案例1：系爭房屋原產權人于2008年9月26日、10月1日、10月19日分別委托中原公司、漢宇公司和立好信公司出售房屋。立好信公司、漢宇公司、中原公司分別于10月22日、11月23日、11月27日帶陶德華或其妻曹美娟實地看房，中原公司報價165萬元。中原公司確認其僅提供了一次看房服務，之后未就房屋買賣事宜與陶德華進行任何聯系。11月30日，在漢宇公司居間下，買賣雙方簽訂房地產買賣協議，以138萬元成交。同日，曹美娟簽訂傭金確認書，并支付定金2萬元。12月6日，買賣雙方簽訂了上海市房地產買賣合同。后陶德華按約向漢宇公司支付傭金13,800元。原告得知后，認為原告帶被告實地看房，被告”跳中介”的行為構成違約，要求被告支付相當于房屋實際成交價1%的違約金16,500元。

案例2：

2007年10月7日，易中天夫婦開著一輛沃爾沃轎車來看別墅，于是張小姐帶他們去蓮前路附近看了一套叫價530萬元的別墅。”當時易中天一進那套別墅就很滿意，他看得很仔細，前后看了一個多小時。還在現場說，要怎么裝修，書房要怎么改裝。”

張小姐說，由于房子是房主口頭委托中介出售，并沒有簽《委托出售協議》，但中介還是讓易中天的妻子簽了《房產求購委托書》，約定應按出售報價的2.5%支付中介費。看房第二天，張小姐給易中天的妻子發了一份傳真，詳細列出了中介費和各種稅費清單，大約要收取13.8萬元的費用。但兩天后，易中天的妻子回復中介說，暫不買這棟別墅了。

幾天后，中介要帶別的客戶上門看房時，卻被別墅業主告知房子已經賣出。隨后，中介前往廈門市房管部門查詢--別墅已被過戶到易中天夫人李女士的名下。事后，中介找到易中天夫婦索要中介費，但易中天夫婦只愿意給5000元。

根據上述兩個案例，我們發現了二手房居間合同案件層出不窮，上至社會名流，下至平民百姓，當一個問題被普遍化，甚至被社會化的時候，也就是意味著調整社會的形態的制度出現了問題，至少該項制度的外延的變化已經無法趕上社會變遷外延的變化了，而我們認為，無論在道德還是法律制度方面都產生了一定的”失范”，同時也因為現今房地產業發展的失衡所帶來的弊端。

二手房居間合同案件的基本特點：

一、二手房居間合同案件的數量居高不下，與近年來房地產市場的迅猛發展呈呼應之勢。

根據國家統計局統計數據（其中二手房占有30%-50%）：參見附錄

當前我國許多一線城市房價按現匯率折算，已經可以與發達國家的房價比肩甚至更高，而”當地”居民的平均收入卻不及發達國家的1／10，房地產泡沫明顯。而現在二手房的交易增長十分迅猛，從市場交易結構看，二手房增速快于商品房且比例逐步提高。成為了現在房價過度上漲的”生力軍”。

二、中介公司缺乏行業自律意識操作失范，導致中介服務行業的社會誠信度和滿意度普遍較低。

2009年7月以來，浦東房地產糾紛數量呈爆炸式增長，并伴隨房價波動呈波浪型上升。有統計數據表明，2008年浦東新區法院受理的房地產糾紛案件數量約為2004年一倍。其中大量交易是通過中介公司完成的。當今，房地產中介形成了包含房地產樓盤代理、評估、策劃、二手房出租買賣、抵押擔保等領域的相對完整的產業鏈。

中介公司行為”失范”具體表現在：

1、中介公司之間惡性競爭：

首先，為了搶占市場，很多中介公司在沒有拿到經營拍照或者超出了經營范圍就對外經營，例如：有些中介機構打著較大規模的房屋中介機構的旗號，經行營業，一次來獲得買房的信任。有些即使拿到經營牌照的，也為了贏得時間，獲取更大的利潤，對賣方的情況經行粗略的審查，對房屋的朝向、位置、格局、質量、裝修等等最基本的情況沒有查清，同時對于房主的信息，例如房主是否為所有權人，房屋作為不動產是否存在抵押，房屋的出賣人是否獲得其他的共同所有人的處分房產的同意書（若為獲得，怎買賣合同無效）等等，更有甚者，沒有獲得房主的委托，就私自利用虛假信息騙取買房的信任，獲得定金和中介費用所以加監管力度。所以對于《房地產經濟服務管理法》出臺，具有針對性的對房產經紀經行有效的約束勢在必行，同時對于消費者而言，也不能輕易的相信中介的一面之詞，也要對相關信息經行收集和整理，在必要的時候也要向專業人士經行咨詢。

其次，為了搶奪市場占有率和提高傭金，業隨著房價以天文數字的上漲速度，”一房數賣”的情況越演越烈，大多數情況下，房主并非惡意的為了騙取房款，而是在房價過度增長的今天，今天約定好的房價，在明天就可能翻倍甚至更高，于是很多房主寧愿雙倍返還違約金，也不愿賣出房產，這也給買受人造成了很大的房屋的漲跌損失，所以我們認為針對一房二賣情形下，合同履行規則應該為：

（1）、登記優先；（2）、占有優先；（3）、登記備案優先；（4）、簽約優先

一房二賣情形下出賣人應承擔違約責任，包括：返還購房款及利息、賠償房屋漲跌損失等。其中，”一房二賣”中出賣人與買受人惡意串通的推定：在沒有直接證據證明后買受人明知先買受人與房產商簽約在先的情況下，法院可依據舉證責任分配規則，結合日常生活經驗，推定房產商與后買受人惡意串通，損害先買受人的權益。

北京市朝陽區人民法院對于避免”一房二賣”的幾點建議：第一，簽約前做好調查，明確欲購房屋的性質，避免合同因此無效或者履行不能。第二，認真準備，細化合同條款，方便合同履行。第三，特別注意合同解除、違約責任及救濟途徑等條款，如明確”一房二賣”禁止性內容，并加重此種行為的違約責任，力求對賣房人的逐利心理產生震懾作用。第四，發現違約后，及時采取提起訴訟并申請訴前財產保全等限制措施，避免房屋在訴訟期間完成過戶。第五，在可能的情況下，增加中介公司的責任，如確保網簽信息錄入真實、準確，協助買賣雙方進行交易之前標的房屋是否曾經網簽等情況的查詢，協助買賣雙方制定較為明確、細致的合同條款，在合同簽署后督促雙方進行網上公示并積極履行合同義務等。

2、從業人員普遍質素較低（沒有受過專業培訓），考核標準《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》和《房地產經紀人執業資格考試實施辦法》落實不到位，缺乏職業道德，泄露客戶的信息與資料，侵犯客戶的隱私權。例如簽了合同后不給正本而只給復印件、私收中介費、找”托”抬價、故意隱瞞房屋的信息、引誘甚至欺騙客戶繳納定金、將各方繳納的稅費故意算錯等等。對于上述問題，我們應該定期經行考核，可以采用在律師行業對于律師執照的年檢與學習基點達標，同時對于考核不過關或者成績不夠理想的人員經行培訓。或者也可以建立專門的房產中介的相關行業協會，對上述人員經行專門性的監管與培訓，同時也可以經行相應的懲罰性的措施，是行業人員自覺自愿提高自身素質，一面受到處罰。

3、《城市房地產管理法》、《城市房地產中介服務管理規定》和《房地產中介服務管理辦法》等只在行政層面經行監管，行政意味濃重，法律的懲治與約束的強度不夠。所以要加大監管力度，加強立法，要從行政立法的角度擴展到其他部門立法，同時我們還可以設立專門的監管部門經行監管，加強懲罰性措施，增加法律的威懾力。消費者本事也要提高自己的法律意識，拿起法律的武器經行維權。

其他還有消費者認同度較低、中介公司內部管理混亂等問題。

三、雖然過半案件最終達成和解，但”嘔氣型”當事人也逐漸增多，案件的判決率總體呈上升之勢。

房地產案件中，很多當事人，中介人都因為處于對于彼此的不信任，認為對方收費或者要價方面不公平，”獅子大開口”，于是出于”嘔氣”發生了違約，”跳中介”等現象。

四、二手房居間合同中充斥大量格式條款，是此類糾紛迭起的法律原因。

現今，中介公司為了收取傭金，又居于大多數的房地產中介合同是格式合同，就給霸王條款營造了滋生的溫床，霸王條款對于買主十分不利，它的存在有以下幾條隱患：霸王條款一是該條款是否免除了對方的責任；二是該條款是否加重自己的責任；三是該條款是否排除了自己的主要權利。對于有些霸王條框中介公司則認為，自己這樣做也表示實屬無奈，主要目的是為了防止買賣雙方私下交易，致使公司無法獲取傭金。中介的工作本來就是為買賣雙方提供信息，中介向顧客介紹了房源，就已經履行了居間合同中的報告信息義務。最終買賣雙方利用這一信息簽訂買賣合同，就應該支付中介費用。中介合同中常見的格式條款：

（1）”若乙方違反協議書中約定之任何條款，甲方有權解除本協議書，并有權將本協議書所指商品房另行出售，乙方不得提出任何異議，乙方所付定金不予返還”、（2）”不論雙方買賣交易是否成功，只要一方不愿意交易，均需繳納中介費”、（3） “甲方若延期交房，則每遲交一個月，按乙方已付房款3％計算罰金，付給乙方作賠償。乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權從乙方已交購房款中，扣罰10％的金額作違約金，同時不予辦理進戶手續”、（4）”甲方如與乙方（中介）所曾介紹的交易對象在簽訂本確認書后的一年內無論以何種方式及何種價格私下成交，或經過乙方中介成交后因甲方原因導致合約終止時，甲方仍應全額支付給乙方約定的服務報酬”、（5）”本協議自簽訂之日至到期后6個月內，甲方或者甲方親友及其代理人，無論通過何種途徑直接或者間接與乙方介紹過的客戶成交，甲方均須向乙方支付本協議所約定的中介服務傭金”。

對于不平等格式條款（1）（2）（3）的效力：

提供格式條款的一方當事人未盡提示和說明義務的規定，導致對方沒有注意免除或者限制其責任的條款，可撤銷。（《中華人民共和國合同法》第四十條規定）
 

提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款的規定，并具有合同法第四十條規定的情形之一的，人民法院應當認定該格式條款無效。（提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款關于提示和說明義務的規定，導致對方沒有注意免除或者限制其責任的條款，對方當事人申請撤銷該格式條款的，人民法院應當支持（合同法司法解釋二第九條））

其中對于”不論雙方買賣交易是否成功，只要一方不愿意交易，均需繳納中介費”，我認為這個條款有探討之處，根據合同法地四百零五條，受托人完成委托事務的，委托人應該向其支付報酬。因不可歸責于受托人的事由，委托合同解除或者委托事務不能完成的，委托人應該向受托人支付相應的報酬，當事人另有約定的，按照其約定。而在合同法第四百二十七條，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動之處的必要費用。一般法院在處理類似案件的都是根據《消費者權益保護法》，甚至按照合同擬定時要遵守的”誠實信用原則”來維護委托人的權益，可是為什么在居間合同中的規定要比在委托合同中的規定更為嚴格，當合同制定任意性規范時，它的價值取向偏向于委托合同會因為違反合同法第四十條的規定而無效，對于委托合同和居間合同都可以是有償合同，最大的區別點在代理的名義不同，但是對于后果的承擔最后都還是會要轉嫁到委托人的身上，而對于上述合同法第四十條，我認為在有償的委托合同中已存在類似的問題，現今很多的委托合同都是格式合同，但是在同等的情況下，居間合同的居間人卻不能向委托人要求相應的報酬，其實我認為是不太公平的，我認為這樣的規定帶有一定的道德導向性，立法的出發點是為了保護委托人的利益。

“跳中介”條款（4）（5），所謂”跳中介”現行二手樓市中，買賣雙方通過中介公司進行房地產交易已成為一種普遍方式，賣方找多家中介公司掛牌、買方找多家中介公司看房的情形也相當普遍。中介公司以房屋買受人與出賣人私下達成交易或另行委托他人居間（即所謂的”跳中介”）為由，要求對方承擔違約責任的案件時有發生。

糾紛的爭議多集中在以下兩點：一、”跳中介”條款是否有效；二、多家中介參與同一交易僅一家成交，未成交中介是否有權以”跳中介”為由要求委托人支付傭金或違約金。

“跳中介”違約行為的認定：

（1）中介公司的委托權限，是一般代理還是獨家代理；

（2）中介公司是否提供了房源信息或成交機會，并且積極履行媒介服務；

（3）委托人是否利用該信息、機會與出賣方私下成交或另行委托他人居間成交；

（4）委托人是否存在逃避支付（不付或少付）傭金的惡意。

跳中介條款的效力：旨在保護中介公司作為居間人依法應當享有的權益，防止當事人利用已獲得的服務進行私下交易的背信行為，其雖為格式條款，但并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，故應認定為有效。

建議：

在對于客觀環境經行約束的同時，買房者自己也要提高警惕，所以針對上述問題

我對于買房時要注意問題提出幾點建議：

（1）查看房屋的產權證書，以及房主的身份證，以及核查其真實性。同時應要注意房屋是否存在共有人，若有，那么賣房是否得到了共有人的同意。

（2）注意房屋是否有出租，根據”買賣不破租賃”原則，房屋的產權的轉讓并不能破除租客對于房屋的使用權。

（3）到房管部門查詢房屋的相關登記，所有權上是否有設置其他權利，例如抵押。

（4）注意房屋的使用時間，一般商品房的土地使用年限是70年，注意房子的剩余的使用年限與房價是否匹配。

（5）房屋的性質也需要特別注意，房屋是屬于商品房、福利房、房改房、公房或者是經濟適用房等，對于轉讓手續的要求是不同的。而對于單位的房屋，標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

（6）對于房屋中介提供的一些項目要注意，例如房屋中介合同中涉及的意向金、辦貸款、違約金、代看房、吃差價、代收錢、更名費、定金等要注意，還有就是對于誠意書、意向書的協定與需要謹慎。

（7）物業管理費用的支付情況，有些房主可能因為各種原因拖欠物業費用，可能有買受人承擔，同時也要弄清水、電、煤、暖的收費方式和提供情況。

（8）對于房屋轉讓的緣由要盡量弄清楚，對于房屋的一些缺陷，很多房主可以隱瞞，房屋中介也因為想要賺取中介費用幫助隱瞞，例如一些預計的政府行為會影響未來房屋的使用。

（9）注意房屋的面積，一般房屋產權證上的面積是建筑面積，是由套內使用面積、房屋、套內墻體面積和陽臺建筑面積構成，所以實際上我們的使用面積要比建筑面積要小。

結 語

現今，買房依然是中國人一生的追求，俗話說”金屋，銀屋，不如自己的茅草屋”，有了家，對于人情至上的中國人來說就是有了依靠，有了信仰，有了生活，無論是銀行提高貸款首付和利率，還是在北京上海搞得如火如荼的房產稅，甚至是現在政府打壓下的房地產商與購房者的博弈來說，無論外面的形式有多么的嚴峻，對于中國人來說，在買房的戰役中一定會輸的一定是購房者，因為房子是生活的必需品，沒有房就沒有家，沒有房就沒有生活，甚至沒有房就沒有生命，所以政府出臺的種種政策與法規是否應該多考慮站在處于弱勢的購房者的立場，對于規制侵犯他們權益的勢力經行整頓、整改，特別是現在房產中介一片混亂的場面，加大監管力度，不僅采取行政干預，同時加強立法，控制住房產糾紛的數量；另一方面也要加大法制宣傳，增強消費者的法制觀念，懂得維護自己合法權益，對于房產中介的一些惡性手段經行提防和采取一定維權措施。以免讓他們鉆了法律的空子，當然也不能對于購房者為了逃避中介費的行為制止不理。在權衡雙方利益的情況下，達到雙方利益的最大化，達到雙方利益的均衡。