我國現實生活中，物業管理矛盾突出，物業管理各主體之間的法律關系極為混亂，造成這種結果的原因系法律未對業主委員會的法律地位做出明確的界定。筆者試圖在分析我國業主委員會法律地位現狀的基礎上，闡釋我國的業主委員會的法律定位應當是非法人組織。

伴隨著城市化的迅速發展，商品房開發的不斷增多，物業管理已經成為城市管理的主要內容。然而在現實生活中，我國物業管理各主體之間的法律關系混亂,物業管理矛盾突出，因物業管理而產生的訴訟案件逐年增多。以筆者所在基層法院為例，涉及物業糾紛的訴訟，2010年為49件，2011年為107件，2012年為175件，呈現逐年遞增現象，且物業糾紛呈現多樣化特點，隨著當事人維權意識的提高，除以往的物業服務合同糾紛和與物業服務相關的供用電、水、氣等合同糾紛以外，還出現了排除妨害、恢復原狀、侵權損害等新類型糾紛。

一、業主委員會法律地位的現狀

業主委員會是指特定物業管理區域內全體業主通過召開業主大會選舉產生的,在物業管理區域內就與物業有關的事項代表全體業主實施自治管理的組織,是全體業主主張和實現權利的載體。我國關于業主委員會的法律地位的相關規定散見于《物權法》和《物業管理條例》中。《物權法》第75條規定:“業主可以設立業主大會,選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。”《物業管理條例》第10條規定:“同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。但是,只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。”從以上規定中可以看出，我國現有法律對業主委員會的法律地位規定較為模糊，修訂后的《物業管理條例》也僅僅涉及到業主大會的組成、職責、運作等的規定。并沒有明確業主大會和業主委員會的法律地位和性質的問題。即對于業主委員會的性質未見任何法律、法規或規章有所提及。

實踐中，業主委員還經常受到房管部門的行政干預，這些部門本應該行使對業主委員會的輔助性和指導性工作，但由于業主委員會的法律地位不甚清晰，本該是輔助性和指導性的作用在現實中往往演變成一種行政確認行為，這樣就使得業主委員會的法律地位更加模糊。業主委員會是全體業主的代表機構，其法律地位不明，直接影響到業主的利益。正因為業主委員會的定位是物業管理的核心問題，因此確認業主委員會的法律地位才是物業管理健康發展的前提，是物業管理立法的基石，也是促進我國基層民主與法制建設的必由之路。

二、業主委員會的法律定位

我國學術界和實務界關于業主委員會的法律定位一直存在著爭論。其中主流的觀點有三種：第一種觀點主張應由法律賦予業主委員會相對獨立地民事主體資格，即其在登記備案以后，可以社團法人的名義，作為擬制的法人進行民事活動，獨立承擔民事責任，其進行民事活動的后果和由此產生的責任由業主委員會自己承擔，其效果不能直接歸于各個業主。第二種觀點認為業主委員會不能成為獨立的民事主體進行民事活動，自然它也不能獨立地承擔民事責任。第三種觀點認為，應借鑒法國、香港等國家和地區立法規定物業小區應成立具有法人資格的業主團體，業主委員會為業主團體的常設事務執行機構。

筆者認為，由業主委員會的特殊性所決定，我國的業主委員會的法律定位采用上述第二種觀點比較符合事實和現狀。即業主委員會不應當具有獨立的民事主體資格，其活動產生的法律后果應當由全體業主共同承擔，而不能歸于業主委員會，因為，業主委員會僅僅是業主大會的“執行機關”。民事法律關系的主體，是指是指參加民事法律關系，享有民事權利和承擔民事義務的人，包括自然人、法人和不具有法人資格的其他組織。而國家、社會組織要成為民事主體，要么具備法人資格,要么屬于其他組織,否則其行為無法得到法律的認可和保護。業主委員會不屬于上述三種主體，因此不具有民事主體資格。具體理由如下：

1.業主委員會不屬于法人團體的范疇

《民法通則》第36條規定：“法人是具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織。”所以，法人必須具備以下條件:依法成立；有必要的財產和經費；有自己的名稱、組織機構和場所；能夠獨立承擔民事責任。而業主委員會顯然不符合成為法人的條件。

第一，  其沒有必要的財產和經費

業主委員會的活動經費，是從業主交納的物業管理費中提取并由物業管理企業單列開支的。同時，業主委員會對于物業辦公用房、物業維修基金和建筑物共用部分、公共設施的收益等，只享有占有和使用的權利，而其所有權及收益應由全體業主享有。因為全體業主在購買各自的建筑物專有部分時，已對公攤面積支付了相應的費用，因而獲得了公有部分包括物業辦公用房、建筑物公有部分、共用設施的所有權。而其收益作為孳息亦屬于全體業主。

第二，  其沒有專門的場所

根據《物業管理條例》的規定，物業管理用房是專為物業服務企業進行物業管理而設定的，其使用權一般歸屬于物業服務企業；只有在物業服務合同終止時，物業服務企業才將其交還給業主委員會。因此，物業管理用房也非業主委員會專用場所。

第三，  其不能獨立地承擔民事責任

有獨立的財產和必要的經費是法人承擔民事責任的前提，前已述及，業主委員會并沒有獨立的財產和必要的經費，因此，它沒有承擔民事責任的基石。在司法實踐中，有的法院判決業主委員會承擔部分民事責任，但由于業主委員會沒有必要的財產，這些責任的最終承擔者仍然是全體業主。而造成法院的這種判決結果主要還是沒有給與業主委員會適當的定位所造成的。

2.業主委員會也不屬于法律所規定的“其他組織”的范疇

根據《最高人民法院關于適用<民事訴訟法>若干問題的意見》的規定，“其他組織”是指“合法成立、有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織”，是受我國法律認可和保護的民事主體之一，主要包括合伙企業、個體工商戶、農村承包經營戶、個人獨資企業、企業法人的分支機構和其他不具備法人資格的經營實體和公益團體等。

業主委員會盡管是合法成立，但在根據上面的分析可見，業主委員會既沒有自己的財產，又不得直接從事以營利為目的的經營性活動，雖然可以占有和使用一些場所和財產，但對其并不擁有所有權，據此，業主委員會不屬于民事訴訟法中所提及的“其他組織”。

綜上分析，筆者認為由于業主委員會沒有必要的財產和經費、沒有相應的活動場所、沒有獨立承擔民事責任的能力，故不應視為法人、其他組織，不具備民事主體資格。