近幾年隨著房地產(chǎn)開發(fā)的增多，一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得更多的周轉(zhuǎn)資金或獲取更多的利潤，將正在建設(shè)的房屋進(jìn)行一房多賣或一房既賣又抵押，為此引起糾紛。我局近期在執(zhí)行過程中就出現(xiàn)了此種現(xiàn)象，為更好的執(zhí)結(jié)案件，特進(jìn)行調(diào)查并研究處理方法。

一、一房多賣的類型

從目前涉及被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)商的執(zhí)行案件來看，有的是因?yàn)橐环慷噘u引起倒出房屋的執(zhí)行，有的是開發(fā)商為債務(wù)人執(zhí)行拍賣查封的房屋，案外人提供證據(jù)證實(shí)開發(fā)商將房屋出售或抵債、抵押給案外人情形，有的是借貸時約定到期不還經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證將房屋抵歸申請執(zhí)行人所有的情形。從調(diào)閱卷宗內(nèi)容來看，一房多賣存在下列情形：

1、二個或二個以上的買賣法律關(guān)系都合乎法律規(guī)定，買受人均未取得房產(chǎn)權(quán)證，其中一個已經(jīng)將合同拿到房管部門備案，另一方占有使用。

2、二個或二個以上的買賣法律關(guān)系都合乎法律規(guī)定，一個買受人將公證抵押的合同拿到房管部門備案，另一個雖未備案但已經(jīng)占有使用，在執(zhí)行過程中，拒不倒出房屋。

3、先買受人與出售人之間的買賣關(guān)系合法有效，并將合同拿到房管部門備案，但在訴訟至執(zhí)行期間，被執(zhí)行人（開發(fā)商）與后買受人（案外人）惡意串通，私下協(xié)議將房屋出售給后買受人，并且后買受人占有使用房屋。

4、先買受人與出售人之間的買賣關(guān)系系合法，未取得房產(chǎn)權(quán)證，并占有使用，因買受人為另案被執(zhí)行人，在執(zhí)行過程中，買受人、出售人（開發(fā)商）與案外人三方惡意串通，將房屋協(xié)議給案外人，為原買受人逃避執(zhí)行提供虛假協(xié)議。

5、先買受人與出售人（被執(zhí)行人）之間的買賣關(guān)系無效，后買受人的買賣關(guān)系合法，但先買受人已將房屋占有使用，法院判決先買受人倒出房屋。

二、一房多賣的處理方法

對于一房多賣的處理原則是司法確認(rèn)高于行政確認(rèn)，因?yàn)樗痉?quán)屬于上位權(quán)，即法院判決確認(rèn)的產(chǎn)權(quán)效力高于房產(chǎn)頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證照的效力。對于第一種情形，買受人均未取得房產(chǎn)權(quán)證，但其中一個買受人購買房屋的合同在房管部門進(jìn)行預(yù)登記，應(yīng)優(yōu)先于后以買受人，后買受人雖然占有使用權(quán)，但必須予以倒出，其他買受人持與開發(fā)商之間的買賣協(xié)議進(jìn)行另案訴訟，但不影響房屋的倒出。

對于第二種情形，經(jīng)公證抵押且到房管部門備案的合同的一方當(dāng)事人的權(quán)利優(yōu)先于未備案實(shí)際占有的一方當(dāng)事人，因此，實(shí)際占有使用人必須倒出房屋，交付給公證抵押且到房管部門備案的合同的一方當(dāng)事人，然后另案訴訟開發(fā)商返還購房款。

對于第三種情形，如果查清屬實(shí)，執(zhí)行機(jī)構(gòu)對后買受人（案外人）的異議不予審查，依照民事訴訟法及執(zhí)行若干問題的規(guī)定，對后買受人和開發(fā)商直接認(rèn)定為惡意串通，予以拘留、罰款，同時將房屋倒出交付先買受人。

對于第四種情形，在執(zhí)行階段經(jīng)常遇到有的被執(zhí)行人（買受人）購買出售人的房屋，購買后并沒有辦理變更登記，主要是為了逃避法院的執(zhí)行，依照《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行查封、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)若干問題的規(guī)定》，對于對被執(zhí)行人購買第三人確需過戶的房屋，在征得原產(chǎn)權(quán)登記人同意后，法院才可以查封，否則應(yīng)通過訴訟來確認(rèn)，但在實(shí)際操作過程中，售房人極易與購房人（被執(zhí)行人）惡意串通，一種情況是另行協(xié)議出租給被執(zhí)行人，另一種情況是將房屋協(xié)議出售給案外人，由案外人同被執(zhí)行人之間協(xié)議租售，對于此種情況，法院在執(zhí)行過程中應(yīng)對案外人的異議依照民訴法第204條進(jìn)行審查，同時賦予當(dāng)事人和案外人訴權(quán)，若通過訴訟認(rèn)定房屋歸先買受人所有，法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)對出售人、案外人及買受人（被執(zhí)行人）予以拘留、罰款。

對于第五種情形，是通過民事訴訟認(rèn)定買賣合同的效力，已認(rèn)定先買賣關(guān)系無效，后買賣關(guān)系有效，才判決先買受人侵權(quán)成立，因此，先買受人必須倒出房屋，交付給后買受人。

總之，從上文分析來看，一房多賣引發(fā)的民事、行政、執(zhí)行爭議交叉案件進(jìn)行。在訴訟階段，一般應(yīng)當(dāng)是中止行政訴訟，先行審理民事爭議，判斷屬于一房多賣的哪種情形進(jìn)行確權(quán)。在執(zhí)行過程中，執(zhí)行員發(fā)現(xiàn)一房多賣的情形，應(yīng)先初步審查，如果發(fā)現(xiàn)判決有錯誤應(yīng)通過審判監(jiān)督程序進(jìn)行再審；如果案外人提出異議，執(zhí)行人員應(yīng)依法審查，同時賦予案外人訴權(quán)；如果發(fā)現(xiàn)是惡意串通進(jìn)行假交易，必須依法嚴(yán)懲。