【內容摘要】 建筑物區分所有權制度作為一項重要的物權制度，直接關系到業主的切身利益而受到關注，涉及區分所有權的糾紛不斷增加，我國《物權法》對建筑物區分所有權亦作出了專門規定。本文擬從建筑物區分所有權的概念、特征，從建筑物在結構上能夠區分為兩個以上的獨立部分、建筑物的區分各部分能夠單獨使用并能為不同的所有人所專用、建筑物除區分專用部分外，還必須有共用部分三個方面闡述建筑物區分所有權的構成條件；提出建筑物區分所有權立法中的不足主要有明確業主委員會的訴訟主體地位有助于建筑物區分所有權制度的落實、關于業主的投票權問題、關于建設區劃內車位車庫的權利歸屬問題、相鄰權的規定過于簡單；提出司法對策為區分所有建筑物的專有部分和共有部分的范圍沒有很好的界定、在建筑物區分所有問題上要關注登記制度，考慮完善登記來明確不動產的歸屬、取消"明示"的表述、正確處理好物權法與土地管理法、房地產管理法的關系。本文從上述五個方面對建筑物區分所有權的相關問題加以探討。（字數6419）

關鍵詞：建筑物區分所有權   構成條件   立法不足   對策

一、建筑物區分所有權的概念　　

區分所有是現代住宅商品化的結果，使一幢大樓內部的產權結構向多元化方向發展。正是因為多個所有人共同擁有一棟高層建筑物，從而產生了區分所有。 我國關于建筑物區分所有權的最初規定，是建設部 1989 年頒布的《城市異產毗連房屋管理規定》，隨著時代的發展，我國又頒布了《物業管理條例》，對于共有部分的維護、使用，以及造成損害的責任等都規定得較為具體。然而，這些都屬于部門規章或條例，缺乏權威性法律，仍難以完全解決區分所有的建筑物管理問題。2007年10月的《物權法》規定了建筑物區分所有權的相關問題，第一次以法律的形式明確建筑物區分所有權制度，是建筑物區分所有權制度在立法上的巨大進步。

建筑物區分所有權是為明確多元化產權建筑物權利人之間的法律關系，滿足公共物業的維護、使用、管理需要而人為設定的一項管理制度。

二、構成建筑物區分所有權的條件

一棟建筑物被確認為區分所有建筑物，應該具備以下條件：

（一）建筑物在結構上能夠區分為兩個以上的獨立部分。其區分的方法有三：一是縱割的區分，如連脊房屋；二是橫割的區分，如樓房的樓層；三是縱橫割的區分，如樓房的單元。從各國立法來看，一般采取后兩種方法，即建筑物須能夠在橫向、或縱橫向上區分為若干獨立部分。筆者認為，這種立法是可取的。因為縱割區分的建筑物。除界壁墻及梁柱等共用之外，一般走廊、樓梯等都是分開的，外壁墻、屋頂、基地等均以界壁墻為界。這種情況與普通所有權并無很大差別，完全可以按照普通所有權和共有關系加以解決。

（二）建筑物的區分各部分能夠單獨使用并能為不同的所有人所專用。

（三）建筑物除區分專用部分外，還必須有共用部分。也就是說，建筑物在使用性質上必須能夠區分為專用部分和共用部分。如果只有專用部分，則形成的是普通所有權關系。如果只有共用部分，則形成的是普通共有關系。只有專用部分與共用部分并存，才能形成建筑物區分所有權關系。

從上述的界定的條件來看，作為建筑物所有權客體的建筑物應當限于樓房。正因為如此。建筑物區分所有權，又有"住宅所有權"、"公寓所有權"、"樓層所有權"等稱謂。

三、建筑物區分所有權的特征

建筑物區分所有權是一種包括專有所有權、共用部分持分權和成員權在內的三位一體的"復合物權"，與傳統不動產所有權相比，具有以下特征：

（一）權利主體身份多重性。傳統的不動產所有權主體是單一的，要么是作為所有權人，要么是作為共有權人。建筑物區分所有權由于其由專有所有權、共用部分持分權及成員權所構成，其主體具有多重身份，既是區分所有建筑物的專有權人，又是區分所有建筑物的共有權人，還是區分所有建筑物管理團體的成員，并集三種身份于一身。

（二）權利客體多樣性。傳統的不動產所有權客體是單一的，在單獨所有權中，客體為全部所有物；在共有權中，客體為各自應享有物的某一部分。但建筑物區分所有權的客體卻包括專有部分和共用部分，同時，由于區分所有建筑物在整體上是一個閉合的物體，因而各個區分所有人形成不可分割的團體關系，其成員對整個建筑物具有不可讓與和不可拋棄的權利和義務，這種權利義務指向的對象即區分所有人作為管理團體成員所為的行為也應構成區分所有權的客體。

（三）權利內容復雜性、一體性。傳統的不動產所有權內容比較簡單，或者是單獨的所有關系，或者是共有關系。建筑物區分所有權因主體的多重性，權利義務關系也異常復雜。既包括權利主體作為專有權人的權利義務關系，又包括權利主體作為共有權人的權利義務關系，還包括權利主體作為管理團體成員的權利義務關系，三者合為一體，不可分離。三方面權利，在轉讓、處分、抵押、繼承時，需一起轉讓。三方面的權利義務經常互相交織，使內容復雜化。

（四）專有權具有主導性。傳統的不動產所有權雖有"從物隨主物"的原則，但不像專有權那樣具有主導性。在建筑物區分所有權的三項內容中，專有所有權具有主導性，其表現為：一是取得專有權，同時也就取得了共有權和成員權；二是專有權的大小決定區分所有人共有持分的比例及成員權的權利和義務的分擔；三是專有權變動的效力及于共有權和成員權，處分專有權，也就同時處分了共有權和成員權。

（五）權利具有空間性。傳統的不動產所有權以地表為中心，及于土地垂直之上下，因而調整不動產物權關系的法律，稱之為"地盤法"，毫無空間可言。建筑物區分所有權則不然，其專有權是對由建筑材料組成的"空間"進行管理支配，具有明確的空間性。

四、建筑物區分所有權的立法不足

 （一）明確業主委員會的訴訟主體地位有助于建筑物區分所有權制度的落實

《物權法》對業主委員會訴訟主體資格的問題審慎地給出了"暫不作規定"的答案。

業主委員會在民事訴訟中的訴訟主體資格已得到最高人民法院有條件的認可,如最高人民法院針對某高院的請示,于2003年9月10日以(2002)民立他字第46號批復認為,請示所涉某業主委員會符合"其他組織"的條件,對房地產開發單位未向業主委員會移交住宅區規劃圖等資料、未提供配套公用設施、公用設施專項費、公共部位維護費及物業管理用房、商業用房的,可以自己名義提起訴訟。北京市高級人民法院于2004年1月1日起試行的《關于審理物業管理糾紛案件的意見》規定,業主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟:   

1、物業管理企業違反合同約定損害業主公共權益的;

2、業主大會決定提前解除物業服務合同,物業管理企業拒絕退出的;

3、物業服務合同終止時,物業管理企業拒絕將物業管理用房和《物業管理條例》第二十九條第一款規定的資料移交給業主委員會的;

4、其它損害全體業主公共權益的情形

經過以上分析,本文認為確認業主委員會的民事訴訟主體資格應當滿足以下條件:

第一、業主委員會是按照法律、行政法規規定的條件、程序依法設立的;

第二、依法召開小區業主大會,向法院提交經物業管理區域內經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意通過的業主大會決議;

第三、業主大會決議中對訴訟結果如何承擔有明確的決議;

第四、業主委員會只能在與本物業內公共權益有關的民事訴訟中作為訴訟主體。

筆者認為應直接賦予業主委員會訴訟主體資格，因為業主委員會"是否有獨立財產、能否獨立承擔責任"，與"是否具備訴訟主體資格之間沒有必然聯系。

（二）關于業主的投票權問題

現行物權法中的雙重決議規則不具有現行可行性，應通過法律解釋將其具體化，以便實踐操作。

業主投票權的規定，是建筑物區分所有權立法的重要內容，業主投票權的行使，是實現業主共同性物業財產權益有效管理的重要手段。國務院《物業管理條例》規定，普通方案需要物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加，并且經與會業主所等投票權二分之一以上通過，特別議案(業主大會議事規則、業主公約的制定與修改，維修基金的使用，更換物業管理公司)才必須經全體業主所持投票權三分之二以上通過。而《物權法》最終確定了雙重投票決議規則，這對解決糾紛起到了積極作用，但其規定仍過于原則。根據《物權法》第76條的規定，普通議案應經專有部分占建筑物總面積人數過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，而特別議案(維修基金的籌集與使用，改建、重建建筑物及其附屬設施)應當經過專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。這一規定將平衡開發商與小業主的利益，但同時也將使業主大會通過決議更加困難。

（三）關于建設區劃內車位車庫的權利歸屬問題

    《物權法》第74條規定："建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車庫、車位應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈、或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共用。"基本含義有三點：限內原則、約定原則、公用部位車位歸業主。這一規定主要會對房地產銷售環節及物業管理環節有較大影響，主要體現在以下幾個方面：物權法限內原則的基本要求是小區的車位首先滿足小區業主的對車位的需求，將限制或杜絕開發商將小區車位外售的情形，這實際上是符合小區車位的規劃初衷的。減少或杜絕小區以外的人使用小區的車位，實際上也便于物業公司對車輛的管理，社會車輛的停放往往影響業主的正常停車，特別是在一些市中心車位較少的舊小區，社會車輛的進出經常使得業主的私家車無法停放。車位所有權的約定的原則定紛止爭的作用更為明顯，對于車位的權屬之爭可起到"防患于未然"的作用。就房地產銷售環節講，由于《物權法》規定"建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈、或者出租等方式約定"，這對于開發商來說，意味著只要車庫的面積沒有分攤，就可以在售房合同中約定，車庫的產權歸開發商所有，減少車庫、車位問題的產權糾紛，這一規定對開發商較為有利。對于物權法規定的："占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共用。"之規定，實際上是明確了地面停車和面積已經分攤的地下車庫的所有權屬于全體業主所有，收取的物業管理費在物業公司扣除管理成本外，應歸全體業主所有。實際上這些規定都會很多程度上減少車庫、車位方面的糾紛，規范開發商房屋銷售行為和物業公司的管理服務行為。

當然，我們注意到，物權法規定的這些有關車庫、車位的內容，要真正得到執行，還需要一些行政法規、地方法規的具體與細化，比如說，由于小區業主的車輛是逐漸增多的，業主對車位的需求也是相應增加的，這種情況下如何體現首先滿足業主的需要?再比如，在開發商"只租不售"的情況下，如何防止開發商利用對稀缺資源的占有，收取高額的停車費?所以，我們不能僅靠一部物權法的幾個條款，來解決小區車庫、車位問題，小區車庫、車位問題的真正解決，還要依賴與配套法律、法規、規定的完善。

解決車位車庫糾紛須具備兩個前提，一，對有約定按約定原則應做明確的范圍限制。二，相關的配套規定必須及時制定。同時，關于車位車庫首先滿足業主需要的規定，應通過法律解釋增強其實踐操作性。

（四）相鄰權的規定過于簡單

有一種觀點認為，在建筑物區分所有的情況下，為調整相鄰或相近的不動產權利人之間的關系，應設獨立的不動產役權制度，輔之有關相鄰關系的法律規范。 《物權法》第八十四條規定不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。在建筑物區分所有的情況下，是否存在相鄰關系，理論上有不同看法。有一種觀點認為，在建筑物區分所有的情況下，為調整相鄰或相近的不動產權利人之間的關系，應設獨立的不動產役權制度，輔之有關相鄰關系的法律規范。在建筑物區分所有的情況下，各區分所有人之間的相鄰關系還是客觀存在的。而且較之一般相鄰關系更為復雜。在一般相鄰關系中，相鄰各方彼此間有一定間隔，且人數較少，不像大廈中各區分所有人之間空間聯系密切，居住人數眾多。尤其是在一般相鄰關系中各方沒有較多的共有財產，而區分所有人之間會因共有部分的使用而發生各種相鄰關系。在區分所有的情況下，更容易發生各種相鄰關系的糾紛。在建筑物區分所有的情況下，相鄰關系主要發生在以下幾個方面：不正當使用專有部分而導致鄰人所有權的行使障礙；各區分所有人行使其專有部分權利時，應為鄰人專有部分的權利的行使提供必要的便利，并應為提供此便利而使自己的權利受到限制；在必要的情況下，為方便鄰人維護、修繕其專有部分，允許鄰人使用自己的專有部分和不屬于該人所有的共有部分；各區分所有人因使用和維護共有部分而發生的相鄰關系。

五、司法對策

（一）區分所有建筑物的專有部分和共有部分的范圍沒有很好的界定

 如何認定專有部分和共有部分是實踐中大量糾紛的關鍵問題。我國《物權法》僅對專有與共有的界限作了原則性的表述，除了道路、綠地、車庫、車位、其他公共場所、公用設施和物業服務用房的權屬規定略為詳細，其他有關共有和專有范圍都缺少具體的規定；作為建筑物所有權的最重要的權屬憑證，房屋的所有權證只有房屋位置、面積等粗略規定，若無明確、具體的法律規定，就難以確定建筑物專有的范圍 。

專有和共有的界限沒有規定，就無法劃分區分所有人對哪些部分應當行使專有權，哪些部分應當行使共有權。沒有這樣關于界限的規定，出現了糾紛，訴訟到法院，法院也難以確定是非。這個問題，必須由法院的司法解釋和審判經驗解決。

這一部分關于共有權的內容最重要的缺陷在于：（1）無法確定專有權的專有部分與共有部分的界限，因為沒有規定專有部分的范圍界定，又沒有規定共有部分的范圍界限，因此等于沒有界限，權利沒有邊界。（2）共有權的權利義務關系是什么，有哪些具體內容，也沒有規定。這兩個問題是關鍵性的問題。如果就這樣的通過了，就需要司法的補充，唯一的辦法就只有依靠司法解釋了。

對專有部分的合理使用要考慮到三個方面：其一、法律法規的相關規定；其二、相鄰關系的影響；其三、公共利益和個人利益的協調。

（二）在建筑物區分所有問題上要關注登記制度，考慮完善登記來明確不動產的歸屬。

我國目前的房地產登記制度很不完善，對于共有、他項的房地產權證，房地產登記機關并不辦理，停車位的法律權利歸屬亦不記載于房地產權證。在登記制度不完善的情況下，對小區車庫的歸屬由當事人約定也勢必對業主的利益造成損害。

（三）取消"明示"的表述。

這是因為：（1）對于建筑區劃內、屬于城市規劃關于綠地率規定的綠地部分，因屬于規劃內的綠地應由全體業主共有，不應當存在"明示"約定歸屬個人的情形。（2）開發商在滿足城市規劃關于綠地率的最低要求后，在自己的開發用地里建設的綠地，即有權以自治的形式處分綠地，則無需明示就可以限制其他人使用和占有。"明示"沒有存在的必要。即"明示"屬于"不應當"和"沒必要"。

（四）正確處理好物權法與土地管理法、房地產管理法的關系。

物權法主要是處理平等主體之間的物權的設立、移轉和保護的法律，不應包含過多的管理性規范，這些內容主要應該由土地管理法等法律來作出規定。同時物權法是基本的民事法律，應在較長時間內保持其穩定性，對建立社會主義市場經濟體制過程中所采取的那些尚未定型的和過渡性的措施，不應當在物權法中作出規定，可以由其他法律或行政法規予以規定。