內(nèi)容提要：農(nóng)村宅基地使用權是一種特殊的用益物權，具有原始取得上的無償性、人身專屬性以及社會保障的功能。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，在農(nóng)村宅基地使用權流轉方面，現(xiàn)行立法與社會現(xiàn)實之間存在緊張關系，造成大量的與宅基地有關的糾紛產(chǎn)生，使司法機關處于尷尬地位。農(nóng)村宅基地的用益物權的性質(zhì)與流通融資功能不容忽視，允許宅基地使用權有限制的流轉應是未來立法的合理選擇。為更好的調(diào)整和保障農(nóng)村宅基地使用權的流轉，應當建立宅基地使用權附條件流轉制度和配套制度。

關鍵詞：用益物權；農(nóng)村宅基地使用權；流轉

隨著城市化進程的加快，城市近郊農(nóng)民要求收回原已出賣的房屋引發(fā)的農(nóng)村房屋買賣糾紛案件越來越多。他們以當初出讓的宅基地使用權不符合法律規(guī)定為由主張合同無效。這類案件給司法實踐帶來了困難：如果判農(nóng)民勝訴，那么有違誠實信用和公序良俗的原則，且不利于受讓方權益的保護；如果判受讓方勝訴，又確實難以在現(xiàn)行立法框架下找到實定法依據(jù)，司法機關的地位甚是尷尬。同時，由于我國城市化進程的加快，農(nóng)民對于宅基地的流轉有了強烈的愿望，因而改革現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用權流轉制度是當前的重要任務。

一、農(nóng)村宅基地使用權的法律性質(zhì)分析

對于一項權利性質(zhì)的定位是建立和完善與之相關的制度的基礎。因而我們在探討宅基地使用權流轉制度之前，必然要對宅基地使用權的性質(zhì)和特點有一個清晰的定位。宅基地使用權本質(zhì)上是一種原始取得上具有無償性、人身專屬性和社會保障功能的用益物權。                                                                                               

（一）宅基地使用權是一種用益物權性

我國《物權法》第三章以“用益物權”為標題，即該章是對用益物權制度的專門規(guī)定。第三章又將“宅基地使用權”作為其中一節(jié)。從整個立法的體系來看，立法是將宅基地使用權定位為一種用益物權。另外，從法律規(guī)定本身也可以得出這一結論：根據(jù)《物權法》第一百一十七條規(guī)定：“用益物權人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益的權利。”和《物權法》第一百五十二條規(guī)定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。”宅基地使用權具有用益物權所具有的對他人之動產(chǎn)或不動產(chǎn)，在一定范圍內(nèi)占有和使用的權利的特點。盡管法律未規(guī)定宅基地使用權的“收益”權能，但是并不妨礙其成立用益物權。

 (二)宅基地使用權取得上的人身專屬性

根據(jù)相關法律規(guī)定，我國實行一戶一宅制度。宅基地由集體經(jīng)濟組織以戶為單位分配給本集體組織成員。也就說，只有本集體組織的成員才能獲得宅基地使用權，因而在宅基地的原始取得上具有人身專屬性，非集體經(jīng)濟組織成員無權要求分配宅基地。應當強調(diào)的是：這里的人身專屬性特指在原始取得上的人身專屬性，即在分配宅基地時才強調(diào)被分配者的集體經(jīng)濟組織成員的身份，而宅基地使用權的流轉并不強調(diào)人身專屬性。

（三）宅基地使用權取得的無償性

就目前我們國家關于宅基地使用權的法律規(guī)定來看，集體經(jīng)濟組織成員獲得宅基地是無償?shù)摹＜w經(jīng)濟組織對于符合條件的集體組織成員應當無償為其提供宅基地。也就是說，集體經(jīng)濟組織成員獲得宅基地使用權并不需要支付對價。

（四）宅基地使用權的社會保障功能

保障用益物權人的生存利益是用益物權的制度功能之一，而對此功能體現(xiàn)最為突出的便是宅基地使用權。我國現(xiàn)行的宅基地使用權制度是在二十世紀八十年代初期，農(nóng)村進行經(jīng)濟體制改革，推行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制后，為調(diào)整各種新型農(nóng)村經(jīng)濟關系而確立的。當時宅基地使用權制度的確立主要基于農(nóng)村尚未建立的社保制度，宅基地使用權事實上成為農(nóng)民基本居住權利而由國家向農(nóng)民提供的基本社會保障。這主要體現(xiàn)在農(nóng)民能夠廉價取得宅基地，獲得基本的生活條件，并且流轉也只能在本集體經(jīng)濟組織成員之間。

宅基地使用權所具有的這些特點，決定了我國立法在宅基地使用權制度建構問題上一直是堅持比較保守的態(tài)度。

二、農(nóng)村宅基地使用權流轉問題的現(xiàn)行立法

法律規(guī)范本身的完善與否直接決定我國宅基地使用權制度在現(xiàn)實生活中的運行狀態(tài)。從我國現(xiàn)行立法來看，關于宅基地使用權流轉問題的規(guī)定非常不明確，甚至有歧義。

（一）現(xiàn)行宅基地使用權流轉的立法現(xiàn)狀

現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章都有對宅基地使用權的規(guī)定。《物權法》第一百五十三條規(guī)定:“宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。”即以指引性規(guī)范的方法將宅基地使用權的流轉問題交給了《土地管理法》及其他國家有關規(guī)定。而《土地管理法》第六十二條規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準,”“農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。”第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外”。1999年國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(國辦發(fā)[1999]39號)中規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”2004年國土資源部頒布的《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》第十三條明確規(guī)定:“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。從以上的法律、法規(guī)和規(guī)章來看，我國法律對于宅基地使用權的流轉問題并沒有采取明確禁止的態(tài)度，而是進行了幾方面的限制。

1.轉讓房屋農(nóng)民，再申請宅基地方面的限制。農(nóng)村村民出賣、出租住房后,不得再申請宅基地。因為如果農(nóng)民將房屋轉讓給他人，那么根據(jù)“地隨房走”的原則，宅基地使用權也不再屬于該農(nóng)民。為了保證一戶一宅制度的實現(xiàn)，轉讓者不能在申請分配宅基地。

2.轉讓對象的限制。即農(nóng)民不得向城鎮(zhèn)居民轉讓宅基地使用權。

3.轉讓后的用途限制。宅基地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設。

（二）現(xiàn)行有關宅基地使用權流轉問題立法的缺陷

1.宅基地使用權能否自由流轉不明確。

法律規(guī)范必須具有明確性和具體性，然而，目前我國立法對于宅基地使用權能否流轉的問題沒有明確的規(guī)定。立法本身的不明確定然會導致司法和經(jīng)濟生活無法可依。

2.某些規(guī)定會產(chǎn)生歧義的理解。比如，《土地管理法》第63條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。這一條規(guī)定是禁止將農(nóng)民集體所有土地的土地使用權通過出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。而這里的使用權顯然包括宅基地使用權。這時不免產(chǎn)生疑問，宅基地使用權不能用于非農(nóng)建設，是不是就可以通過出讓、轉讓或者出租用于農(nóng)業(yè)建設？是不是又可以推定只要不是用于非農(nóng)建設就可以對宅基地進行出讓、轉讓或者出租？

法律規(guī)范本身存在不明確對于宅基地使用權的流轉制度建立造成了障礙。

三、現(xiàn)行立法與社會現(xiàn)實的之間的緊張關系

我國立法與社會現(xiàn)實之間存在緊張關系，即立法不能夠非常好的回應社會對于宅基地使用權流轉的需求，因而也就不能形成規(guī)范的流轉市場。同時，大量宅基地使用權流轉的出現(xiàn)也導致與宅基地有關的糾紛因此而增加。

1.現(xiàn)實生活中存在對于宅基地使用權流轉的需求

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，進城務工和經(jīng)商的農(nóng)民越來越多，很多農(nóng)民在城市里擁有了住房，因而不再需要宅基地。還有一些農(nóng)民因各種原因擁有兩個以上的宅基地。因而很多農(nóng)民想通過轉讓自己的宅基地使用權來取得相應的收益，這些情況都導致了我國現(xiàn)實生活中存在宅基地使用權流轉的需求。但是，由于我國立法在宅基地使用權流轉方面采取的保守和模糊的態(tài)度，所以沒有很好的回應現(xiàn)實中宅基地使用權流轉的需求。

2.自發(fā)形成的隱性市場危害甚大

由于經(jīng)濟利益的驅(qū)動以及城市市民現(xiàn)實需要的影響，當前我國自發(fā)形成了宅基地使用權的隱形流轉市場，“地下”操作，長期處于隱蔽狀態(tài)。對宅基地使用權流轉的條件、范圍方式、期限、收益分配以及流轉后的土地產(chǎn)權關系調(diào)整等方面缺乏規(guī)范性的指導，一方面擾亂了土地市場的正常秩序。另一方面，這種流轉狀況造成了土地權屬混亂和產(chǎn)權糾紛，給土地管理造成很大困難。由于我國立法對于宅基地使用權流轉缺乏明確的規(guī)定，因而正常的流轉市場不能生存，而對于隱性市場和地下操作法律不可能進行有效調(diào)控。這也是現(xiàn)實與立法之間緊張關系的表現(xiàn)。

3.農(nóng)村宅基地使用權交易糾紛增多

由于法律對于宅地使用權流轉問題規(guī)定之粗糙，導致與宅基地使用權有關的糾紛增多。據(jù)北京市大興區(qū)國土房管局統(tǒng)計，該區(qū)2 0 0 4 年 1 月至8月發(fā)生的關于宅基地訴訟案件占土地行政訴訟案件的8 1 %；據(jù)大興區(qū)人民法院統(tǒng)計， 該法院2 0 0 4年 1月至 1 0月共受理宅基地訴訟案件3 5例，占總受理案件數(shù)的4 8 %；據(jù)河北省唐山市信訪部門統(tǒng)計，2 0 0 2 年1 0 月至今， 因宅基地糾紛而引發(fā)的信訪案件占總數(shù)的6 0 ％以上。[i][1]如此高的數(shù)據(jù)反映了我國目前農(nóng)村宅基地使用權糾紛是一個比較突出的問題，這對于農(nóng)村經(jīng)濟的穩(wěn)定與交易雙方利益的保護都是不利的。

四、農(nóng)村宅基地使用權流轉制度的建構

農(nóng)村宅基地是農(nóng)民生生相息的物質(zhì)基礎。宅基地使用權制度完善與否,直接關系到農(nóng)村現(xiàn)代化建設進程,影響著土地市場健康有序的發(fā)展。有鑒于此,我們應著力強化農(nóng)村宅基地使用權的立法,規(guī)范對農(nóng)村土地的利用和管理。建立完善合理的農(nóng)村宅基地使用權流轉制度，應從以下幾方面著手：

（一）充實宅基地使用權的權能

根據(jù)現(xiàn)行《物權法》的規(guī)定，宅基地使用權僅有“占有”、“使用”兩項權能。這一立法例的原意可能是為了嚴格限制宅基使用權的用途，防止宅基地使用權被用來謀取利益。然而，它卻使得宅基地使用權與用益物權本身存在邏輯上不周延的關系，因而應當充實宅基地使用權的權能。

 1.宅基地使用權應當具備用益物權的各項權能。既然《物權法》將宅基地使用權定性為用益物權，那么就應當賦予宅基地使用權“占有”“使用”和“收益”權能。因為用益物權本身擁有“占有、使用和收益”的權能，作為其子概念，宅基地使用權自然應當包含“收益”的權能，這樣才符合權利之間的邏輯周延性。而且，增加宅基地使用權“收益”權能，并不必然會導致農(nóng)民濫用該權能來謀取利益，因為法律可以對該項權能進行限制。

2.宅基地使用權應當具備財產(chǎn)權的屬性。宅基地使用權是一種特殊的財產(chǎn)權，換言之，宅基地使用權是權利人的一種財產(chǎn)性權利，盡管其是基于身份而取得。作為一種特殊的財產(chǎn)權，宅基地使用權人應當有權利用其獲得一定的收益。當然，可能會有人說宅基地使用權屬于無償取得權利，因而權利人不應當以此來獲得收益。這一點是站不足腳的，因為權利是否具有“收益”屬性并不以取得是否有償為標準。因贈與和繼承而獲得的財產(chǎn)也是無償?shù)模牵瑱嗬巳钥梢孕惺?ldquo;收益權”

因而，我國《物權法》應當充實宅基地使用權的權能，為宅基地使用權增加“收益”權能。還有學者更近一步提出:應然的狀態(tài)是，堅持宅基地使用權是一項獨立的民事權利，將宅基地使用權完全物權化，實現(xiàn)宅基地使用權和所有權真正民法意義上的兩權分離。[ii][2]

（二）建立和完善宅基地使用權附條件流轉制度

社會的發(fā)展要求建立和完善宅基地使用權的附條件流轉制度。應當允許宅基地使用權的流轉的原因：一方面，要有序地轉移農(nóng)村勞動力，加快農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設，一些農(nóng)民進城打工后，未必再回農(nóng)村，這樣就帶來了他們的房子、土地怎么處理的問題。而農(nóng)村宅基地使用權僅在農(nóng)民所在集體內(nèi)符合宅基地使用權分配條件的農(nóng)戶間流轉，無法形成有效的市場，無法體現(xiàn)房屋的實際價值。[iii][3]另一方面，農(nóng)村進行產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，農(nóng)民需要資金發(fā)展生產(chǎn)。[iv][4]允許宅基地使用權的流轉，這一方面可以更好地保護農(nóng)村的房屋、提升其價值，另一方面對完善我國房地產(chǎn)市場會起到舉足輕重的作用。為了回應宅基地流轉制度的現(xiàn)實需要，法律應當允許宅基地使用權流轉。但是基于宅基地使用權的保障性功能和出于保護農(nóng)村土地的考量，宅基地使用權的流轉應當是附條件的，而不能是自由的無限制的流轉。

為了解決現(xiàn)行立法與現(xiàn)實之間的存在的緊張關系，法律應當對宅基地使用權流轉制度作出明確的規(guī)定。明確而具體法律規(guī)范的制定，能夠使農(nóng)村宅基地使用權的流轉有法可依、有章可循。同時法律規(guī)范可以約束流轉中各關系人的行為，制止流轉過程中各種違背經(jīng)濟秩序、損害居民合法權利行為的發(fā)生，為農(nóng)村宅基地使用權市場的健康運行提供保障。[v][5]基于以上理由，法律應當作出以下規(guī)定：

1.明確規(guī)定宅基地使用權可以依法流轉。《物權法》和《土地管理法》應當對宅基地使用權的流轉作出明確的規(guī)定：宅基地使用權可以依法定方式流轉，但是應當符合法定條件。這樣規(guī)定就可以使宅基地使用權的流轉具有明確的法律依據(jù)。

2.明確規(guī)定宅基地使用權轉讓的限制性條件。對宅基地使用權的流轉設定必要的限制一方面可以保證宅基地的保障功能，另一方面可以防止宅基地轉讓混亂。

第一、轉讓者的條件。并不是所有擁有宅基地使用權的農(nóng)民都可以將自己的宅基地使用權流轉。轉讓者應當至少滿足以下條件當中的一個條件：（1）轉讓人通過繼承等原因在同一集體經(jīng)濟組織擁有了兩份以上的宅基地使用權。這樣的限制是為了防止出現(xiàn)農(nóng)民因宅基地轉讓后無地可居而導致的社會問題。（2）原集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的成員因為升學、在城里就業(yè)等原因脫離農(nóng)村戶籍，或者雖未脫離，但在城市或者其他地區(qū)另外擁有可長期居住的不動產(chǎn)。（3）轉讓人所在地建立了完善的社會保障制度。對主體進行相應的限制是為了確保居者有其址與宅基地使用權流轉的雙重效果。

第二、宅基地使用權流轉對象的限制。宅地使用權應當僅限于轉讓給本集體組織成員和城鎮(zhèn)居民個人。如果是大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司原則上應按照其他方式進行，防止有些房地產(chǎn)公司趁機進行圈地運動。

第三、用途限制。宅基地使用權被轉讓后，轉讓人應當按照宅基地的本來用途和農(nóng)業(yè)用途進行使用，而不得用于其他用途。

3.應當賦予集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員優(yōu)先購買權。因為宅基地使用權具有很強的人身專屬性，而且宅基地本身又是集體經(jīng)濟組織所有。為了更好地保護集體經(jīng)濟組織成員的利益，應當賦予集體經(jīng)濟組織成員的優(yōu)先購買權。即如果某集體經(jīng)濟組織成員欲出讓自己的宅基地使用權，那么他應當先向集體經(jīng)濟組織通報。在30日內(nèi)其他集體經(jīng)濟組織成員可以在同等條件下優(yōu)先購買該宅基地使用權。

4.確立流轉登記要件主義。為了規(guī)范宅基地的流轉，宜確立流轉的登記要件主義，即宅基地使用權的流轉原則上要經(jīng)過登記才發(fā)生效力。這樣可以防止流轉的隨意性。這里流轉登記可以僅限于向城鎮(zhèn)居民轉讓宅基地使用權時，要求雙方辦理登記。

5.關于“流轉”的具體方式

現(xiàn)行法律中關于農(nóng)地承包經(jīng)營權的流轉方式包括：轉包、轉讓、互換、出租、抵押、入股、繼承等，宅基地使用權，以上流轉方式是否適用呢？

第一，宅基地使用權是否可以繼承的問題。根據(jù)我國法律的規(guī)定，公民有權處分其個人所有的合法財產(chǎn)，在公民死亡時，其個人的合法財產(chǎn)可以被繼承。因此，解決宅基地能否被繼承的問題，首先需要確認宅基地是否屬于我國公民的個人合法財產(chǎn)。根據(jù)《土地管理法》第八條的規(guī)定，“宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”，故公民對宅基地只有使用權，而沒有所有權，即宅基地不屬于我國公民的個人合法財產(chǎn)，不能繼承。但是，在宅基地之上建造的房屋，屬于公民的個人合法財產(chǎn)，屬于《繼承法》第三條規(guī)定的遺產(chǎn)范圍，房屋是可以繼承的，而我國實行“房地一體主義”，凡是房屋產(chǎn)權合法轉移的，宅基地使用權也隨之轉移，因此繼承人之所以可以繼續(xù)使用宅基地是房屋繼承的結果，而非宅基地使用權可以繼承的體現(xiàn)。另外，由于繼承人可能是城鎮(zhèn)居民，此時在實踐中經(jīng)常會出現(xiàn)兩種情況：一種是該集體經(jīng)濟組織決定收回宅基地，此時繼承人面臨自行拆房的風險；另一種是經(jīng)過鄉(xiāng)人民政府批準，按照規(guī)定價格出售給符合申請建房用地條件的村民。為了更好的保護繼承人的合法權益，建議可以規(guī)定允許宅基地使用權可以繼承。

第二，宅基地使用權是否可以出租的問題。根據(jù)《土地管理法》第六十五條規(guī)定,“不按照規(guī)定的用途使用土地的,農(nóng)村集體在經(jīng)過法定程序后,可以收回土地使用權”，而所謂不按照批準的用途使用土地,就是指單位或者個人取得集體土地使用權后擅自改變依法批準的用途,將土地用于其他建設項目或者達到某種目的。而宅基地使用權是具有一定的福利性質(zhì)和社會保障性質(zhì)的用益物權,其與農(nóng)民自身居住生活密切相關。因此,如果宅基地使用權人將宅基地使用權出租,不得與保障農(nóng)民自身生存條件相背離。在有限制的允許宅基地使用權轉讓的前提下,允許宅基地使用權的出租是合理的,也是必要的, 但必須以不改變宅基地之用途為前提。

第三，宅基地使用權是否可以抵押的問題。我國《擔保法》明確禁止將宅基地使用權用于抵押,但學界存有一定爭議。有學者認為,宅基地使用權是用益物權,具備流通的本質(zhì),具備擔保的條件,允許宅基地使用權抵押,可以實現(xiàn)農(nóng)業(yè)的適度規(guī)模經(jīng)營,通過宅基地使用權的抵押農(nóng)民可以從銀行獲得貸款,有利于在當前農(nóng)村金融體系不健全的情況下,農(nóng)民獲得較大數(shù)量的資金。但另有學者認為,農(nóng)民將宅基地使用權抵押給銀行或者其他債權人后, 如果不能按期償還貸款或者清償債務,債權人可以對農(nóng)戶的宅基地使用權進行處置,承包方可能會失去宅基地使用權,失去生活保障。[vi][6]應當看到，一方面宅基地使用權是一項特殊的社會資源，是一種稀缺資源，只有通過市場機制的調(diào)節(jié)才能實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，發(fā)揮資源的最大效用，才能實現(xiàn)供需平衡，才能真正保護資源所有人或占有人的利益；另一方面允許宅基地使用權的抵押亦符合“地隨房走”原則。

4.關于入股的問題

作為一種具有財產(chǎn)屬性的權利，應當允許宅基地使用權人將宅基地使用權作價入股從事一定的商業(yè)活動。這樣可以解決農(nóng)民資金短缺的現(xiàn)實問題，也可以使得宅基地本身的價值獲得更大的實現(xiàn)。允許宅基地使用權入股并不影響土地所有人的權利，因為入股的權利本身還是一種用益物權。入股以后，宅基地的使用仍應當按照宅基地的用途來使用，否則集體經(jīng)濟組織可以收回該宅基地使用權。

基于以上分析，宅基地使用權的流轉形式應當包括：繼承、轉讓、抵押、互換、出租和入股。

五、完善宅基地使用權流轉的配套的體制和機制

為了使宅基地使用權流轉制度能夠更好的運行，應當建立與流轉制度相配套的體制和機制。各種制度有機銜接和配合才能使土地流轉制度達到更好的效果。

（一）逐步建立規(guī)范、有序的農(nóng)村宅基地使用權市場

欲使農(nóng)村宅基地使用權以合理價格和程序健康的流轉，就應當建立規(guī)范、有序的農(nóng)村宅基地使用權流轉市場。農(nóng)村宅基地使用權價格的確定要體現(xiàn)地理位置、環(huán)境條件等的差異性，達到優(yōu)化配置農(nóng)村宅基地的目的。土地管理部門應加強對宅基地的規(guī)劃和管理，對市場進行監(jiān)管，保證市場合理有效的運行。農(nóng)村宅基地使用權流轉的主要目的是賦予土地商品屬性。允許農(nóng)村宅基地使用權進入土地市場，就可以通過公開、公平、公正的市場行為，使土地資源的價值得到的價值得到真正體現(xiàn)，最大限度地增加農(nóng)民收入。

（二）建立規(guī)范統(tǒng)一的宅基地使用權流轉登記制度

宅基地使用權為物權的一種，而物權的取得必須有外部可辨認的表征，才能透明其法律關系，避免第三人遭受損害，保護交易安全。[vii][7]這種”足由外部可辨認的表征”即為物權的公示。法律雖然對宅基地使用權的登記制度作了要求，現(xiàn)實卻缺乏匹配的制度體系。現(xiàn)實中，我國農(nóng)村宅基地管理中存在著一些突出問題：1.宅基地的實際面積與原始記錄之間存在或多或少的出入的情況普遍存在；2.權屬登記混亂，宅基地所有人有的持有建設行政部門或轄區(qū)政府頒發(fā)的房產(chǎn)證，也有的持有土地行政主管部門辦理的宅基地證，五花八門，極不便于管理。以上問題不解決，勢必會導致宅基地使用權流轉過程中出現(xiàn)大量的矛盾和沖突。

對此，迫切需要建立城鄉(xiāng)一體化的房產(chǎn)管理制度，在準確核實面積的基礎上，由房地產(chǎn)行政管理部門同一對農(nóng)村宅基地使用權和住宅所有權實行類似于城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權登記制度的規(guī)范化地籍管理，包括登記、造冊、發(fā)放證書等。當然，由于這是一項龐大工程，當務之急是建立土地流轉的登記制度，即當事人進行宅基地流轉的應當辦理登記手續(xù)，以增強宅基地流轉的嚴肅性。

（三）建立合理的農(nóng)村宅基地使用權流轉模式

保持集體所有，允許上市轉讓的模式是目前比較合理的。所謂保持集體所有，允許上市轉讓的模式是指：在保持農(nóng)村宅基地集體所有的基礎上，政府取消原有的限制農(nóng)村宅基地使用權流轉的相關規(guī)定。對手續(xù)齊備，建造合法的農(nóng)村宅基地及地上房屋，頒發(fā)集體土地使用證、房屋產(chǎn)權證等證書，允許農(nóng)村宅基地及地上房屋與城市商品房、房改房一樣，合法上市轉讓。[viii][8]同時，也可以借鑒最高人民法院關于國有劃撥土地的相關規(guī)定，在農(nóng)民在向城鎮(zhèn)居民轉讓住房時，讓城鎮(zhèn)居民繳納適當?shù)墓芾砘穑摴芾砘鹩蓪ｉT機關進行管理，并利用該基金對于失去宅基地的農(nóng)民給予適當經(jīng)濟補償。

此外，也可以建立中長期宅基地使用權租賃制度。房屋買受人與土地所有人（村集體組織）之間成立宅基地租賃關系，由房屋買受人定期支付地租。租期隨居住期限而定。這樣既可以解決農(nóng)民財產(chǎn)——房屋被低估的危險，又可以解決農(nóng)村宅基地使用權被隨意侵犯的超標現(xiàn)象，突破宅基地使用權流轉的困境。

結  語

農(nóng)村宅基地使用權是農(nóng)民的重要保障，也是一種社會福利，因而立法對于宅基地使用權的流轉問題一直保持著非常保守的態(tài)度。但是過去的法律規(guī)定已不符合社會的現(xiàn)實，因而在今后我國應當建立宅基地使用權的附條件流轉制度，并且建立和完善與之配套的制度和機制，從而使我國的宅基地使用權的流轉更符合社會發(fā)展的需要。

參考文獻：

[i][1]引自王崇敏張麗華：《我國農(nóng)村宅基地使用權流轉的現(xiàn)狀考察》載《河南省政法管理干部學院學報》2010年第1期

[ii][2]參見 孟勤國：《無權二元結構論-中國物權制度的理論重構》，人民法院出版社2004年版，第280頁-282頁

[iii][3]參見韓世遠：《宅基地的立法問題—兼析物權法草案第十三章“宅基地使用權”》

[iv][4]參見楊立新主編：《民商法理論爭議問題——用益物權》，中國人民大學出版社2007年版，第261頁

[v][5]參見吳漢東總主編：《物權法原理》，北京大學出版社2008年版，第300頁

[vi][6]參見陳龍業(yè)：《論農(nóng)村宅基地使用權的流轉》，載湖南公安高等專科學校學報，2008年6月第3期

[vii][7]王澤鑒（物權法第一冊）1996年版第75頁。轉引自高圣平、劉守英《宅基地使用權初始取得制度研究》，《中國土地科學》2007年第二期。

[viii][8]參見楊立新主編：《民商法理論爭議問題——用益物權》，中國人民大學出版社2007年版，第261頁