一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律效力

對于登記的效力，學(xué)界有不同的說法。一些學(xué)者認(rèn)為，所謂登記的法律效力是指登記對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)的效力或?qū)沟谌说男ЯΑ＿€有學(xué)者將登記的效力界定為"登記這一法律事實(shí)對當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所施加的實(shí)際作用"， 并由此推出物權(quán)的公示效力、物權(quán)變動(dòng)的根據(jù)效力、權(quán)利正確性的推定效力、善意保護(hù)效力、風(fēng)險(xiǎn)警示效力和監(jiān)管效力等六項(xiàng)具體的效力。而德國法對于登記的效力就只有一個(gè)：那就是公信力，其他一切具體效力都源于此。公信力包括登記推定和不動(dòng)產(chǎn)善意取得兩種效力，這是一個(gè)高度邏輯抽象的智慧結(jié)晶。筆者認(rèn)為登記的法律效力應(yīng)指的是登記對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)效力或?qū)沟谌说男ЯΑ?/span>

從登記制度的起源來看，登記制度起先雖然是為了方便行政管理，但在中世紀(jì)時(shí)，在保存不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)所需要的情況下，登記制度就被廣泛的作為權(quán)利的證明而存在。18世紀(jì)后，新興資產(chǎn)階級為了融資的需要，使交易登記逐漸演變?yōu)闄?quán)利登記，先是不動(dòng)產(chǎn)上的負(fù)擔(dān)及抵押登記，后是所有權(quán)登記。直至工業(yè)革命后，為了保護(hù)知識產(chǎn)權(quán)，登記起到確權(quán)和賦予權(quán)利的雙重作用。因?yàn)樯虡?biāo)、專利只有登記核準(zhǔn)和注冊之后才能取得專有權(quán)。在現(xiàn)代社會，登記制度不再僅僅適用于不動(dòng)產(chǎn)，已經(jīng)推廣到許多動(dòng)產(chǎn)和無體財(cái)產(chǎn)。 從登記制度的起源來看，登記制度的主要意義在于對權(quán)利設(shè)定、變動(dòng)可以起到證明作用。物權(quán)是對世權(quán)，既然要求不特定的人承擔(dān)對于物權(quán)的不作為義務(wù)，那么就應(yīng)該將屬于私人間的權(quán)利變動(dòng)，用公權(quán)力將這種變動(dòng)以登記的方式公諸于世，目的在于使其他民事主體知曉，從而對變動(dòng)后的權(quán)利主體承擔(dān)不作為的義務(wù)。這種公諸于世的方式使得權(quán)利的變動(dòng)具有了對抗第三人的效力，理由在于第三人不可以"不知"作為抗辯理由對抗這種權(quán)利變動(dòng)對自身產(chǎn)生的后果。從另一個(gè)角度來說，不經(jīng)過登記的權(quán)利變動(dòng)不可對抗第三人。羅馬法、日耳曼法直到德國法，確立了這么一個(gè)原則，即"不登記者不得變動(dòng)"原則。 根據(jù)這個(gè)原則，物權(quán)的設(shè)定、變動(dòng)等交易鏈條就相當(dāng)于貼上了權(quán)屬的標(biāo)簽，使得設(shè)權(quán)、變動(dòng)的交易流程和權(quán)屬原始取得與傳來取得清晰可見，增加了權(quán)利人和社會公眾的安全感。因此，我們可以得出的結(jié)論是在真正權(quán)利人、登記名義人、第三人三者之間，登記制度選擇維護(hù)第三人的利益，也就是維護(hù)交易安全。登記是否能產(chǎn)生權(quán)利變動(dòng)的效力，不同國家立法不同。根據(jù)登記產(chǎn)生的是權(quán)利變動(dòng)的效力還是對抗第三人的效力，可以把登記分為登記生效主義和登記對抗主義。但無論采取哪種主義，登記都肯定能產(chǎn)生對抗第三人的效力，不同主義的區(qū)別僅僅在于能否產(chǎn)生權(quán)利變動(dòng)的效力。即采取登記生效主義的國家，登記的法律效力必然也已經(jīng)包括了對抗第三人的效力。

德國法中對登記效力的定義是"公信力"，由公信力推導(dǎo)出權(quán)利推定和善意取得兩種效力。其實(shí)究其根本，所謂的公信力還是登記能否產(chǎn)生對抗第三人的效力。 因此綜上，筆者認(rèn)為登記的法律效力應(yīng)是指的登記能否產(chǎn)生權(quán)利變動(dòng)的效力或者對抗第三人的效力。但由于不管是登記生效主義還是登記對抗主義，其分歧點(diǎn)只在登記能否產(chǎn)生權(quán)利變動(dòng)效力，因此下文將就此問題進(jìn)行分析。

二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的模式

上文提到不同國家對于登記能否產(chǎn)生權(quán)利變動(dòng)的效力的立法不同。大體上可將不同國家的立法歸納為以下三種模式：權(quán)利登記制、契據(jù)登記制與托倫斯登記制。我國現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，介于托倫斯登記制與權(quán)利登記制之間。

所謂權(quán)利登記制是指登記不僅是公示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的方法，而且是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件，未在登記簿上登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)即為不存在。而契據(jù)登記制則又可稱為法國登記制或登記對抗主義，但是除法國外，意大利、日本、比利時(shí)等國家均采用此登記制。 這種登記制度公示的是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)，而不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件，但是非經(jīng)登記不得對抗第三人。而托倫斯登記制則是介于權(quán)利登記制與契據(jù)登記制之間的這么一種登記制度。這種登記制度是于1858年在南澳大利亞由托倫斯爵士所創(chuàng)設(shè)的，根據(jù)權(quán)利登記制改良而來。 托倫斯登記制與權(quán)利登記制相同之處在于登記同樣具有公信力，即如果實(shí)體法上的原因無效或可撤銷時(shí)，已登記的事項(xiàng)也不可被推翻。不同之處在于托倫斯登記制度采取任意登記制，就這一點(diǎn)而言托倫斯登記制不承認(rèn)登記可產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，即不經(jīng)登記也可產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。因此就任意登記性質(zhì)來看，托倫斯登記制與契據(jù)登記制相同。托倫斯登記制獨(dú)有的特點(diǎn)是將會交付權(quán)利證書給權(quán)利人。目的在于有利于第三人能夠通過權(quán)利證書，清楚的了解到有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的當(dāng)前狀況。而權(quán)利登記制僅僅是對雙方當(dāng)事人的契約，加以驗(yàn)證和注記，不再頒發(fā)權(quán)利證書。

我國《物權(quán)法》第九條規(guī)定，"不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。"第十七條規(guī)定，"不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。"由上述兩條規(guī)定可見，我國對登記的法律效力采登記生效主義，不經(jīng)登記物權(quán)不能發(fā)生變動(dòng)。給權(quán)利人頒發(fā)權(quán)利證書，這點(diǎn)我國又與托倫斯登記制相同。因此，總的來說，我國的登記制是介于權(quán)利登記制與托倫斯登記制之間的這么一種登記制度。由此可以推出，在我國依物權(quán)行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的必須經(jīng)過登記才能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。

那么接下來要討論的問題是，在不同的登記制下登記的對象到底是什么？不動(dòng)產(chǎn)登記的對象究竟是權(quán)利還是法律行為，這對交易安全有著很大的影響。在契據(jù)登記制的模式下，由于不動(dòng)產(chǎn)登記并非產(chǎn)生物權(quán)的條件，即使辦理了登記，登記名義人未必就取得了物權(quán)；相反，不辦理登記也并不影響權(quán)利人取得物權(quán)，所以登記和權(quán)利的存在與否并無必然的關(guān)聯(lián)。由于在此登記制模式下，登記機(jī)關(guān)并不對申請進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，因此登記也就沒有公信力可言。信賴登記的受讓人并不能基于登記對真正的權(quán)利人進(jìn)行抗辯。在法國，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的人員是國家行政機(jī)關(guān)的公務(wù)人員，登記員原則上扮演一個(gè)被動(dòng)的角色。登記員的作用僅僅是應(yīng)申請及時(shí)的進(jìn)行登錄、公告、按照當(dāng)事人的要求提供索要的資料。 對于提交給登記員的證書是否合法、申請人的權(quán)利是否合法，不在登記員的職責(zé)范圍之內(nèi)。由此可見，物權(quán)的效力最終取決于引起物權(quán)變動(dòng)的法律行為本身，而不是取決于登記，在契據(jù)登記制模式下，登記的對象是引起物權(quán)變動(dòng)的法律行為，而不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

而在權(quán)利登記制和托倫斯登記制模式下，登記的對象則顯然是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。在這兩種登記制模式下，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的生效要件，非經(jīng)登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不能發(fā)生變動(dòng)。相應(yīng)的，登記機(jī)關(guān)的審查責(zé)任也較重，一般要求要對當(dāng)事人的登記申請進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。與之相適應(yīng)的是，不動(dòng)產(chǎn)登記制度又確立了公示公信原則，以保護(hù)信賴登記的善意第三人。在整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)交易市場的維護(hù)中，物權(quán)登記起到舉足輕重的作用。

就登記對象是權(quán)利還是法律行為二者比較而言，應(yīng)該以權(quán)利登記為選擇。原因在于，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，更應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)登記在維護(hù)市場交易秩序方面的強(qiáng)大功能。在契據(jù)登記制模式下，即使辦理了登記，善意第三人在交易時(shí)仍不免會有所疑慮。因?yàn)樗麩o法根據(jù)登記判斷不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利狀態(tài)，也無法預(yù)測自己是否能夠獲得法律的切實(shí)的保護(hù)。而如果登記的對象是權(quán)利，那么第三人就可以直接根據(jù)登記確定不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利狀態(tài)，而且權(quán)利登記制可以適用公示公信原則，在市場交易中，不動(dòng)產(chǎn)的受讓人只要辦理了登記公示，且為善意，其權(quán)利就可以確定無疑的獲得保護(hù)。因此，從保護(hù)交易安全的角度來說，將不動(dòng)產(chǎn)登記的對象確定為權(quán)利更為科學(xué)。

三、登記法律效力的不同所折射的價(jià)值目標(biāo)

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的價(jià)值目標(biāo)無外乎有三個(gè)方面，一是保護(hù)真正權(quán)利人的利益；二是保護(hù)善意第三人的利益；三是保護(hù)交易安全。究竟哪一方面是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的根本價(jià)值，目前并沒有達(dá)成共識，只是大多學(xué)者認(rèn)為在于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全。筆者認(rèn)為保護(hù)善意第三人的利益和保護(hù)交易安全其實(shí)是一回事。所謂善意第三人是在出現(xiàn)真正權(quán)利人和名義權(quán)利人時(shí)才出現(xiàn)的稱謂。而這三方主體也只有在物權(quán)變動(dòng)過程中才會出現(xiàn)。在靜態(tài)的物權(quán)法律關(guān)系中，只存在著兩方主體，即物權(quán)人和不特定義務(wù)人。而在動(dòng)態(tài)的物權(quán)變動(dòng)過程中，如果真正權(quán)利人和名義權(quán)利人不是同一個(gè)人，這時(shí)候才會出現(xiàn)區(qū)分真正權(quán)利人和名義權(quán)利人，以及善意第三人。變動(dòng)過程中，善意第三人即不特定的第三人基于登記的公信力，信賴名義權(quán)利人即為真正的權(quán)利人，因此對與名義權(quán)利人進(jìn)行交易沒有顧慮，不用擔(dān)心真正權(quán)利人對其提出抗辯。不特定第三人的信賴和無顧慮即為交易的安全。因此可以說維護(hù)善意第三人的利益，其實(shí)質(zhì)就是維護(hù)交易安全。

按照契據(jù)登記制，則對交易安全的保護(hù)不夠周延。在契據(jù)登記制模式下，法律一方面承認(rèn)買受人在沒有占有的情況下可以依法取得所有權(quán)，另一方面又使買受人的所有權(quán)形同虛設(shè)。未經(jīng)公示就可以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，僅僅依靠善意取得制度根本不足以充分維護(hù)第三人的利益和建立安全的交易秩序。"尤其危險(xiǎn)的是，由于物權(quán)的變動(dòng)深受買受合同的影響，任何一項(xiàng)對財(cái)產(chǎn)的非法侵占，都有可能使該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)以后的全部轉(zhuǎn)讓歸于無效，而為了證明自己的合法所有權(quán)，必須追溯到最初的取得者，從而使這種追溯在時(shí)間的黑暗中消失。"

上文已經(jīng)提到權(quán)利登記制和托倫斯登記制都賦予登記以物權(quán)變動(dòng)的效力，在登記對象上登記的是權(quán)利，因此更加有利于維護(hù)交易安全，保護(hù)善意第三人的利益。但是這兩種登記制在維護(hù)善意第三人利益方面雖頗有成效，但是對于保護(hù)真正權(quán)利人則略顯不足。在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，如果登記簿中顯示的權(quán)利與事實(shí)不符，而真正權(quán)利人不知道登記錯(cuò)誤時(shí)，那么當(dāng)?shù)怯洸局械拿x權(quán)利人一旦進(jìn)行無權(quán)處分，善意第三人將根據(jù)公示公信原則取得物權(quán)，真正權(quán)利人難免遭受損失。問題的關(guān)鍵是，在名義權(quán)利人沒有處分權(quán)卻將財(cái)產(chǎn)處分給善意第三人之際，法律對真正的權(quán)利人毫無救濟(jì)之道。真正權(quán)利人沒有任何手段在善意第三人取得物權(quán)之前采取措施阻止交易的完成，而只能被動(dòng)的接受喪失物權(quán)的不利后果。如果能在權(quán)利變動(dòng)之前對真正權(quán)利人的利益有所救濟(jì)，則可以真正的起到維護(hù)真正權(quán)利人利益的目的。但是按照權(quán)利登記制和托倫斯登記制，都無法實(shí)現(xiàn)維護(hù)真正權(quán)利人的目的。

采權(quán)利登記制或者是采托倫斯登記制的國家，均承認(rèn)登記可以產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。也就是說在登記之前，權(quán)利并沒有發(fā)生變動(dòng)，那么權(quán)利就應(yīng)該仍然留在原來權(quán)利人處。而采契據(jù)登記制的國家則認(rèn)為當(dāng)事人的合意即可產(chǎn)生權(quán)利的變動(dòng)，沒有賦予登記以物權(quán)變動(dòng)的效力。筆者對這三種登記制考察以后發(fā)現(xiàn)，這些登記制中均沒有涉及到這么一個(gè)問題。假設(shè)在物權(quán)變動(dòng)過程中，與原物權(quán)人協(xié)商變動(dòng)物權(quán)的是某乙，但在登記的時(shí)候卻是登記的某甲的名字。如果某丙基于對物權(quán)公信力的信賴，與名義權(quán)利人進(jìn)行了交易，那么根據(jù)權(quán)利登記制或者托倫斯登記制，某丙的利益都可以得到維護(hù)。因?yàn)榇颂幍哪潮呀?jīng)化身為交易安全，立法者選擇了維護(hù)某丙的利益。但是這兩種登記制都沒有解決真正權(quán)利人擁有的權(quán)利到底是什么權(quán)利？筆者認(rèn)為真正權(quán)利人根本不能被稱為權(quán)利人。因?yàn)闄?quán)利變動(dòng)的對象是登記名義人。由此所謂的真正的權(quán)利人在物權(quán)變動(dòng)過程中從頭到尾都沒有獲得任何權(quán)利。或許有些人會認(rèn)為這種情況在現(xiàn)實(shí)生活中不會發(fā)生。一個(gè)執(zhí)意獲得物權(quán)的人，即某乙，怎么會甘愿在登記的那一刻將權(quán)利人登記為某甲？但是社會生活中卻是紛繁復(fù)雜的，現(xiàn)實(shí)生活中的很多案例已經(jīng)告訴了我們這種情況不但存在，而且并不罕見。尤其是在婚姻家庭領(lǐng)域中，更是常見。比如說，在結(jié)婚前由某一方出錢購房，出錢一方從頭到尾都參與了購房的協(xié)商過程，但是在登記的時(shí)候可能因?yàn)槟撤N原因卻將權(quán)利人登記為另一方。如果在日后解除婚姻關(guān)系的時(shí)候，我們僅僅將房屋的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定為歸登記方所有，僅憑著內(nèi)心的公平正義感，我們也會覺得這是難以接受的。但是依據(jù)權(quán)利登記制或者托倫斯登記制，我們找不到可以有效救濟(jì)出錢一方的方法。

我們在選擇不同的登記制時(shí)，必須要考慮的問題是在物權(quán)變動(dòng)的過程中各方的利益因素。賦予登記以物權(quán)變動(dòng)的效力，就意味著立法選擇了維護(hù)善意第三人的利益，即交易安全。但是綜觀上述的三種登記制，我們發(fā)現(xiàn)這些登記制往往只是將注意力放在債權(quán)當(dāng)事人的意思自治或者是善意第三人的保護(hù)上，在不經(jīng)意間忽略了在交易過程中對真正權(quán)利人和其他利害關(guān)系人的保護(hù)。這不能不說是傳統(tǒng)民法理論的疏漏。實(shí)際上，物權(quán)變動(dòng)完成后的善意取得人和物權(quán)變動(dòng)完成后的利害關(guān)系人互為第三人。我們只是關(guān)心交易完成后在存在權(quán)利瑕疵下如何保護(hù)善意取得人，而忽略了在交易完成前如何保護(hù)真正的權(quán)利人，以避免真正權(quán)利人與善意第三人的利益沖突。立法者關(guān)注的似乎是在真正權(quán)利人和善意第三人之間如何進(jìn)行取舍，而不是將注意力放在如何最大限度的減少摩擦并盡可能的滿足相互沖突的利益。