近年來，隨著我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展以及城市化進(jìn)程的推進(jìn)，農(nóng)村土地被大量征用，各鎮(zhèn)、園區(qū)均面臨大范圍的農(nóng)村房屋搬遷、拆遷任務(wù)，但在拆遷過程中，由農(nóng)村房屋買賣行為引發(fā)的糾紛大量出現(xiàn)，導(dǎo)致不確定性因素增加，嚴(yán)重影響了拆遷工作的進(jìn)度和效果。因該類案件涉及多個(gè)當(dāng)事人，且關(guān)涉到數(shù)額巨大的拆遷補(bǔ)償款，案件調(diào)解難度大，較易引起對(duì)抗性事件，建議政府有關(guān)部門及基層組織予以重視，并提前介入、規(guī)范管理、妥善解決，掃除拆遷工作的障礙，從而有序推進(jìn)我市城市建設(shè)步伐，切實(shí)維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

現(xiàn)以我院近日受理的一個(gè)案件來舉例分析：我市A村農(nóng)民張某于上世紀(jì)80年代在該村申請(qǐng)建造房屋1幢，2002年張某將該房屋作價(jià)2萬元賣給B村農(nóng)民王某，并將房屋的宅基地使用證交給了王某。3年后，經(jīng)A村村委會(huì)同意，王某及第三人李某的戶口遷入A村，A村轄區(qū)派出所登記戶籍時(shí)，王、李開設(shè)了一個(gè)新的戶籍，戶主為王某。2009年A村拆遷時(shí)，王某以房屋所有人身份與拆遷公司簽訂了房屋拆遷協(xié)議。不久，李某起訴王某，請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸其所有，雙方在訴訟過程中達(dá)成協(xié)議，確認(rèn)了房屋歸李某所有。此后，李某又起訴拆遷公司，要求公司向其支付拆遷補(bǔ)償款等。與此同時(shí)，張某亦起訴拆遷公司，稱房屋歸其所有，請(qǐng)求確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)。

這是一起典型的農(nóng)村房屋買賣因拆遷而先后引發(fā)的3起糾紛，結(jié)合我院審理的一系列相關(guān)案件，可反映出當(dāng)前農(nóng)村房屋買賣行為的特點(diǎn)、糾紛成因，并暴露出農(nóng)村房屋買賣過程中政府部門的監(jiān)管空白。

一、農(nóng)村房屋買賣行為的特點(diǎn)

一是買賣主體多元化。以往，農(nóng)村房屋買賣一般在本村村民之間進(jìn)行。近年來，農(nóng)村房屋的買賣主體迅速擴(kuò)大，呈現(xiàn)多元化態(tài)勢。農(nóng)村房屋買賣行為不僅發(fā)生在本村村民之間，而且也大量發(fā)生在本村村民與外村村民之間、農(nóng)村村民與城鎮(zhèn)居民之間。

二是合同形式多樣化。農(nóng)村房屋買賣行為的交易方式多種多樣，有的以口頭方式進(jìn)行，當(dāng)事人之間僅有購房款收條；有的簽訂了書面的購房協(xié)議，但該協(xié)議內(nèi)容通常比較簡略，很多合同事項(xiàng)沒有約定。但大多合同已履行完畢，售房者交付了房屋，購房者支付了房款并已實(shí)際居住。

三是登記備案隨意化。由于此類買賣行為發(fā)生在農(nóng)村，受法律意識(shí)、法律規(guī)定的局限，僅有少數(shù)辦理登記備案，大多數(shù)交易后未辦理房屋所有權(quán)變更或宅基地使用權(quán)變更登記。

二、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛成因

一是合同訂立不規(guī)范起糾紛。如前所述，有的房屋買賣甚至只有口頭約定，即使訂了合同的，也是粗線條，漏洞多，經(jīng)不起推敲，容易引起糾紛。

二是法規(guī)缺失及監(jiān)管缺位起糾紛。農(nóng)村房屋買賣行為發(fā)生在村民個(gè)人之間，現(xiàn)有的法律法規(guī)沒有關(guān)于登記備案的強(qiáng)制性規(guī)定，有關(guān)政府部門和基層組織也未對(duì)此進(jìn)行基本的監(jiān)管和規(guī)范。房屋作為價(jià)值巨大的不動(dòng)產(chǎn)，如果沒有權(quán)威的確權(quán)證明，其交易違約的風(fēng)險(xiǎn)必然較高。

三是利益驅(qū)動(dòng)起糾紛。由于城市化進(jìn)程推進(jìn)，農(nóng)村房屋因拆遷而身價(jià)陡增，當(dāng)初以較低價(jià)格賣掉農(nóng)村房屋的出賣方，看到因拆遷可以獲得更大的利益，便違反誠實(shí)信用原則，主動(dòng)反悔或故意毀約，紛紛起訴到法院要求法院確認(rèn)房屋買賣行為無效，判決房屋歸其所有。

三、農(nóng)村房屋買賣的立法現(xiàn)狀

農(nóng)村房屋買賣必然涉及到宅基地的轉(zhuǎn)讓，我國采房地一體主義、地隨房走原則，農(nóng)村房屋買賣的同時(shí)宅基地也一并處分，目前我國立法上關(guān)于農(nóng)村房屋、宅基地的法律不夠完善，主要規(guī)定有：

《憲法》第十條第四款規(guī)定："任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓"。該條確立了宅基地所有權(quán)嚴(yán)格禁止買賣，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需依照法律規(guī)定的原則。

《土地管理法》第六十二條規(guī)定："農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積，不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)"。"農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)"。

《土地管理法實(shí)施條例》第六條規(guī)定："依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效"。表明包括宅基地使用權(quán)在內(nèi)的土地使用權(quán)的變更需進(jìn)行相應(yīng)的變更登記。

國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條第二款規(guī)定："農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證"。明確了禁止農(nóng)村房屋向城市市民出售。

《中華人民共和國物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定："已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記"。說明宅基地使用權(quán)是完全可以轉(zhuǎn)讓的，只是轉(zhuǎn)讓后應(yīng)當(dāng)?shù)较嚓P(guān)機(jī)關(guān)辦理相應(yīng)的登記手續(xù)。

四、規(guī)范農(nóng)村房屋買賣行為的建議

拆遷工作本身難度較大，如果在拆遷時(shí)摻雜著房屋買賣合同糾紛，極易激化矛盾，處理起來更為棘手，訴訟到法院往往曠日持久，耗時(shí)費(fèi)力。基于以上分析，為防范農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的發(fā)生，我們建議做到"五個(gè)強(qiáng)化"：

1.強(qiáng)化法制宣傳教育力度。我國法律對(duì)農(nóng)村房屋買賣有嚴(yán)格的限制條件，通過送法進(jìn)村及以案說法等生動(dòng)活潑的形式大力開展普法宣傳教育，大力宣傳有關(guān)農(nóng)村房屋買賣方面的法律法規(guī)及相關(guān)政策的規(guī)定，尤其是強(qiáng)制性、禁止性規(guī)定，以規(guī)范農(nóng)村房屋買賣行為，盡可能避免產(chǎn)生無效或效力待定房屋買賣合同。

2.強(qiáng)化誠實(shí)信用意識(shí)懲罰惡意毀約行為。誠實(shí)信用是民事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所應(yīng)當(dāng)遵循的基本原則，從事交易就應(yīng)當(dāng)信守承諾，履行合同。賣房人在出賣房屋后，看到房屋升值了，后悔了，找種種理由借口惡意毀約，牟求不正當(dāng)利益，既違背了誠實(shí)信用原則，也助長了社會(huì)趨利忘義的不正之風(fēng)。

3、強(qiáng)化農(nóng)村戶籍管理嚴(yán)把"戶口"關(guān)。村民委員會(huì)對(duì)于不符合條件的買賣當(dāng)事人要明確告知合同無效的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于不符合條件的房屋買受人即使其購房后在本村居住，也不應(yīng)當(dāng)同意其至本村落戶，同時(shí)要嚴(yán)格控制村民的宅基地?cái)?shù)量，堅(jiān)持一戶一宅原則，防止出現(xiàn)一戶同時(shí)擁有兩處以上的宅基地及房屋的情況。派出所是基層戶籍登記管理機(jī)關(guān)，對(duì)于戶口遷移要嚴(yán)格審查，特別是農(nóng)村居民的戶籍管理，村民作為村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，享有一些城市居民所沒有的待遇，如可以分配宅基地、責(zé)任田等。由于我國法律對(duì)于農(nóng)村房屋買賣限制在同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間，故而一些購房人會(huì)鉆空子，先遷入戶口，再行購房，對(duì)此派出所應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查其戶口遷移事由，對(duì)于純粹因房屋買賣行為而引起的戶籍遷移不應(yīng)登記。

4、強(qiáng)化農(nóng)村房屋買賣管理嚴(yán)把"登記備案"關(guān)。目前我國辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)有多個(gè)部門，而在農(nóng)村對(duì)房屋與宅基地分別登記，甚至沒有房屋登記，只有宅基地登記，在法律就不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記作出明確規(guī)定之前，有關(guān)房屋登記應(yīng)由所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)。

5、強(qiáng)化權(quán)利文書審核嚴(yán)把"確權(quán)"關(guān)。拆遷部門確認(rèn)被拆遷人時(shí)應(yīng)以房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證、建房批復(fù)以及法院的裁判文書為依據(jù)。該四種文書是確認(rèn)房屋、土地權(quán)屬的合法依據(jù)。當(dāng)遇有實(shí)際權(quán)利人與文書登記人不一致時(shí)，應(yīng)分別情況處理：如是買賣，須產(chǎn)權(quán)人、買受人到場確認(rèn)，并出示或簽訂有關(guān)買賣協(xié)議等；如是繼承，須提供有關(guān)被繼承人死亡，繼承人與被繼承人以及被拆房屋關(guān)系的有效證明；如是分家析產(chǎn)，須提供析產(chǎn)協(xié)議，產(chǎn)權(quán)人與實(shí)際被拆遷人之間身份關(guān)系的有效證明等。