為了維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展，近兩年來(lái)，國(guó)家和各大、中城市出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控措施。上有政策下有對(duì)策，坊間也相應(yīng)出現(xiàn)了不少規(guī)避調(diào)控的手段，江蘇省蘇州市的一家房產(chǎn)中介公司就和購(gòu)房者一起不惜編造虛假材料合謀騙取房貸，結(jié)果房子沒(méi)有買成，雙方還鬧上了法庭。就在春節(jié)前，蘇州市中級(jí)人民法院對(duì)這起貸款服務(wù)委托合同糾紛案作出終審判決，中介公司和購(gòu)房者不僅構(gòu)成惡意串通損害擬貸款銀行的利益，而且還侵害了正常的金融秩序，屬以合法形式掩蓋非法目的。

房產(chǎn)中介和購(gòu)房者合謀騙房貸

37歲的倪慕之家住蘇州市高新區(qū)陽(yáng)光新宇一區(qū)53幢106室，從事桶裝飲用水的零售工作。2011年初，倪慕之看中同一小區(qū)林華擬出售的一套二手房。但是，轉(zhuǎn)讓價(jià)格近百萬(wàn)元，作為一個(gè)小生意人，倪慕之的自有資金顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。更要命的是，就在這個(gè)節(jié)骨眼上，國(guó)家樓市調(diào)控措施頻出，地方版限購(gòu)令助力加威，貸款難度明顯加大。為保障金融安全、控制次級(jí)抵押貸款，銀行普遍對(duì)貸款申請(qǐng)人提出了一定的要求：如對(duì)貸款用途做出一定限制、要求房屋買受人自有資金的支付達(dá)到一定比例等。貸款用途、借款人工作、收入信息等對(duì)銀行的授信業(yè)務(wù)具有特殊利益，像倪慕之這樣的工作和收入情況，在蘇州市想繼續(xù)貸款購(gòu)買住宅房比登天還難。這時(shí)，蘇州昊天不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司表示可以幫助倪慕之以其現(xiàn)住的陽(yáng)光新宇一區(qū)53幢106室的房屋作為抵押物向銀行貸款，但需要繳納貸款服務(wù)費(fèi)20000元。倪慕之無(wú)法通過(guò)其他渠道籌集購(gòu)房資金，便與昊天公司達(dá)成了口頭約定，同意委托昊天公司提供貸款服務(wù)，將陽(yáng)光新宇一區(qū)53幢106室所有權(quán)證原件2本、國(guó)有土地使用權(quán)證原件1本交于昊天公司。

購(gòu)房資金有了著落，倪慕之便放心大膽地買房了。2011年2月10日，在昊天公司的居間服務(wù)下，轉(zhuǎn)讓人林華、受讓人倪慕之簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》一份。該合同約定：林華將陽(yáng)光新宇二區(qū)33幢608室房屋（住宅）出售給倪慕之，轉(zhuǎn)讓價(jià)格99.3萬(wàn)元，倪慕之應(yīng)于2011年2月15日支付定金1萬(wàn)元；林華支付昊天公司居間報(bào)酬6000元、倪慕之支付昊天公司居間報(bào)酬8800元；林華和倪慕之自本合同簽訂之日起20日內(nèi)，應(yīng)向昊天公司提供相應(yīng)的合法的(過(guò)戶、貸款)證件，在貸款下發(fā)之前交清房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)。當(dāng)天，倪慕之向林華交付了1萬(wàn)元定金、并向昊天公司交付了居間報(bào)酬8800元。

根據(jù)昊天公司的安排，2011年2月16日，倪慕之與其配偶劉莉莉一同簽署了承諾書(shū)，承諾貸款絕不用于購(gòu)置住宅。兩人將承諾書(shū)提交交通銀行，并預(yù)付了昊天公司貸款服務(wù)費(fèi)2萬(wàn)元，但沒(méi)有開(kāi)具票據(jù)。昊天公司代倪慕之填寫(xiě)了授信額度申請(qǐng)表，該申請(qǐng)表中昊天公司為倪慕之虛構(gòu)了個(gè)人工作信息——蘇州江洋包裝設(shè)備公司的高層管理人員。同日，交通銀行信貸業(yè)務(wù)員對(duì)倪慕之及其配偶劉莉莉進(jìn)行了貸款面談，根據(jù)昊天公司事先的授意，倪慕之在面談中稱此次貸款是為購(gòu)買門(mén)面房。之后，昊天公司將其自行填寫(xiě)的授信額度申請(qǐng)表提交給了交通銀行。

蘇州同方銘誠(chéng)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)倪慕之提供的貸款抵押物陽(yáng)光新宇一區(qū)53幢106室房屋進(jìn)行了價(jià)值評(píng)估，并于2011年2月27日出具房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，該份報(bào)告的委托人為倪慕之及其配偶劉莉莉，估價(jià)作業(yè)日期為2011年2月16日至2011年2月17日，估價(jià)陽(yáng)光新宇一區(qū)53幢106室在2011年2月16日的價(jià)值為100萬(wàn)元。

2011年2月28日上午，交通銀行派員對(duì)倪慕之及其配偶劉莉莉的個(gè)人信用記錄進(jìn)行了調(diào)查。在銀行調(diào)查過(guò)程中，為防止倪慕之夫婦回答穿幫，昊天公司多次通過(guò)發(fā)短信的方式提醒倪慕之一些注意事項(xiàng)。比如在上午11時(shí)59分，昊天公司員工李昊發(fā)送給倪慕之手機(jī)短信：“倪慕之貸款金額55萬(wàn)元，貸款用途購(gòu)買門(mén)面房，工作單位蘇州江洋包裝設(shè)備公司副總經(jīng)理！千萬(wàn)別說(shuō)錯(cuò)了！” 12時(shí)05分，李昊又發(fā)送給倪慕之手機(jī)短信：“你工作單位的號(hào)碼是你家里面號(hào)碼！你貸款用途是買門(mén)面房！你的公司地址是蘇州吳中區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)望山工業(yè)園。” 12時(shí)12分，昊天公司法定代表人陳雯發(fā)送給倪慕之手機(jī)短信：“電話銀行手機(jī)銀行，開(kāi)通后業(yè)務(wù)聯(lián)系單拿來(lái)，職位江洋包裝副總經(jīng)理月收入兩萬(wàn)，買房用途買門(mén)面房，你單位地址吳中經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)旺山工業(yè)園。”

2011年2月28日下午，因貸款需開(kāi)立賬戶，倪慕之在交通銀行專門(mén)辦了一張銀行卡。賬戶開(kāi)立后，倪慕之將開(kāi)立賬戶的業(yè)務(wù)受理通知書(shū)、銀行卡復(fù)印件交于昊天公司。
　

在昊天公司和倪慕之夫婦的密切“配合”下，貸款事宜終于“初戰(zhàn)告捷”。2011年3月8日，交通銀行擬授信倪慕之55萬(wàn)元，將尚未蓋章的“e貸通”個(gè)人循環(huán)貸款合同、最高額抵押合同的文本交于昊天公司。

騙貸未如愿購(gòu)房者狀告中介公司

昊天公司通知倪慕之前來(lái)辦理相關(guān)手續(xù)。但在看了貸款合同文本后，倪慕之傻眼了，交通銀行的授信期限只有18個(gè)月，而他原本期望的貸款期限是10年。10年與18個(gè)月，可謂天壤之別，短短的18個(gè)月他砸鍋賣鐵也不可能還清55萬(wàn)元巨款。也就是說(shuō)，這張他忍受著良心的譴責(zé)“騙”來(lái)的貸款合同對(duì)他沒(méi)有任何意義。倪慕之頓時(shí)急了，大聲地責(zé)問(wèn)昊天公司人員，指責(zé)他們沒(méi)有金剛鉆、瞎攬瓷器活，沒(méi)有能力不該吹?？梢赞k貸款，徹底破壞了他的買房計(jì)劃，還收了他那么多錢。昊天公司人員也很委屈，說(shuō)原來(lái)辦10年的貸款還是比較容易的，他們也為許多客戶成功操作過(guò)，沒(méi)想到現(xiàn)在控制得這么嚴(yán)，他們費(fèi)盡千辛萬(wàn)苦才獲得現(xiàn)在的結(jié)果，已經(jīng)很不簡(jiǎn)單了。

倪慕之表示這個(gè)貸款他不要了，房子也不買了，要昊天公司把他交的所有費(fèi)用退給他。昊天公司當(dāng)然不答應(yīng)，尤其是定金已經(jīng)交給了賣房者，評(píng)估費(fèi)已經(jīng)付給了房地產(chǎn)評(píng)估公司，根本沒(méi)有辦法退回。雙方一個(gè)要退，一個(gè)說(shuō)不可能，吵得不可開(kāi)交，就差打起來(lái)了。經(jīng)110出動(dòng)處理，昊天公司員工李昊補(bǔ)寫(xiě)了一份貸款服務(wù)費(fèi)2萬(wàn)元的收條，但表示貸款手續(xù)已經(jīng)辦好，錢不能退。                                                                                       

幾萬(wàn)元花了，卻沒(méi)有買成房，倪慕之感到十分窩囊，始終咽不下這口氣。2011年4月27日，倪慕之向蘇州市虎丘區(qū)人民法院提起訴訟，提出昊天公司允諾為倪慕之辦理期限為10年的貸款，但其只辦理了期限為18個(gè)月的貸款，昊天公司的行為構(gòu)成欺詐，故訴至法院，請(qǐng)求判令昊天公司：1、返還倪慕之房產(chǎn)證2本、土地權(quán)證1本；2、退還倪慕之中介費(fèi)8800元、貸款服務(wù)費(fèi)20000元，并賠償倪慕之損失的定金10000元，合計(jì)38800元；3、承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

蘇州市虎丘區(qū)人民法院于2011年5月19日、6月10日、8月4日、8月11日四次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。昊天公司在庭上辯稱：1、昊天公司收取的中介費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)是昊天公司為倪慕之所做工作的酬勞；2、定金1萬(wàn)元是倪慕之支付給林華的，與昊天公司無(wú)關(guān)；3、房屋買賣和貸款服務(wù)是兩個(gè)項(xiàng)目，倪慕之將兩個(gè)項(xiàng)目聯(lián)系在一起是混淆事實(shí)。

庭審中，昊天公司當(dāng)庭返還了倪慕之陽(yáng)光新宇一區(qū)53幢106室的房屋所有權(quán)證2本、國(guó)有土地使用權(quán)證1本，倪慕之遂撤回了第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。

惡意串通規(guī)避樓市調(diào)控自食其果

蘇州虎丘區(qū)法院審理后認(rèn)為，倪慕之、昊天公司間存在兩種合同關(guān)系：房屋買賣的居間合同，以及貸款服務(wù)的委托合同。因此將爭(zhēng)議焦點(diǎn)歸納為：
　

爭(zhēng)議焦點(diǎn)一、房屋買賣的居間合同的效力
　　

在昊天公司的居間服務(wù)下，倪慕之與房屋轉(zhuǎn)讓人林華簽訂了房屋買賣合同。倪慕之訴稱該份合同是在昊天公司的欺詐下達(dá)成，本院認(rèn)為，購(gòu)買房屋的資金可通過(guò)自有資金、親友借款、銀行貸款等多種方式籌集，銀行貸款不是購(gòu)買房屋資金的唯一來(lái)源，并且倪慕之首先應(yīng)當(dāng)立足現(xiàn)實(shí)、量力而行。因此，本院對(duì)倪慕之訴稱昊天公司欺詐致使其簽訂房屋買賣合同的意見(jiàn)不予采信。倪慕之、昊天公司間存在居間合同關(guān)系，且居間合同沒(méi)有無(wú)效、可撤銷的事由，故本院對(duì)該合同的效力予以確認(rèn)。庭審中倪慕之又提出由于昊天公司尚未協(xié)助倪慕之辦理過(guò)戶、資金托管等居間的后續(xù)服務(wù)，應(yīng)減少居間報(bào)酬。本院認(rèn)為，昊天公司未提供居間的協(xié)助過(guò)戶、資金托管等后續(xù)服務(wù)不可歸責(zé)于昊天公司，如倪慕之合法籌集資金繼續(xù)履行與轉(zhuǎn)讓人林華簽訂的房屋買賣合同，倪慕之仍可依據(jù)居間合同要求昊天公司按約提供協(xié)助過(guò)戶、資金托管等后續(xù)服務(wù)，故本院對(duì)倪慕之要求減少居間報(bào)酬的意見(jiàn)不予采納。房屋買賣合同成立后，倪慕之即應(yīng)按照約定支付居間報(bào)酬，故本院對(duì)于倪慕之請(qǐng)求判令昊天公司返還居間報(bào)酬8800元的訴請(qǐng)不予支持。

在房屋買賣的居間合同部分，昊天公司不存在欺詐倪慕之的事實(shí)，并且房屋買賣的定金也由房屋轉(zhuǎn)讓人林華收取，因此，對(duì)于倪慕之要求昊天公司賠償定金損失1萬(wàn)元的訴請(qǐng)，本院亦不予支持。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)二、貸款服務(wù)的委托合同的效力

昊天公司接受倪慕之的委托、以倪慕之的名義向銀行申請(qǐng)貸款，雙方所謂的貸款服務(wù)屬委托合同關(guān)系。庭審中昊天公司辯稱其提供的貸款服務(wù)是有償服務(wù)，昊天公司付出服務(wù)后無(wú)論結(jié)果如何倪慕之都應(yīng)支付報(bào)酬。本院認(rèn)為，根據(jù)合同法，委托人可以將自己的事務(wù)交由受托人處理，但不得惡意串通損害國(guó)家、集體或者第三人利益、也不得以合法形式掩蓋非法目的。

綜合昊天公司提供的承諾書(shū)、授信額度申請(qǐng)表、個(gè)人貸款面談筆錄表及倪慕之提供的手機(jī)短信，這些證據(jù)反映昊天公司不僅為倪慕之虛構(gòu)了貸款的個(gè)人工作、收入信息，而且為倪慕之虛構(gòu)了貸款用途，昊天公司還曾向銀行提供過(guò)虛構(gòu)的門(mén)面房買賣合同。倪慕之按照昊天公司的授意，向銀行提供了虛假信息和貸款用途，并在明知貸款用途、個(gè)人工作、收入信息為虛構(gòu)的情況下，仍委托昊天公司申請(qǐng)貸款。因此貸款服務(wù)的委托合同是倪慕之、昊天公司惡意串通的行為。倪慕之、昊天公司間的委托合同不僅構(gòu)成惡意串通損害擬貸款的交通銀行的利益，而且還侵害了正常的金融秩序，亦屬以合法形式掩蓋非法目的。雙方貸款服務(wù)的委托合同無(wú)效，因無(wú)效合同而取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)三、雙方對(duì)已支出費(fèi)用（即損失）的負(fù)擔(dān)

現(xiàn)已查明，至少在2011年3月6日，倪慕之仍在委托昊天公司使用虛假信息辦理貸款，昊天公司將抵押物委托相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估發(fā)生在此之前。因此，不存在倪慕之訴稱的昊天公司惡意評(píng)估的情形，本院對(duì)房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)3500元予以認(rèn)定。倪慕之、昊天公司間貸款服務(wù)的委托合同是惡意串通的行為，為騙取銀行授信而支出的評(píng)估費(fèi)雙方應(yīng)根據(jù)各自過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。由于銀行授信后貸款將由倪慕之實(shí)際使用，用于申請(qǐng)貸款的虛假信息由昊天公司虛構(gòu)，雙方亦共同向銀行提供了虛假信息，故本院認(rèn)為倪慕之、昊天公司的過(guò)錯(cuò)相當(dāng)，各應(yīng)根據(jù)自己的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)評(píng)估費(fèi)1750元。

綜上所述，蘇州市虎丘區(qū)人民法院于2011年8月11日判決如下：蘇州昊天不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還倪慕之18250元。

倪慕之不服一審判決，向蘇州市中級(jí)人民法院提起上訴認(rèn)為：1、本案居間合同的重點(diǎn)是昊天公司承諾的貸款，因?yàn)榉吭词悄吣街业降?，正是因?yàn)殛惶旃境兄Z可以幫助貸款，倪慕之才與房主簽訂了房屋買賣合同。該貸款服務(wù)行為昊天公司沒(méi)有實(shí)際施行，故居間合同未履行完畢，應(yīng)退還全額居間服務(wù)費(fèi)。2、昊天公司就貸款年限作出的虛假陳述導(dǎo)致倪慕之確信有負(fù)擔(dān)購(gòu)房還款的能力從而決定購(gòu)房，所以倪慕之的定金損失是由于昊天公司的欺詐行為所致，應(yīng)由昊天公司承擔(dān)。3、經(jīng)倪慕之與交通銀行有關(guān)人員核實(shí)，昊天公司提供的評(píng)估報(bào)告、收據(jù)、發(fā)票是虛假的，是惡意串通制作的偽證。原審判決缺乏事實(shí)依據(jù)，請(qǐng)求二審撤銷原判，依法改判昊天公司返還倪慕之居間費(fèi)、定金損失、貸款服務(wù)費(fèi)38800元。

昊天公司二審答辯稱：房屋買賣和貸款服務(wù)是兩件事，其提供了服務(wù)，收取費(fèi)用是合理的，倪慕之的上訴理由不成立。

蘇州市中級(jí)人民法院認(rèn)為：倪慕之作為受讓方與轉(zhuǎn)讓方林華、居間方昊天公司之間的房屋買賣合同已成立，倪慕之應(yīng)按約支付居間方昊天公司居間報(bào)酬8800元。倪慕之上訴認(rèn)為昊天公司未按承諾幫助其貸款故應(yīng)退還全額居間費(fèi)，但合同中未約定昊天公司負(fù)有協(xié)助倪慕之貸款的義務(wù)，倪慕之也未能舉證證明本案雙方之間曾約定昊天公司協(xié)助貸款是支付房屋買賣合同居間報(bào)酬的前提條件，昊天公司對(duì)此也不予認(rèn)可，所以倪慕之該上訴理由缺乏合同依據(jù)，不能成立。倪慕之與昊天公司之間的口頭委托貸款合同存在惡意串通損害第三人利益等合同無(wú)效的情形，原審法院認(rèn)定其無(wú)效并判決昊天公司返還財(cái)產(chǎn)及雙方各自承擔(dān)損失并無(wú)不當(dāng)。倪慕之上訴提出其定金損失系因昊天公司欺詐所致及評(píng)估材料系虛假的觀點(diǎn)，因未能提供充分證據(jù)加以證實(shí)，不能成立。綜上，原審判決實(shí)體處理并無(wú)不當(dāng)，倪慕之的上訴理由均不能成立，本院不予支持。2012年1月16日，蘇州市中級(jí)人民法院判決如下：駁回上訴，維持原判。（文中小區(qū)名和人名均為化名）