在我國的傳統觀念中，地處墳地或者發生過非正常死亡的所謂“兇宅”是非常不吉利的，人們往往不愿意購買此類房屋。近年來，買受人購買“兇宅”后起訴出賣人要求退房或賠償的糾紛接連發生。而我國對此類糾紛并無明文規定，在司法實踐中如何處理實有探討之必要。

一、問題的提出

案例：2010年12月27日曾某與范某簽訂房屋買賣合同，約定曾某向范某購買位于上海浦東新區的一處房產。2011年2月16日曾某辦理了產權轉移手續。后曾某從鄰居處得知，該房屋曾租借給案外人孫某，孫某因與其母親及弟弟發生矛盾，遂將其母親及弟弟殺害在該房屋中。2012年4月曾某向法院提起訴訟要求退房。法院經審理認定，范某明知案涉房屋內曾經發生過兇殺案件，且對買受人曾某隱瞞了該信息，其行為有違誠實信用原則，故對曾某要求撤銷合同并要求范某返還房款的訴訟請求予以支持。

在房屋交易中，如果出賣人將房屋為“ 兇宅”的事實告知買受人，極有可能造成交易無法實現或者房屋價格貶損。因此，為了能以正常的市場價格售房，出賣人一般會隱瞞房屋為“ 兇宅”的事實。該行為是否構成法律上的欺詐？在買受人不知是“ 兇宅”的情況下購買了該房屋，法律上應該如何處理？怎樣救濟買受人？

二、對“ 兇宅”買賣糾紛的法理分析

1. 基于善良風俗的要求

有人認為對“兇宅”的忌諱是一種迷信，并不符合民法上善良風俗的要求。其實不然，民俗指一個國家或民族中廣大民眾所創造、享用和傳承的生活文化。我國幾乎各類民俗都有趨吉避兇的信仰在內。對于“ 兇宅”的忌諱應該屬于這樣一種趨吉避兇的信仰民俗。這種忌諱并不違反我國現行法律的禁止性規定，不違背社會公德，應屬于我國民法中的“善良風俗”。

作為民法基本原則的善良風俗，具有法律意義上的道德范疇。房屋出賣人故意隱瞞“ 兇宅”的事實，違背了民眾忌諱“ 兇宅”的善良風俗，違反了民法的基本原則，構成了對房屋買受人民事權益的侵犯，可以用侵權法來救濟買受人。在國外的民事立法中，違反善良風俗致他人損害的行為會產生非常不利的法律后果。如德國民法中違反善良風俗對他人故意施加損害的，加害者負有賠償義務。日本法則直接宣告違反善良風俗的行為無效。

2. 基于誠實信用的要求

房屋是否為“兇宅”直接影響買受人是否購買，同時也制約著房屋價格，因此其應屬于房屋交易中的“重大事實”。出賣人是否有義務如實、主動告知買受人該信息？民法中的誠實信用原則要求人們在進行民事活動時以誠相待，不得做出欺詐行為。據此，出賣人應將與房屋有關的全部信息充分告知買受人；對于買受人而言，則享有對這些信息的知情權。即使法律沒有相關規定，若出賣人故意隱瞞房屋為“ 兇宅”的重要信息，本質上應是一種欺詐行為。

三、“ 兇宅”買賣糾紛的法律救濟

1. 合同法救濟

對于出賣人隱瞞“ 兇宅”實情的欺詐行為，買受人可以依據我國《合同法》第54 條規定主張該買賣行為無效，請求出賣人返還購房款。由于法律對撤銷權規定的除斥期間為一年，在除斥期間過后，買受人還可通過違約之訴獲得救濟。

買受人在不知情的情況下購買了“ 兇宅”是否可認定為出賣人違約，關鍵在于“ 兇宅”是否屬于標的物的瑕疵?？v然“ 兇宅”房屋本身并無質量瑕疵，但通常會使買受人產生恐懼的心理負擔，而且導致房屋銷售困難。對精神健康產生負面心理影響和房屋貶值帶來的物質損失都會導致買受人的利益損失，其購買房屋的初衷自然很難實現。

出賣人隱瞞房屋為“ 兇宅”的情況下，雙方實際上并沒有就購買“ 兇宅”達成真實的意思表示。作為標的物的“ 兇宅”與當事人達成合意的狀態不符，使房屋使用效用減少、價值貶損，當然構成物的瑕疵。出賣人交付有瑕疵的標的物，即構成違約。根據《合同法》第94 條有關法定解除合同中第4 項的規定，買受人可以解除合同。合同解除的后果即恢復到訂約前的狀態，買受人可主張退房，并請求返還購房款，賠償損失。

2. 侵權行為法救濟

除了合同法的救濟渠道外，購買“ 兇宅”對買受人精神健康利益的損害和財產利益損害，還可以運用侵權法給予救濟。當然，基于民事責任竟合的規定，買受人只能擇違約責任或者侵權責任之一請求救濟。

對于房屋價格降低、交易困難等造成的物質利益損失，根據侵權法中的過錯責任原則，應該支持買受人請求出賣人賠償其物質利益損失的請求。另外，買受人因居住使用“ 兇宅”造成了恐懼心理和精神痛苦，導致嚴重精神利益損害后果的，可以根據買受人一方的請求支持相應的精神損害賠償撫慰金。