一、引言：問題的提出

善意取得制度是物權法領域中的一個重要部分。2007年10月1日實施的《物權法》正式確立了不動產物權善意取得制度，旨在保護善意第三人取得所有權，其對保護交易安全有著重要意義。但在實踐中，由于《物權法》的規定過于原則，造成了司法實踐中對如何認定不動產善意取得存在較大的分歧，由此造成"一房多賣"的房地產糾紛卻逐年增多，甚至嚴重損害了不動產原權利人的所有權。如果將善意取得制度放在整個民法體系中來看，原權利人的權利保護是靜的安全，是"享有的安全"，善意第三人的權利保護是動的安全，是"交易的安全"，前者是后者的前提和基礎，沒有享有的安全就沒有交易的安全。因此，公平對待原權利人和善意第三人的利益才能符合民法公平和等價有償的價值判斷。

二、不動產物權善意取得制度的基本理論

善意取得制度乃物權法的基本制度之一。所謂善意取得又稱即時取得，是指動產占有人無權處分其占有的動產，如果他將該動產轉讓給第三人而受讓人取得該動產時出于善意，則受讓人將依法即時取得對該動產的所有權或其他物權。也有將善意取概況為：如果第三人對前手交易的瑕疵不知情或者不應知情時，其對標的物的取得即不受原權利人的追奪。由于對善意取得制度存在的理論基礎有不同認識，大部分國家都承認動產的善意取得，但對于善意取得制度是否適用不動產素來爭議已久。傳統的善意取得制度僅適用于動產交易領域，在經過長期的爭論之后，我國《物權法》將善意取得的適用對象從動產擴大到了不動產。

按照通說，民法上的善意取得制度起源于以限制所有權追及力為特色的日耳曼法"以手護手"原則，它的真實含義是，"任意與他人以占有者，除得向相對人請求返還外，對于第三人不得追回，惟得對相對人請求損害賠償。""以手護手"原則是對所有權的物上追及力加以限制，維護善意受讓人的合法權益，因而有利于商品流轉。因此，基于經濟發展對財貨自由、安全流通的需求，旨在保護善意第三人信賴利益和交易安全的善意取得制度在各國最終確立起來，并成為近現代大陸法系和英美法系民法的一項制度。而我國多數學者認為，善意取得制度是國家立法為了保護交易安全而對原權利人和受讓人之間的權利所做的一種強制性的物權配置，受讓人取得財產所有權是基于物權法的直接規定而不是基于法律行為，因而具有確定性和終局性。在我國善意取得的概述上，學術界一般將善意取得限定為動產。事實上，筆者認為該觀點不合理。假設我們拋開善意取得"動產化"的限制，我們會發現善意取得主要解決的是在物權變動領域內如何從無權處分人處取得權利的現實問題，旨在維護交易安全和正當的秩序利益。而基于法律行為的無權變動，不論是在動產還是在不動產領域，均不能絕對避免權利外觀與真實權利人不一致的情形，在不動產領域內表現為登記瑕疵。現實中因登記瑕疵而出現無權處分的事實比比皆是，而善意取得制度的規范功能就是在第三人不知道其交易前手的權利瑕疵情況下，優先保護善意第三人的利益。因此，善意取得制度既應適用于動產，也必須適用于不動產，例如當事人出于善意從無處分權人手中購買了房屋并登記過戶，善意人仍然取得房屋所有權。將善意取得制度適用于不動產交易領域，可最大限度地保護善意第三人的利益，從而促進社會主義市場經濟有序地發展。

三、關于不動產是否適用善意取得制度的立法比較分析

關于善意取得的適用范圍，各國民事立法大多承認動產交易適用善意取得制度，而對不動產交易能否適用善意取得，各國立法態度不一。德國、瑞士承認不動產善意取得制度，而其他國家大多不承認善意取得制度，接下來研究各國及地區關于不動產善意取得的立法，揭示不同制度背景下各國對不動產善意取得制度的價值選擇。

（一）大陸法系國家及地區關于不動產是否適用善意取得制度的立法

《法國民法典》第2279條規定："涉及動產物品時，占有即等于所有權證書。"法國學者馬洛里和埃勒斯認為，該規定具有兩種不同含義：（1）它表示，動產的自主占有與所有權的證書是等值的；（2）自主占有是一項所有權的證書：當占有人未被予以真正所有人的同等對待時，自主占有使占有人成為所有人。"其中第二種含義就是人們通常所認為的法國民法上動產善意取得制度的法律依據，它正是經由證據法則的運用實現善意第三人所有權取得的正當化。"由此條規定我們可以看出，法國法的善意取得僅適用于動產，因為唯有動產適用于占有和根據占有對之作權利歸屬，而不適用于不動產。而日本繼受法國民法典的立法體例，1898年《日本民法典》第192條規定："平穩而公然地開始占有動產的人，如系善意且無過失，即時取得行使于該動產上的權利。"依此規定，在日本善意取得制度也僅適用于動產。

德國法繼承了日耳曼法規則，在1900年的《德國民法典》第932條中明確承認了善意取得制度。對于德國法中善意取得是否適用于不動產也存在著較大的爭論，但事實上在部分領域內已經承認了不動產善意取得制度，《德國民法典》第892條第1款第1項規定："對于因法律行為而取得對土地的權利或對此種權利的權利人，為其利益，土地簿冊的內容視為正確，但對正確性的異議已經登記，或不正確為去的人所知的，不在此限。"因此，在德國物權法中，不論是動產還是不動產皆可發生善意取得。而我國臺灣地區的民法中也認可了不動產物權的善意取得。《瑞士民法典》則明確規定了不動產善意取得制度，其民法第973條規定：" 因善意信任土地登記薄的登記，取得所有權或此物權者，其取得應受保護。"因此，只要第三人善意信賴不動產登記薄，即使物權的登記不正當，法律仍明確表示予以保護，并排除了惡意第三人取得的情形。

大陸法系國家和地區關于不動產善意取得制度的立法態度不一，但仍有諸如德國、瑞士的國家從民事基本法的角度充分肯定了不動產物權善意取得制度。

（二）英美法系國家關于不動產是否適用善意取得制度的立法

在英美法系，一直信奉著"原所有權人對動產有無限的追及權"原則，任何人只能出賣自己享有所有權的商品，而不能出賣他人的商品，這一原則對于保護善意交易人極為不利。隨著經濟的發展，出于交易安全的考慮，這一原則的運用被眾多的例外弄得千瘡百孔，最終確立了保護善意購買人原則："未知標的物的權利瑕疵且為之付出了對價的善意購買人，對于所購財產享有對抗一切在先物主的所有權。"1952年的《美國統一商法典》第2403條規定："購貨人取得讓貨人所具有的或有權轉讓的一切所有權，但購買部分財產權的購買人只取得他所購買的那部分所有權。具有可撤銷的所有權的人有權向按價購貨的善意第三人轉讓所有權。當貨物是以買賣交易的形式交付時，購貨人有權取得其所有權。"現行英美法及交易實務傾向于善意受讓人的保護，即承認買受人基于善意可即時取得所有權，但并不適用于不動產。

雖然英國法原則上不承認不動產善意取得，但是存在例外。如果土地必須登記，買受人就只需要承擔土地登記薄中所登記的負擔。"盡管在衡平法中，所有權通過簽訂買賣合同就已經移轉給買受人，善意取得還是會出現在出賣人將土地轉讓給第三人的情形中。"雖然各國對善意取得制度的適用范圍在法律上的規定不盡相同，但對于不動產是否適用不動產善意取得制度與該國的登記制度密切相關。日本、法國以及美國的大多數州對不動產實行契約登記制度，只進行形式上的審查，而對于契約上所記載的權利有無瑕疵在所不用，因此該種登記不具有公信力。而在實行形式審查主義的國家，經常會出現登記外觀狀態與實際情形不一致的情況，不動產登記缺乏公信力，善意取得制度也無法獲得其存在的基礎。而瑞士的不動產登記實行的是權利登記制度。該種登記制度采取的是實質審查主義，具有公信力，公眾可以信賴已經登記的權利事項為真正的權利狀況。德國雖然實行形式審查主義，但由于其在采用"窗口的審查"的同時，還采取了公證制度。這樣也可基本保證登記的正確性。因此德國的形式審查可以達到實質審查的效果。而只有正確的公示，善意取得制度的基礎才得以存在。

四、我國建立不動產物權善意取得制度的基礎

（一）我國建立不動產善意取得制度的法律基礎

物權公示公信原則是物權法的基本原則之一，是調整物權法律關系不可或缺的原則。不動產善意取得制度的法理基礎：物權公示原則與不動產登記的公信力。

1、物權公示公信原則

物權公示原則，指的是物權的各種變動必須以一種可以公開的能夠表現這種物權變動的方式予以展示，并進而決定物權變動效力的原則。物權公示制度的產生源于物權排他性的內在要求，其設立的目的在于解決物權發生變動的場合中第三人信賴保護的問題。動產的公示方式為占有，而不動產的公示方式為登記。物權公示使交易相對人知悉物權的存在狀況。公信原則則是在物權公示制度基礎上發展起來的。"公示原則在于使人'知'，公信原則在于使人'信'。"它使當事人的要素不至于危及第三人，縱使公示手段所表征的權利狀態不存在或者與真實的權利狀態不相符，簡而言之，就是第三人對于物權登記的信賴保護。物權公示公信原則超越了所有權人與善意第三人之間利益的比較，更關注于社會全體對整個交易安全的需要。

登記公信力的有無，一般與一國的不動產物權立法變動模式與登記制度密切相關。我國《物權法》第9條規定："不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。"可見，登記要件主義是我國目前采取的主要模式。作為不動產公示方式的登記印證著不動產物權變動的法律效力，并使公眾得以產生合理的信賴，之所以如此，就在于嚴格的法律程序能夠保證這種外觀一般具有相當的實質內容，違背法律程序的登記不能產生公信力。

2、物權公示公信原則與不動產物權善意取得制度的關系

"即時取得制度被引入近代法后，向以公示制度信賴為基礎的公信原則發展，而法律構成轉化為所有權構成。"占有為動產的法定表征方式，而登記為不動產的法定表征方式，二者都有表征本權的功能。"在動產交易里，對善意取得者確保取得的安全甚為重要。在不動產，對登記薄公正之信賴予與法的保護。在動產，代替登記薄者乃讓與人的所持與占有，它們構成了應受保護的善意的基礎。"基于物權公示公信原則的邏輯起點，信賴不動產登記成為了不動產善意取得制度的基礎。

許多學者認為，只要在法律中設有不動產登記公信制度，就可以起到保護交易安全的作用。事實上，登記公信力與善意取得制度是兩個層次的問題，不可將其混淆或者對立而談。雖然登記公信力制度已被許多國家所采納，作為保護不動產變動的重要制度，但是，登記公信力缺乏保護第三人利益的具體條件。善意取得制度是在物權公示公信原則的邏輯起點上，對登記公信力的貫徹和具體化，更好地保護了善意第三人的信賴利益。"缺乏善意取得制度，要實現公信力保護第三人的理想，實則不可想象。"

（二）我國建立不動產善意取得制度的現實基礎

不動產登記瑕疵是我國不動產善意取得制度的現實基礎。我國不動產登記中的瑕疵一般有如下幾種：第一、不動產登記機關因工作失誤而使不動產登記出現錯誤或遺漏。第二、共同共有的不動產，由于登記簿上只記載一個權利人，導致不動產的無權處分行為。在我國目前不動產登記，特別是房產登記簿上，所有權人往往只寫一人，特別是家庭共有房屋更是如此，因此，實踐中往往出現不動產共同共有的名義權利人擅自處分不動產的情況。第三、不動產登記以外的法律變動，主要指本是不動產的所有權人，但是不愿意用自己的名字登記，而是使用他人的名字登記，但是所有權人又不是基于贈與或者遺贈意思表示的。第四、當事人利用登記機關工作人員的不正當關系，違法進行不動產登記變動，從而擅自處分了他人的不動產。因此鑒于不動產登記瑕疵的存在現實，為了保護善意第三人的利益和整個社會的交易秩序就必須適用不動產物權善意取得制度。由于在現實中不動產登記瑕疵的情況屢有發生，因此本文善意取得僅限于房產登記部門登記問題引起的，因依據法院的房產拍賣錯誤及公證錯誤引起的善意取得不在本文的討論范圍之內。

五、不動產善意取得制度的具體適用

（一）不動產物權善意取得的構成要件

根據《物權法》第106條的規定，我們可以看出不動產善意取得有以下四個構成要件：

1、出讓人無權處分

根據《物權法》第106條規定， 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的所有權人有權追回，但符合善意取得構成要件的除外。根據該規定，"無權處分"是善意取得制度適用的前提。

一般認為，所謂無權處分是指沒有處分權而處分他人財產。換而言之，即行為人無處分權而實施了法律上的處分行為。所謂處分，從最廣義上理解，包括事實上的處分和法律上的處分，而在不動產善意取得制度中，無權處分的"處分"是指法律上的處分，即通過買賣、贈與、抵押等使所有權發生轉讓或全能分離的情形。對于不動產而言，如何判斷無權處分存在著較大爭議，主要有以下不同看法：一是"無權處分說"。該觀點認為，無權處分指無權處分人處分了他人（原所有權人）所有的財產,例如夫妻共同共有的房屋，記載在夫妻一方名下，登記的權利人處分了全部財產，同樣構成無權處分；二是"處分權受限制說。"此觀點認為，即便無權處分人原本享有物的所有權，但是因特殊原因其所有權受到一定的限制而不能處分其財產；三是"登記錯誤說"，此學說認為，在善意取得中，不動產的無權處分實際上是在登記錯誤的情況下，登記記載的權利人處分了該不動產。

傳統學說上都支持第一種觀點。不動產以登記為權利歸屬的依據，而不動產登記作為具體行政行為，具有很強的公信力。因此，只要進行了不動產登記就明確了權利歸屬，行為人是否具有處分權，可以根據登記來判斷，而登記記載外的人處分不動產的情況是很難發生的。實踐中，因登記機關的過錯而登記錯誤而適用不動產善意取得制度的情況并不多見，更多地是發生在共同共有的不動產中，例如夫妻共同共有的房屋，記載在夫妻一方名下，登記權利人未經另一方同意，擅自處分該不動產，從而適用善意取得制度。不動產善意取得制度的法理基礎是物權公示原則與登記的公信力。其立法目的在于保護第三人基于信賴登記而為的交易安全，而非任何情況下的第三人交易安全。因此，若登記本身正確，促成受讓人作出錯誤判斷并與無權處分人進行交易的，就是登記之外的因素，例如偽造證件、偽造并經公證的授權委托書等，其不是登記不正確。這些情況都與不動產物權公示公信沒有任何關系。因此，筆者認為，無權處分人必須是登記名義權利人,即無權處分人具有權利外觀。任何登記之外的人處分他人不動產，雖從廣義上說亦屬無權處分，但均不得適用善意取得。

2、受讓人善意

我國《物權法》對于"善意"的判斷標準并沒有作出明確的規定。筆者認為，不動產善意取得中善意的判斷規則應當是：只要受讓人是從不動產登記上的權利人處受讓不動產的，即推定其為善意，但存在異議登記或者受讓人明知登記不正確的情況除外。王利明教授認為："不動產受讓人的善意是指辦理變更登記的過程中，因信賴轉讓人為登記記載的權利而購買了改不動產。"站在物權公示公信原則的邏輯起點上，不動產登記有國家信譽的支持，具有相當高的公信力，受讓人有利于相信登記薄上記載的物權狀態就是真實的權利狀態，因此，根據登記的權利推定規則，登記記載的權利人應推定為真實的權利人。在處分人未成為登記權利人之前，如果受讓人與其發生交易，受讓人根本沒有理由相信其有處分權，受讓人就不可能是善意的。如果在交易過程中登記發生了更改，受讓人明知登記有瑕疵仍然受讓該不動產，這表明受讓人本所并不是善意的，所以其無法給予善意取得制度取得相應的物權。由此可見，在不動產的處分中，登記的信賴是判斷善意的依據。

對《物權法》第106條"受讓人受讓該不動產或者動產時"規定的理解，理論界也存在這分歧：一種觀點認為，善意是指在交付標的物、受讓人接受標的物之時，受讓人是善意的。其理由在于，根據文義解釋，此處使用"受讓"一詞，表明其對于動產和不動產都以交付之時為標準，動產和不動產處分中善意的認定時點是交付標的物之時。另一種觀點認為，應當區分公示方法的不同，對于以占有為公示方法的物權，善意的認定時點是交付標的物之時；而對于以登記為公示方法的物權，善意的認定時點是登記之時。筆者認為，善意判斷應當以辦理物權變更完成之時為標準。既然善意的判斷標準應當以信賴登記為準，那么判斷善意的時點也應當是登記變更之時。如果變更登記之時或者在登記變更之前，第三人已經知道無權處分的事實了，第三人就不值得保護了。

《物權法》第19條規定了異議登記。所謂異議登記是指事實上的權利人以及厲害關系人對不動產登記薄記載的權利所提出的異議記入登記薄。只要存在異議登記，受讓人即為非善意，從而阻卻不動產善意取得。異議已經在土地登記薄中進行了登記，如果受讓人沒有查看土地登記薄，那就是他自己的風險。而依德國民法，若不存在異議登記，受讓人只有在明知登記不正確的情況下，才構成非善意，從而排除善意取得之適用。筆者認為，這種規則值得借鑒。因為，在明知的情況下，物權受讓人可以調整自己的行為，使自己適應真實正確的法律狀況，不必去取得有瑕疵的權利。在不動產善意取得適用中，"明知"的判斷標準是要求第三人對于登記瑕疵必須是一種積極知悉的狀態。筆者還認為，受讓人因重大過失不知道登記不正確的，仍可認定為善意，可適用不動產善意取得。不動產登記因以國家信譽為支撐，具有很強的公信力。登記乃證明物權真實最有力的證據。正如德國民法立法者所認為的那樣，普通交易者應當無條件地信賴登記，對登記權利的信賴應當受法律保護，交易者無須調查其他有關登記物權的事宜，而且，考慮登記之外的因素，并不能構成不動產物權變動交易所必需的審慎狀況。受讓人除需了解土地登記薄的狀況外，不承擔額外的審慎義務。因此，只要盡了相當的注意義務，第三人知道出讓人為登記權利人即可，不問是否過失。王澤鑒先生也指出，在不動產善意取得制度中，善意是指不知土地登記的不正確，有無過失，在所不問。

3、無權處分人與受讓人存在有償交易行為

確認不動產善意取得制度的目的是為了維護交易安全，保護第三人利益。善意第三人必須通過合法的交易行為（即涉及到所有權移轉或者他物權設定，如不動產買賣、不動產抵押權的設立等）取得不動產物權。若不動產物權的變動為基于合法的交易行為的話，則無適用不動產善意取得制度之必要。

《物權法》第106條規定善意取得的適用"以合理價格轉讓"為要件。依繼承、強制執行方式或贈與取得，因取得人未支付對價，均不受善意取得的保護，自不待言。至于如何認定"以合理價格轉讓"，《物權法》賦予法官根據具體案情裁判的自由裁量權，也成為了司法實踐中的難題。筆者在此做了簡要的分析：

無權處分人與受讓人之間必須體現為交易行為。判斷是否存在交易行為，不能僅看是否支付了一定的價金而具有經濟往來的表象，還應當查看是否具有交易實質。從交易行為主體判斷，讓與人與受讓人在法律或者經濟上須非屬同一體。因此，以下情形不屬于交易行為：一、主體在法律上同一，主要表現為甲公司和乙公司合并為丙公司，將甲公司名下的不動產轉移給丙公司時，因主體同一而不具有交易性質；二、主體在經濟上具有一致性，例如，某土地被不正確地登記在甲的名下，甲將土地所有權轉移給一人公司A公司，甲正是A公司的股東。此時，A公司對該土地所有權不能善意取得。需要指出的是，如夫妻、父子、母女及其他家庭成員之間在經濟上也具有一致性，筆者認為，當其中一方將不動產無權處分給另一方時，不構成交易行為，不宜認定為善意取得。

依《物權法》規定，受讓人須以合理的價格受讓標的物才可構成善意取得。標的物若為不動產時，法律應當首先推定受讓人為善意，除非存在異議登記或明知登記不正確。不動產受讓人支付的對價并不當然成為判斷其是否為善意的因素。筆者認為，價格是否合理，主要是對比交易當時的市場價格而言。若不動產受讓人支付的對價僅僅是低于市場價格，并不能當然認定此價格不合理。只有當對價大大低于交易時的市場價格，才可以認定為支付合理對價。至于在什么范圍內才算大大低于交易時的市場價格，筆者認為應當由最高人民法院發布司法解釋，以不動產物權的基本價值為基礎，確定一個合理的限度（如30%或者40%），以防止法官自由裁量權過大帶來的負面后果。

4、不動產物權已經進行變更登記

除法律另有規定外，不動產物權變動須經登記才生效。在不動產善意取得中，同樣如此，即須登記后才能善意取得不動產物權。依筆者之見，如果未完成登記，無論如何，受讓人不能善意取得不動產，即時其他要件均都已成就。這也是物權公示公信原則的必然要求。例如，登記機關將他人的房屋錯誤登記在甲名下，然后甲將該房屋轉讓給第三人，受讓人因為相信登記而與其完成了這一交易，交付了價款并辦理完登記過戶手續，在此種情況下就可能適用善意取得制度，但如果僅僅只是支付了價款甚至已經交付了房屋，還沒辦理完登記，仍然不適用善意取得制度。必須指出的是，由于登記通常需要一段較長時間，受讓人若只是提交了登記申請，登記機關還沒有實際完成登記行為，則不能認定不動產物權"已經登記"。筆者認為，當第三人在提出登記申請時為善意的，后來的知情并不當然阻卻善意取得的適用。但在第三人提出登記申請之后，登記完成之前，真實權利人仍然可以申請更正登記或者異議登記來維護自身合法權益，從而阻卻善意取得的適用。例如，在登記的權利人無權處分他人的不動產并且正在給第三人辦理過戶登記的過程中，真正權利人及時發現并向登記機構申請更正登記、異議登記或者直接起訴至法院并申請財產保全，這些情況下，如果善意第三人想要依照善意取得的規定主張已經取得所有權而不再保護真正權利人的物權，筆者認為顯有不妥。

（二）不動產物權善意取得的法律后果

不動產善意取得是協調原所有人與第三人之間的利益平衡，其法律效果主要表現在兩個方面：

1、物權效果

善意取得的發生，在受讓人與原所有權人之間發生了物權變動的效力，即受讓人取得不動產的所有權，而原權利人則喪失該不動產的所有權。原所有權人不得向受讓人請求返還原物。不動產物權受讓人能確定地取得物權，"好像土地登記薄中登記的法律狀況就是實際的法律狀況一樣"，而且善意受讓人可以依自己的意思再次將物權轉讓給他人。因此，受讓人取得的是毫無負擔的物權。

2、債權效果

真實權利人因第三人的不動產善意取得而喪失了物權，但與無權處分人之間產生了債的關系。根據《物權法》第106條第2款規定："受讓人依照前款規定取得不動產或者動產所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。"從理論分析，無權處分人有償讓與財產與善意第三人，其所得的價金構成不當得利，原所有人可主張返還。從另一個角度看，無權處分人非法處分他人不動產，屬于侵權行為，原所有權人亦可請求其承擔侵權損害賠償。筆者認為，如果登記錯誤的責任在于登記機關，登記機關應對原權利人負賠償責任。如果登記錯誤是因為登記機關和無權處分人或者他人的共同錯誤時，則應承擔共同連帶責任。

六、不動產登記制度之完善

不動產物權善意取得是以物權公示公信原則為直接理論基礎的，它保護的是第三人對登記的信賴利益和不動產交易安全。要使不動產物權善意取得制度產生理想的效果，就必然要求建立合理的不動產登記制度，一方面盡可能地減少登記錯誤的發生，增強登記公信力，另一方面維護真實權利人的合法權利，維持靜態安全和動態安全之間的利益平衡。接下來筆者從如何完善我國不動產登記制度作簡單探討，以尋求不動產物權善意取得與不動產登記制度之間的協調。

（一）統一登記制度

《物權法》第10條規定："不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。"但由于目前我國缺乏統一的登記機關，分散登記的現狀又有可能造成重復登記的情況，這必將使得不動產登記與法律的內在實質性要求存在一定的差距，從而影響到登記公信力。例如，筆者認為，我國應當盡快出臺不動產登記法，規定由國家設置的專門登記機構負責對不動產的權利取得和處分進行強制性登記。

（二）完善實質審查制，加強相關行政管理部門的分工合作

根據《物權法》立法精神，我國的不動產登記應當進行實質審查。但在實踐中，房地產行政管理部門往往只對申請人提交的材料進行形式審查，而非實質審查，這與立法相悖。這體現了登記公信力與私法屬性的脫節。筆者認為，相關行政管理部門不僅審查登記申請以及相關文件是否符合法律規定的形式要件，而且審查申請人或其代理人是否具有完全行為能力、資格是否適當，登記申請的內容是否與原因證書等證明文件的內容相一致，登記義務人的權利是否與登記簿上的權利相吻合，證明文件的真實性等等。而如果將整個實質審查工作均由房地產行政管理部門單獨負責，勢必會加大房地產行政管理部門的工作壓力，從而影響其工作效率，因此必須要求其他相關行政管理部門的分工合作。例如，對于登記申請人的身份資格由公安局負責審查，而不動產的實地考察工作由土地管理部門負責審查等。筆者認為，房地產行政管理部門可以只對申請人提交的材料進行形式審查，但必須建立在提交的材料已經經過了其他相關行政管理部門的實質審查的基礎上，真正做到絕對的公信力，這就要求相關行政管理部門之間的相互分工合作。

（三）完善不動產登記信息公開制度

筆者認為，在相應的地方政府應當設立一個信息處理中心，負責不動產登記薄的資料信息。信息公開的對象應是具有合同關系的雙方當事人。當第三人受讓不動產時，第三人可以快速地查閱該不動產的全部信息，正確判斷出該不動產的真實權利人，若發現真實權利人與出讓人不符時，第三人就有理由相信出讓人為無權處分人，從而排除善意取得的適用，以維護真實權利人的合法權益。

（四）完善登記機關賠償責任制度

我國《物權法》第21條規定了登記機構的賠償責任。筆者認為，登記機構應當建立責任賠償保險機制，由登記機構通過保險的方式建立責任賠償基金，對由于登記錯誤造成的責任進行賠償，先由責任賠償基金進行賠償，然后再追加個人責任賠償。我國臺灣地區為確保被害人的損害賠償，規定"地政機關所收登記費，應提存10%作為登記儲金，專備第68條所定賠償之用，撥歸登記機關所付損害賠償，如登記任意之重大過失所致者，由該人員償還，撥歸儲金。"我國登記賠償責任制度也是可以借鑒的。

七、結語

我國《物權法》明確肯定了不動產物權善意取得制度。筆者從《物權法》第106條的規定，立足于物權公示公信原則的邏輯起點，對不動產物權善意取得的構成要件進行了詳細的探討，希望對完善我國不動產善意取得制度有所裨益。同時，不動產善意取得制度并不是一個孤立的制度，要想讓不動產善意取得制度達到理想的效果，就必須建立合理的不動產登記制度，實現二者的協調。筆者認為，隨著立法和實踐的深入，不動產物權善意取得制度將會作為一項重要的法律制度，在未來的法律規范中進一步完善，并在實際運用中取得維持不動產交易秩序、平衡靜態安全和動態安全保護的良好社會效果。