一、問題的提出

實踐中，開發(fā)商在出售樓房底樓時，為了吸引購房人的眼球，除在價格上有所優(yōu)惠外，大都以附贈樓底花園的形式加以促銷。此舉對于開發(fā)商和購房人來說，可謂是一個雙贏的結(jié)果，但小區(qū)的其他業(yè)主則認(rèn)為開發(fā)商此舉侵犯了他們的權(quán)益，大多起訴到法院要求對開發(fā)商附贈花園的效力不予認(rèn)可。事實上，對于開發(fā)商附贈花園的效力問題一直是理論界和實務(wù)界爭論較多的問題。但由于我國目前的物權(quán)法對此沒有明確的規(guī)定，故實踐中各地法院的做法也不一。

二、解決附贈花園效力的基礎(chǔ)理論

在討論附贈花園的效力問題前，我們有必要明確幾個概念：建筑物區(qū)分所有權(quán)、專有權(quán)、共有權(quán)。

1.建筑物區(qū)分所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)法第七十條的規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)性質(zhì)上為一種特殊的復(fù)合性不動產(chǎn)所有權(quán)，是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的工作部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)又為專有權(quán)、共有權(quán)、社員權(quán)等。

2.專有權(quán)。專有權(quán)是指業(yè)主對專有部門享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。在理論上，如何界定區(qū)分所有建筑物的專有部分，即專有權(quán)客體范圍的界定，主要有以下四種觀點：（1）壁心說，認(rèn)為區(qū)分所有建筑物專有部分的范圍以房屋的墻壁、地板、天花板厚度的中心為界限；（2）空間說，認(rèn)為專有部分僅限于由墻壁、地板、天花板所圍成的空間部分，墻壁、地板、天花板自身為共有部分；（3）最后粉刷表層說，認(rèn)為專有部分包含墻體表層粉刷部分及其以內(nèi)的空間；（4）壁心和最后粉刷表層說，為折中的觀點，認(rèn)為在內(nèi)部管理關(guān)系上，專有部分的界限應(yīng)以最后粉刷表層說為準(zhǔn)，但在買賣等外部關(guān)系上，專有部分的界限應(yīng)以壁心說為準(zhǔn)。其中，壁心和最后粉刷表層說基本已經(jīng)為通說，司法實踐中可以統(tǒng)一采用這種觀點作為基本原則。

3.共有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)，是指權(quán)利人依據(jù)法律或共同管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用、和收益的權(quán)利。在實踐中，其難點也在于共有權(quán)客體范圍的如何劃分問題。依我國目前的物權(quán)法的規(guī)定來看，似乎較為容易，專有部分以外的是共有部分。但在實踐中情形遠(yuǎn)非如此。

三、解決附贈花園效力的具體規(guī)則

1.現(xiàn)有觀點評說。目前對附贈花園效力問題的觀點主要兩種：一種認(rèn)為，附贈花園屬于業(yè)主共有部分，開發(fā)商無權(quán)將花園贈與底樓業(yè)主，其與底樓業(yè)主的約定是無效的，侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益。此種觀點主要基于上述我們交待的專有權(quán)和共有權(quán)客體范圍的界定，根據(jù)我國目前的法律規(guī)定，專有之外就屬于共有，則附贈花園當(dāng)然屬于業(yè)主共有。另一種認(rèn)為開發(fā)商附贈花園有效。

2.我個人傾向于第二種觀點。附贈花園在實踐中大多表現(xiàn)為底樓業(yè)主窗前的部分綠地，用柵欄的形式加以固定。根據(jù)物權(quán)法第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，可以明示屬于個人。”另外，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）第三條也對此加以了明確，只要開發(fā)商的建造行為是根據(jù)規(guī)劃文件的規(guī)定進(jìn)行的，那么其附贈行為就是有效的。特別重要的一點是，從實際情況來看，窗前綠地與該住宅單位具有天然聯(lián)系，如果設(shè)計為該戶的花園，對其他人并沒有妨礙，但就業(yè)主來說，他的隱私權(quán)、安寧權(quán)會得到很好的保護(hù)。這符合物權(quán)法物盡其用的原則，既能改善個體生活質(zhì)量，也有利于相鄰關(guān)系和諧及居住文明。如果非要將它作為公共活動區(qū)域，勢必不利于相鄰業(yè)主的隱私保護(hù)，形成于公眾并無實例，而對當(dāng)事人有大礙的情形。事實上，在現(xiàn)實生活中，這種附贈的花園，只要是設(shè)計得比較規(guī)范，經(jīng)過規(guī)劃批準(zhǔn)，銷售時作了公示，都不會產(chǎn)生什么爭議。

3.在實踐中，也有底樓業(yè)主改變原有附贈花園的范圍，對外進(jìn)行“擴(kuò)張領(lǐng)土”，對此種行為，則是侵犯其他業(yè)主的權(quán)益，小區(qū)物業(yè)公司可根據(jù)管理公約責(zé)令業(yè)主恢復(fù)原狀，其他業(yè)主也可以對此提起訴訟，要求其排除妨礙、恢復(fù)原狀。