摘  要：農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)過(guò)程中存在的法律問(wèn)題是一個(gè)既重大又急需解決的問(wèn)題，解決這個(gè)問(wèn)題必須正確面對(duì)當(dāng)前法律規(guī)定的缺陷，以及引發(fā)的各種實(shí)踐操作的難點(diǎn)。應(yīng)以保障農(nóng)民利益和發(fā)展經(jīng)濟(jì)為出發(fā)點(diǎn)，積極探索，完善法律，使農(nóng)村房屋擁有一套系統(tǒng)而完善的登記和轉(zhuǎn)讓法律制度。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋   流轉(zhuǎn)   法律適用

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，農(nóng)民流動(dòng)越來(lái)越頻繁，作為農(nóng)民重要財(cái)產(chǎn)的房屋如何處分和利用，成了一個(gè)必須面對(duì)的問(wèn)題。事實(shí)上，農(nóng)村房屋的買賣、出租、轉(zhuǎn)讓等情況在不斷增加，但是國(guó)家關(guān)于農(nóng)村房屋的法律地位、性質(zhì)等的相關(guān)法律規(guī)定很不完善。農(nóng)村房屋是否允許自由買賣、法律性質(zhì)如何等，目前在理論界與實(shí)務(wù)部門中均存有很大爭(zhēng)議。

一、農(nóng)村房屋內(nèi)涵

（一）農(nóng)村房屋的內(nèi)涵。任何房屋都是建立在特定的土地之上的，因此，探討房屋的內(nèi)涵，主要涉及到兩部分：房屋及其所使用的土地。有關(guān)房屋和土地的關(guān)系，不同的國(guó)家有不同的規(guī)定。如《德國(guó)民法典》第94條第1款規(guī)定："附著于土地上的物，特別是建筑物，以及與土地尚未分離的生產(chǎn)物，屬于土地的主要組成部分。"它將房屋與土地視為一物，其中土地被視為主物，房屋被視為從物。有的國(guó)家則認(rèn)為土地和定著物都為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，定著物可以獨(dú)立于土地而存在，并不是附著于土地的財(cái)產(chǎn)。我國(guó)法律對(duì)土地和房屋的關(guān)系則沒(méi)有明確的規(guī)定，但從《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》等法律規(guī)定來(lái)看，我國(guó)的土地所有權(quán)歸國(guó)家所有或者農(nóng)民集體所有，房屋則可以成為公民的私有財(cái)產(chǎn)。也就是說(shuō)，土地的國(guó)家所有、集體所有與房屋的公民個(gè)人所有之間是可以并存的，即我國(guó)法律承認(rèn)建筑物所有權(quán)與土地所有權(quán)可以分離的原則。因此，就農(nóng)村房屋的性質(zhì)而言，主要涉及到農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的性質(zhì)。根據(jù)1990年12月5日頒布的《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則)若干問(wèn)題的意見(jiàn)(修改稿)》第131條第二款規(guī)定："房屋所有權(quán)人出賣農(nóng)村私有房屋，買賣雙方自愿立有契約，交付了房款，并實(shí)際管理和使用了房屋，又沒(méi)有其他違法行為的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效。當(dāng)?shù)卣?guī)定需要辦理登記或納稅手續(xù)的，按當(dāng)?shù)匾?guī)定辦理。"由此可見(jiàn)，法律承認(rèn)農(nóng)村房屋為私有財(cái)產(chǎn)，農(nóng)村房屋的所有權(quán)為農(nóng)民個(gè)人所有。

（二）農(nóng)村宅基地使用權(quán)的內(nèi)涵。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)村居民為建造自有房屋，對(duì)集體土地所享有的一種占有、使用的權(quán)利，它是我國(guó)特有的一種用益物權(quán)形式。《土地管理法》第8條規(guī)定："農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有。"該法第62條進(jìn)一步規(guī)定："農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。"1999年國(guó)務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》第2條第二款規(guī)定："農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。"由此可見(jiàn)，農(nóng)村宅基地所有權(quán)歸農(nóng)民集體所有，農(nóng)民擁有宅基地使用權(quán)。而且，農(nóng)村宅基地使用權(quán)與成員資格聯(lián)系在一起，在一定程度上具有福利和社會(huì)保障的功能，但其權(quán)利的行使受到了法律的嚴(yán)格限制。

二、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的法律現(xiàn)狀

  (一)憲法的規(guī)定。《憲法》第10條第4款規(guī)定："任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。"該條確立了宅基地所有權(quán)嚴(yán)格禁止買賣，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需依照法律規(guī)定的原則。

(二)法律的規(guī)定。《土地管理法》作為現(xiàn)行調(diào)整土地管理方面的專項(xiàng)法律，第8條確立了包括宅基地所有權(quán)在內(nèi)的各種類型土地的所有權(quán)，"農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。"該法第62條對(duì)村民建房用地(宅基地)做了規(guī)定："農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積，不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)"。"農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng) (鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地"。"農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)"。"農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。"同時(shí)該法第63條對(duì)涉及宅基地使用權(quán)在內(nèi)的集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)做了規(guī)定："農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外"。

關(guān)于宅基地能否抵押，我國(guó)《擔(dān)保法》第37條規(guī)定下列財(cái)產(chǎn)不得抵押，"耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第34條第(五)項(xiàng)、第36條第3款規(guī)定的除外"。第34條規(guī)定下列財(cái)產(chǎn)可以抵押，"抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)"。依據(jù)該法，宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)抵押。

(三)行政法規(guī)和部門規(guī)章的規(guī)定。《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第6條規(guī)定："依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效"。表明包括宅基地使用權(quán)在內(nèi)的土地使用權(quán)的變更需進(jìn)行相應(yīng)的變更登記。

1995年，國(guó)家土地管理局印發(fā)了《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》，其中關(guān)于農(nóng)村房屋和宅基地買賣方面主要涉及流轉(zhuǎn)完成后宅基地使用權(quán)面積超標(biāo)的處理原則。第49條規(guī)定："接受轉(zhuǎn)讓、購(gòu)買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計(jì)面積超過(guò)當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)，按照有關(guān)規(guī)定處理后允許繼續(xù)使用的，可暫確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)"。第51條規(guī)定："按照本規(guī)定第45條至第49條的規(guī)定確定農(nóng)村居民宅基地集體土地建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，其面積超過(guò)當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記卡和土地證書(shū)內(nèi)注明超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超過(guò)部分退還集體"。

1996年5月6 日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》為了加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，明確了禁止農(nóng)村房屋向城市市民出售。該通知第2條第2款規(guī)定："農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證"。

(四)司法解釋的規(guī)定。關(guān)于調(diào)整農(nóng)村房屋、宅基地買賣行為的司法解釋主要集中在最高人民法院審判委員會(huì)1984年8月30 日討論通過(guò)的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》中，其中第60條規(guī)定："村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛，應(yīng)根據(jù)國(guó)務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定的審查、批準(zhǔn)手續(xù)辦理。" 第64條規(guī)定："公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋時(shí)，該房屋宅基地的使用權(quán)應(yīng)隨房屋所有權(quán)一起轉(zhuǎn)歸新房主使用。" 上述司法解釋作為審判實(shí)踐中確認(rèn)農(nóng)村房屋和宅基地買賣糾紛的法律依據(jù)，較為常用。

三、農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的法律缺陷及其弊端

（一）農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的法律缺陷

1、"房地一體"原則了制約房屋流轉(zhuǎn)。《土地管理法》第62條雖然承認(rèn)了農(nóng)村房屋可以買賣和出租，但對(duì)于農(nóng)村房屋買賣時(shí)其宅基地使用權(quán)是否同時(shí)流轉(zhuǎn)未做明確規(guī)定，理解上易產(chǎn)生歧義 。目前，我國(guó)法律對(duì)于房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取"地隨房走"或者"房隨地走"的原則，所以，如果農(nóng)村房屋的物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，那么與其相依存的集體土地使用權(quán)甚至所有權(quán)也可能隨之發(fā)生變動(dòng)。如果農(nóng)村居民買賣房屋包括同時(shí)轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，則不利于宅基地使用權(quán)的管理，受讓人很可能違反《土地管理法》中關(guān)于宅基地取得主體必須是本集體內(nèi)部成員的限定，而且受讓人借房屋買賣取得宅基地使用權(quán)，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，使宅基地的原有功能發(fā)生改變。如果農(nóng)村居民買賣房屋不包括轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，從表面來(lái)看因不涉及宅基地的流轉(zhuǎn)而合法有效，則又違反了"房地一體"原則。

2、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)不明晰，無(wú)法進(jìn)行登記。農(nóng)村房屋無(wú)法登記最主要原因來(lái)自土地所有權(quán)性質(zhì)。農(nóng)村房屋登記的核心是宅基地的流轉(zhuǎn)問(wèn)題，限制宅基地流轉(zhuǎn)就失去了房屋權(quán)屬登記發(fā)證的動(dòng)力。《土地管理法》第63條規(guī)定："農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外，"《物權(quán)法》第184條、《擔(dān)保法》第37條規(guī)定，宅基地的土地使用權(quán)不得抵押；《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》明確"禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地"。也就是說(shuō)，集體土地所有權(quán)屬于集體所有，集體組織成員只能無(wú)償擁有土地的使用權(quán)，因?yàn)檗r(nóng)村房屋是在以申請(qǐng)集體土地作為宅基地的基礎(chǔ)上建立的。而集體經(jīng)濟(jì)組織成員在建造房屋時(shí)所依賴的大多是縣級(jí)人民政府對(duì)于個(gè)人申請(qǐng)宅基地的批復(fù)，即使有集體土地使用權(quán)證書(shū)，卻很少擁有房屋所有權(quán)證書(shū)，因此農(nóng)村房屋權(quán)利形式存在瑕疵。有的即使存在《集體土地建設(shè)用地使用證》，那也只登記了宅基地的使用面積，對(duì)于房屋這一不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有任何記載。因此農(nóng)村宅基地的繼承、轉(zhuǎn)讓、抵押等無(wú)法進(jìn)行，對(duì)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押無(wú)法有效避免因行政行為不當(dāng)而引發(fā)的行政復(fù)議或行政訴訟案件發(fā)生，無(wú)法規(guī)避房屋轉(zhuǎn)讓、登記等因操作不規(guī)范帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

3、農(nóng)村房屋抵押變現(xiàn)難，無(wú)法實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值。農(nóng)村房屋抵押后，一旦借款人無(wú)法履行債務(wù)，抵押權(quán)人就可實(shí)現(xiàn)抵押。但在農(nóng)村房屋變現(xiàn)的過(guò)程中存在兩個(gè)問(wèn)題：一是農(nóng)村房屋的價(jià)值如何評(píng)估，二是在現(xiàn)行法律框架下如何實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房屋抵押權(quán)。農(nóng)村房屋建設(shè)缺乏統(tǒng)一可操作的標(biāo)準(zhǔn)，建房材料、成本質(zhì)量差異很大，農(nóng)村房屋所處的位置離城市遠(yuǎn)近，這些都會(huì)影響農(nóng)村房屋本身的價(jià)值。并且現(xiàn)行法律對(duì)農(nóng)戶流轉(zhuǎn)的限制，很難評(píng)估出相對(duì)公允的價(jià)值。如采用一刀切的做法，顯然與金融機(jī)構(gòu)和農(nóng)戶意志相悖。我國(guó)《土地管理法》第62條規(guī)定"農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地"，出讓者在其出讓農(nóng)村房屋后再申請(qǐng)建房又受其第4款"農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)"的限制。

4、農(nóng)村住房保障體系不健全。農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)可能會(huì)觸及農(nóng)民基本生活保障，影響社會(huì)穩(wěn)定。目前我國(guó)農(nóng)村住房保障體系尚未全面建立，農(nóng)民房屋及其項(xiàng)下的宅基地使用權(quán)是農(nóng)民基本生活保障和安身立命之本。一旦發(fā)生流轉(zhuǎn)，有可能引起部分城鎮(zhèn)居民因買不起城市住房而轉(zhuǎn)向農(nóng)村購(gòu)房，甚至引發(fā)強(qiáng)勢(shì)集團(tuán)大量收購(gòu)農(nóng)村房屋，侵犯農(nóng)民的利益。農(nóng)民將會(huì)喪失基本生存條件，從而流離失所，影響社會(huì)穩(wěn)定。

（二）農(nóng)村房屋的法律規(guī)定引發(fā)的弊端

1．不利于對(duì)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。房屋是農(nóng)民的主要財(cái)產(chǎn)，習(xí)慣上很多農(nóng)民把辛辛苦苦積攢的錢大都投入到蓋房上去了，房屋成了大多數(shù)農(nóng)民最值錢的財(cái)產(chǎn)。但是，現(xiàn)有的法律制度對(duì)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)卻沒(méi)有有力的保障體制和機(jī)制，相反，在很大程度上限制了農(nóng)民對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的利用。

2、不利于對(duì)公民遷徙權(quán)利的保護(hù)。現(xiàn)有的農(nóng)村住宅法律制度從客觀上妨礙了農(nóng)民的遷徙，因?yàn)檗r(nóng)民一旦離開(kāi)農(nóng)村進(jìn)入城市，其主要的財(cái)產(chǎn)- - 房屋，將不再具有財(cái)產(chǎn)意義，既不可使用，又不能變賣，這必然造成其與這個(gè)城市原有居民競(jìng)爭(zhēng)的不平等。

3、制約了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著改革的深化以及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)的提高，農(nóng)村出現(xiàn)了大量剩余勞動(dòng)力，如果這部分農(nóng)民能夠賣掉農(nóng)村的房屋，就可以用換來(lái)的錢作為進(jìn)城尋求發(fā)展的資本，但現(xiàn)有的農(nóng)村住宅法律制度限制了農(nóng)民對(duì)私有房屋的處置，無(wú)法實(shí)現(xiàn)物的效用最大化。

四、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的法律探索

在農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流的種種困惑中，其原因是多種多樣的，但從源頭上追尋還是制度設(shè)計(jì)的缺陷。為此，對(duì)農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)應(yīng)該從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：

1、正確界定宅基地使用權(quán)和農(nóng)村房屋所有權(quán)的關(guān)系。現(xiàn)行立法并未明確規(guī)定在農(nóng)村房屋所有權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)的情況下，其項(xiàng)下的宅基地使用權(quán)也禁止轉(zhuǎn)讓。相反，《中華人民共和國(guó)土地法》第62條中規(guī)定："農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。"1990年l2月5日頒布的《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行(民法通則)若干問(wèn)題的意見(jiàn)(修改稿)》第131條第二款規(guī)定："房屋所有權(quán)人出賣農(nóng)村私有房屋，買賣雙方自愿立有契約，交付了房款，并實(shí)際管理和使用了房屋，又沒(méi)有其他違法行為的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效。當(dāng)?shù)卣?guī)定需要辦理登記或納稅手續(xù)的，按當(dāng)?shù)匾?guī)定辦理。"由此可見(jiàn)，法律是允許農(nóng)村房屋買賣的。

  此外，雖然在農(nóng)村宅基地和房屋是不可分的，但是，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)卻是各自獨(dú)立的一種權(quán)利。"我國(guó)法律始終將土地與建筑物視為各自獨(dú)立的物，在法律禁止土地買賣的情況下，房屋買賣從未因此而受限制"。  而且，從現(xiàn)行立法認(rèn)可農(nóng)村宅基地可以依法繼承的精神來(lái)看，現(xiàn)行立法并不排斥或否認(rèn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，只是禁止宅基地使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。因此，農(nóng)村房屋買賣和繼承，并不違反現(xiàn)行法律制度。國(guó)務(wù)院有關(guān)農(nóng)村房屋禁止賣給城市居民的規(guī)定是不合理的。

2、明確農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體。目前法律只是就農(nóng)村宅基地使用權(quán)原始取得時(shí)的主體進(jìn)行了限制，只有集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才有資格申請(qǐng)。但是對(duì)此后的使用權(quán)主體并沒(méi)有明確限制。從實(shí)踐看，現(xiàn)行立法允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨房屋的繼承而被繼承。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的可繼承性，決定了其權(quán)利享受主體的可變化性。如果說(shuō)農(nóng)村宅基地使用權(quán)在原始取得階段是與成員權(quán)緊密相連的話，那么隨著一些法律事實(shí)的變化，其權(quán)利享受主體的身份將不是一成不變的，而是可以發(fā)生變動(dòng)的。

3、規(guī)范房屋所有權(quán)登記。首先，要把好宅基地使用權(quán)登記關(guān)。要嚴(yán)格執(zhí)行《土地管理法》"農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地"的規(guī)定，登記前需要進(jìn)行嚴(yán)格的戶籍調(diào)查。對(duì)手續(xù)齊備、建造合法的農(nóng)村宅基地及其地上房屋，全面進(jìn)行農(nóng)村房屋所有權(quán)登記，頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》；對(duì)超占面積宅基地、一戶多宅等歷史遺留問(wèn)題，要按照《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》(國(guó)土資發(fā) [2008]146號(hào))等文件規(guī)定處理。其次，努力提高宅基地登記工作的規(guī)范化、信息化水平。在宅基地登記程序上，要嚴(yán)格按照《土地登記辦法》規(guī)定的程序進(jìn)行，申請(qǐng)宅基地必須符合土地利用總體規(guī)劃，嚴(yán)格履行現(xiàn)場(chǎng)指界等必要程序，確保權(quán)屬合法無(wú)爭(zhēng)議；宅基地地籍調(diào)查應(yīng)逐步進(jìn)行，繪制高精度的農(nóng)村地籍圖和宗地圖，建立農(nóng)村地籍信息系統(tǒng)或農(nóng)村宅基地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)，并將此成果充分應(yīng)用到宅基地審批與管理、土地使用權(quán)權(quán)屬糾紛調(diào)處、變更土地登記等工作中。再次，明確標(biāo)準(zhǔn)，建立農(nóng)村宅基地獎(jiǎng)懲使用制度。鼓勵(lì)有條件的農(nóng)民放棄農(nóng)村宅基地到城鎮(zhèn)居住，為舊宅基地復(fù)墾整理和新增戶宅基地劃撥創(chuàng)造條件。對(duì)超面積使用宅基地的農(nóng)戶收取相應(yīng)的土地使用費(fèi)。第四，積極探索聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制。建立由國(guó)土、城建、公安、法院等部門聯(lián)合執(zhí)法的互動(dòng)機(jī)制，形成執(zhí)法合力，加強(qiáng)違法案件查處力度。重點(diǎn)查處亂占濫用耕地、超面積建房和非法交易的行為。

4、規(guī)范農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)。首先，分渠道流轉(zhuǎn)。買賣雙方都是農(nóng)村居民的，可按現(xiàn)在的交易方式進(jìn)行；購(gòu)買方為非農(nóng)村居民，且經(jīng)市、區(qū) (縣)級(jí)人民政府批準(zhǔn)修建的農(nóng)民集中居住區(qū)房屋，可在向土地所有者支付土地出讓金、向政府繳納相關(guān)稅費(fèi)的前提下上市流轉(zhuǎn)。其次，漸進(jìn)實(shí)施流轉(zhuǎn)。先從市場(chǎng)價(jià)值大、可變現(xiàn)能力強(qiáng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道附近房屋、縣鄉(xiāng)公路兩側(cè)房屋、依照村莊布點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的中心村房屋以及通過(guò)村莊整理或拆遷安置統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建的農(nóng)村房屋進(jìn)行，取得成熟經(jīng)驗(yàn)后，逐步擴(kuò)大到全體村莊，以引導(dǎo)新農(nóng)村建設(shè)。流轉(zhuǎn)以抵押流轉(zhuǎn)為主，嚴(yán)格并規(guī)范自由買賣轉(zhuǎn)讓。再次，規(guī)范流轉(zhuǎn)價(jià)格。為了防止農(nóng)村房屋賤價(jià)出售、損害農(nóng)民的利益，從房屋交易公平的角度出發(fā)，地方政府應(yīng)制定農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓指導(dǎo)價(jià)格，逐步建立公平的農(nóng)村房屋市場(chǎng)，保障農(nóng)民的合法權(quán)益。

5、完善配套法規(guī)。農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)應(yīng)盡快以中央土地立法為主展開(kāi)。從宏觀方面講，盡快修改《土地管理法》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》中禁止的宅基地流轉(zhuǎn)的條款，按宅基地管理與房屋產(chǎn)權(quán)管理一體化的思路，農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有土地同地、同價(jià)、同權(quán)的原則，設(shè)計(jì)《農(nóng)村宅基地管理辦法》，以國(guó)務(wù)院規(guī)章的形式規(guī)范宅基地流轉(zhuǎn)及管理，在明確在保持農(nóng)村宅基地集體所有的基礎(chǔ)上，政府應(yīng)對(duì)手續(xù)齊備、建造合法的農(nóng)村宅基地及其上房屋的所有物權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓變更和消滅等物權(quán)變動(dòng)進(jìn)行相應(yīng)登記，規(guī)范農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的原則、條件、審批程序和管理辦法。

總之，明確權(quán)利，才能正確行使權(quán)利，才能在權(quán)利被侵害時(shí)要求保護(hù)和救濟(jì)。因此明確涉及農(nóng)村房屋各項(xiàng)權(quán)利，及時(shí)改變農(nóng)村房屋權(quán)利的不完善性，不僅符合當(dāng)前不斷發(fā)展的社會(huì)現(xiàn)狀，符合新農(nóng)村建設(shè)的需要，而且對(duì)于法院在司法實(shí)踐中正確處理相關(guān)案件具有積極意義，使法院不再因?yàn)閷?duì)房屋權(quán)利的疑問(wèn)影響到最后判決的公正性。