平房及封閉天井等附著物在內(nèi)，該房價(jià)并不是以二間三層樓房房屋的面積計(jì)價(jià)得出的，而應(yīng)是樓房、平房及其他附著物等一個(gè)整體的

對價(jià)。故王建平要求李正華夫婦返還多支付的購房款40900元和違約金10萬元的訴訟請求無事實(shí)和法律依據(jù)，法院遂判決駁回了王建平的訴訟請求。（文中人物均為化名）