一、問題的引出：這樣的房產(chǎn)查封是否應該解除？

某法院在執(zhí)行中查封了登記在被執(zhí)行人李某名下的房產(chǎn),案外人張某提出執(zhí)行異議,向法院提交了房屋買賣合同及付款依據(jù)，主張其在法院查封前已購買了該房產(chǎn),支付了房款且已實際入住,只是因李某長期在外地而未能辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，依照《最高人民法院<關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定>》（以下簡稱《查封規(guī)定》），法院應當解除對該房屋的查封措施。對此，申請執(zhí)行人王某認為，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第六條、第九條的規(guī)定,不動產(chǎn)物權轉(zhuǎn)讓采用登記生效主義,未經(jīng)登記,不發(fā)生物權轉(zhuǎn)移的效力，該房產(chǎn)登記在李某名下，應屬李某財產(chǎn)，法院有權查封扣押，要求駁回張某異議。

上述案例中凸顯的問題，正是處理案外人針對不動產(chǎn)提出執(zhí)行異議時的法律適用問題。近年來，因買賣房屋沒有辦理過戶登記手續(xù)而引發(fā)的執(zhí)行異議案件和衍生訴訟呈增多趨勢，針對該類異議案件，是適用《物權法》依據(jù)登記生效規(guī)則確認房屋權屬，駁回案外人異議，還是適用最高人民法院《查封、扣押、凍結財產(chǎn)規(guī)定》確定產(chǎn)權，解除查封措施？法律適用的不明確給該類案件的司法實踐帶來障礙，面對實務中現(xiàn)實存在的截然不同的觀點和做法，本文試圖通過厘清法理思路，確定對案外人不動產(chǎn)執(zhí)行異議的統(tǒng)一審查標準。     

二、實踐中的不同選擇

基于對《物權法》與《查封規(guī)定》的不同理解，實踐中對于涉及第三人利益不動產(chǎn)的執(zhí)行及異議審查上有著迥然不同的做法。

1、依據(jù)《執(zhí)行規(guī)定》第17條的規(guī)定，對善意第三人購買予以保護。

2004年11月出臺的《查封規(guī)定》的第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)的，但尚未辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”按照此條的規(guī)定，第三人只要符合以下的三個要件，即使未辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)，人民法院仍不得執(zhí)行：1、第三人已經(jīng)支付全部價款；2、第三人已經(jīng)實際占有；3、未辦理過戶登記手續(xù)的，第三人對此沒有過錯。因為這種情形下，交易的雙方當事人均以其履約行為明確表示轉(zhuǎn)移房產(chǎn)所有權的合意，僅因客觀情況而暫時沒有進行登記公示，房產(chǎn)買受人即已取得了該房產(chǎn)的準法律物權，為保護其對交易房產(chǎn)的物權期待權，再將該房產(chǎn)作為被執(zhí)行人的財產(chǎn)采取強制措施成為不當。

2、依據(jù)《物權法》，強調(diào)物權登記原則，未經(jīng)登記不發(fā)生效力。

2007年3月頒布的《物權法》完善和發(fā)展了我國的物權制度，就不動產(chǎn)登記問題作了較科學、系統(tǒng)的規(guī)定，對解決不動產(chǎn)執(zhí)行難題具有重要作用。《物權法》第9條規(guī)定：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。《物權法》第14條規(guī)定：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模暂d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。按照上述規(guī)定，物權轉(zhuǎn)讓、變更的唯一要件就是登記。因此，雖然李某與張某簽訂了房屋買賣合同，并支付了價款，但房屋權屬并不因此發(fā)生變動，法院根據(jù)產(chǎn)權登記的名字對該房屋進行查封并無不當。

三、問題的分析

由于《物權法》的法律位階、效力均優(yōu)于《查封規(guī)定》，許多人認為根據(jù)上位法優(yōu)于下位法、新法優(yōu)于舊法的的原則，《查封規(guī)定》第17條與《物權法》確立的不動產(chǎn)物權登記生效主義相違背時，實踐中理應優(yōu)先適用《物權法》，但筆者認為，《查封規(guī)定》第17條與《物權法》并不沖突，理由主要有以下幾個方面。

首先從歷史的沿革來看，最高法院出臺《查封規(guī)定》的目的在于解決現(xiàn)實中登記程序的不完善等問題，而且從實施的效果來看這一規(guī)定也確實糾正了執(zhí)行中出現(xiàn)的偏差，對真實權利人（即案外人）的權益予以了保護，符合民法的公平原則。《物權法》出臺以后雖然對不動產(chǎn)物權的變更采取嚴格的登記生效主義，但是善意取得等制度的設立也體現(xiàn)出物權法對于因程序瑕疵的真實權利人保護的精神。正如一些學者認為，物權登記的法律效力應為一種權利推定效力，所謂權利推定，即意味著當出現(xiàn)名義物權人與真實物權人不一致時，應當以真實物權人為準，而不能僅以名義物權人確定物權歸屬。因此，筆者認為《查封規(guī)定》第17條與《物權法》的不動產(chǎn)物權登記生效主義并不沖突，相反兩者對不同情況的區(qū)別處理正說明我國不動產(chǎn)登記制度的日趨完善。

其次從法律規(guī)定的效力來看，《查封規(guī)定》第17條規(guī)定“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)的，但尚未辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”這一規(guī)定僅包含查封類的控制性措施，未涵蓋處置性措施。從法律效力來看控制性措施并不會對權利的歸屬產(chǎn)生影響，這也就意味《查封規(guī)定》第17條并不涉及對不動產(chǎn)物權的確認，因此也就不存在與物權法登記生效主義的原則相違背的問題。

最后從權利的性質(zhì)來看，無論是申請執(zhí)行人還是案外人對查封的不動產(chǎn)的權利都應屬于債權的范疇，兩者之間的沖突也屬于債權之間的沖突。《查封規(guī)定》第17條討論了執(zhí)行行為效力與案外人債權效力何者優(yōu)先的問題，是從債權沖突處理的角度問題作出了權衡，并不涉及物權法的范疇，因此并不互相沖突。

四、實踐中應注意的問題

不可否認，實踐中的確存在被執(zhí)行人利用《查封規(guī)定》第17條的規(guī)定，和第三人惡意串通，逃避人民法院強制執(zhí)行的情形。以筆者辦理過的一起案外人異議案件為例，法院查封被執(zhí)行人房產(chǎn)后，肖某向法院提出執(zhí)行異議，主張因債權債務轉(zhuǎn)讓，被執(zhí)行人已將房產(chǎn)抵償給肖某，并由肖某實際占有和使用。后法院經(jīng)審查查明，肖某系被執(zhí)行人委托代理人的妻子，其既不能提供債權債務轉(zhuǎn)讓的相關依據(jù)，且并未實際占有、使用查封的房產(chǎn)，法院對其提交的抵償協(xié)議真實性未予以認可，最終駁回其異議。因此，筆者認為，在審查處理此類執(zhí)行異議案件時，對證據(jù)及交易真實性的審查認定至關重要，同時實踐中還需對案外人 “實際占有”、 “無過錯”等條件的認定進一步予以明確和界定。