安某借曹某60萬元到期未還，曹某起訴到法院，法院判決安某還款，但判決生效后安某未按時(shí)履行法律文書確定的義務(wù)，曹某申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，要求拍賣安某名下的一處房產(chǎn)。法院依法查封了安某的該處房產(chǎn)。該房屋居住人侍某提出異議，稱該房產(chǎn)是其一年之前花85萬元從安某手購(gòu)買，付清了房款，因?yàn)榘材骋恢蔽刺峁┓慨a(chǎn)證才未過戶。

對(duì)債務(wù)人已出賣但未辦理過戶的房屋，法院是否能夠進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，存在兩種不同的觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)是，因房屋沒有辦理過戶，所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此房屋可以成為強(qiáng)制執(zhí)行的對(duì)象。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為房屋買賣合同有效，買賣雙方應(yīng)按照合同的約定繼續(xù)履行，因?yàn)榉课葙I受人已經(jīng)支付了價(jià)款，并實(shí)際占有和管理了房屋，法院應(yīng)解除查封。

筆者基本贊同第二種觀點(diǎn)，但有例外情況，特定情況下，在保護(hù)房屋買受人的利益同時(shí)應(yīng)附加一定條件以保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益。

一、債權(quán)具有平等性。侍某作為買賣房屋合同的買受人，其享有對(duì)合同標(biāo)的的物上請(qǐng)求權(quán)這一債權(quán)，曹某作為借款合同的出借人，享有要求借款人歸還借款的債權(quán)，兩種債權(quán)一般般情況下不存在哪個(gè)優(yōu)先的問題，都應(yīng)當(dāng)受到法律同等的保護(hù)，在如果實(shí)現(xiàn)其中一種債權(quán)而另外一種債權(quán)就必然無法實(shí)現(xiàn)的情況下，法院應(yīng)慎重對(duì)待，公平處理。因此，法院不能為了執(zhí)行貸款人的債權(quán)而強(qiáng)制執(zhí)行房屋，否則與債權(quán)的平等性是相悖的。

二、法的公平、正義、秩序的價(jià)值理念。法律的價(jià)值是公平、正義和秩序，法院執(zhí)法也要體現(xiàn)法律的價(jià)值，即通過法院審判、執(zhí)行活動(dòng)最大限度的實(shí)現(xiàn)社會(huì)的公平、正義和秩序。在房屋買受人已支付全部房屋價(jià)款并實(shí)際占有、管理該房屋的情況下，強(qiáng)制執(zhí)行其占有使用中的房屋，對(duì)于房屋買受人的合法利益必然會(huì)造成極大的損害，特別是房屋這種對(duì)人們重要程度很大的物品，這會(huì)增加新的訴累，如果其權(quán)益無法得到有效的救濟(jì)，極易引發(fā)社會(huì)的不安。

三、司法解釋的精神——對(duì)不強(qiáng)制執(zhí)行已出賣的房屋附加一定條件。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十六條“被執(zhí)行人將其財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但根據(jù)合同約定被執(zhí)行人保留所有權(quán)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);第三人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)由第三人在合理期限內(nèi)向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、凍結(jié)。”第十七條：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。” 第十九條：“被執(zhí)行人購(gòu)買需要辦理過戶登記的第三人的財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但申請(qǐng)執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款或者第三人同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。”

根據(jù)該司法解釋的第十七條，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)案例中的房屋要具備兩個(gè)條件，一是買受人已支付完全部對(duì)價(jià)并實(shí)際占有，二是買受人對(duì)未辦理過戶登記沒有過錯(cuò)。根據(jù)該司法解釋第十六條，該條還是強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)交易的有效性、安全性的，雖然該條并未指明適用于不動(dòng)產(chǎn)，但“財(cái)產(chǎn)”顯然包括不動(dòng)產(chǎn)。另外，根據(jù)該司法解釋第十九條，雖然房屋買受人并未辦理過戶登記，如果買受人已支付了部分或全部?jī)r(jià)款，并實(shí)際占有該房屋，在以房屋買受人為被執(zhí)行人的案件中，法院是可以查封該房屋的（注意：本條規(guī)定的是房屋買受人為被執(zhí)行人而非出賣人為被執(zhí)行人），因此，不難看出該司法解釋原則上對(duì)現(xiàn)有交易是持肯定態(tài)度的，一般情況下保障買賣合同中買受人的合法權(quán)益，但也附有一定的條件，如第十六條中規(guī)定了合理期限內(nèi)向法院交付余款；第十九條中規(guī)定了支付剩余價(jià)款或者第三人同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付。雖然該解釋第十七條未作類似第十六條、第十九條附加條件的規(guī)定，但根據(jù)司法解釋體現(xiàn)出來的精神看，如果買收受在合理期限內(nèi)支付了剩余價(jià)款，對(duì)未辦理房屋過戶登記沒有過錯(cuò)，我們就可以認(rèn)定為符合第十七規(guī)定中的支付了全部的價(jià)款，法院應(yīng)當(dāng)解除查封。

四、例外情形。如出讓人與受讓人惡意串通，以轉(zhuǎn)讓行為來達(dá)到逃避債務(wù)或規(guī)避執(zhí)行目的的，可以執(zhí)行該房產(chǎn)。

綜上，如果受讓人是善意的，雖未辦理登記，但已實(shí)際占有、使用，或者正在辦理過戶登記尚未辦理完畢的，或者本應(yīng)辦理完畢，因政府的原因，如統(tǒng)一中止辦理過戶登記等情況致使尚未辦理記的，法院應(yīng)當(dāng)按照實(shí)事求是和公平的原則，保護(hù)購(gòu)買人的合法權(quán)益，確認(rèn)其對(duì)受讓房產(chǎn)的所有權(quán)，以維護(hù)交易安全。