筆者認為評估公司、拍賣公司應承擔返還誤差面積相應比例的評估費和傭金予買受人的責任；房地產開發商承擔雙倍返還誤差面積價款予買受人的責任；買受人向房管處提出變更房屋面積登記申請后，房屋登記機構承擔于房屋拆遷前盡快變更登記并書面通知拆遷安置部門的責任。

一、問題提出

2008年9月，原購房人張某與某房地產開發商簽訂《商品房銷售合同》，購買某小區33棟302室房產（銷售合同及房產權屬證書均載明套內面積為116平米套房）。2012年3月張某涉案，該處房屋被當地法院依法查封，隨后評估、拍賣，買受人李某競價購得該處房產。2013年1月，因城市建設需要，該棟房屋涉及拆遷，住建局實際測量時發現實際套內面積為101平米，而非房產證登記的116平米，少了15平米（不屬于公攤面積），因而拆遷辦只按照實際面積101平米賠償買受人李某，李某因此損失近50000元。

那么，買受人李某的損失誰來賠？是評估公司、拍賣公司、原購房人、房屋登記機構還是房地產開發商？

二、分歧意見

第一種觀點認為，評估公司應當賠償買受人的損失。

理由是，依據《價格評估管理辦法》（以下稱《辦法》）第十五條規定，價格評估應當按照下列程序進行：（一）委托價格評估；（二）受理價格評估；（三）現場勘估；（四）鑒定、估計；（五）出具估價報告。同時，第十八條第二款規定，價格評估人員實施估價，應對評估標的物進行現場勘估。標的物為不動產的，還應進行現場實地勘丈測估。而案件中，評估公司并未進行實地勘丈測估，否則不可能不會發現15平米的誤差的，而拆遷安置時住建局實際測量時就較為準確的發現了誤差，由此可以推定評估公司僅是依據房產證書上登記的面積進行估價，這也是實踐中評估公司的習慣做法，故應由評估公司承擔賠償責任。

第二種觀點認為，應由房屋登記機構承擔賠償責任。

理由是，依據《城市房屋拆遷估價指導意見》（以下稱《意見》）第十二條規定，委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質和面積。被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，從其規定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。由此可以看出，在城市房屋拆遷的估計中，房屋權屬證書的記載是估計的主要標準，相對比于普通的機構丈量結果，國家機關的權屬登記更具有權威性。所以，因權屬登記出現錯誤致使買受人利益受損的，房屋登記機構賠償損失。

第三種觀點認為，應由房地產開發商承擔賠償責任。

理由是，依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）第十四條規定，出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。由此看見，在該商品房交易中，面積誤差比超過3％，故房地產開發商應當雙倍返還15平米誤差面積的價款給原購房人，但是原購房人的房屋現在歸買受人李某所有，故價款應返還給李某，以此來彌補拍賣該房產中買受人的損失。

三、筆者對于各方責任的認定分析

（一）評估公司、拍賣公司承擔何種責任？

依據《辦法》第十八條第二款規定，評估公司應當對該處房產進行現場實地勘丈測估。但是如果以此來要求評估公司承擔買受人所以的損失，對于評估公司而言責任過重。因為雖然《辦法》對不動產的估價作出了明確的規定，但是在實踐操作中以下幾個問題不容回避：1、完全按照《辦法》規定的實地勘丈操作，那么，國家權威機構發放的房屋權屬證書的效力將受到質疑；2、每個不動產均實地丈量，工作強度的，可操作性低，評估公司的積極性不高；3、《意見》中規定，被拆遷房屋的面積以房屋權屬證書記載為準，若估價時硬性要求實地丈量，那么《意見》的實際效力將被架空，甚至無法實行。從公平角度分析，筆者認為，要求評估公司承擔多少責任，首先要看其因違規行為取得了多大的利益。縱觀案情，我們可以看到評估公司只是收取了評估費用，所以筆者認為，其只需承擔返還誤差面積相應比例的評估費用即可。對于拍賣公司也是同樣，返還相應的傭金即可。

（二）房地產開發商是否應當返還價款，如何返還，返還予何人？

《解釋》第十四條規定，面積誤差比絕對值超出3％，買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。在此，筆者認為需要解決三個問題：1、面積誤差絕對值是否超過3％？從案情中我們可以很清晰的看到面積誤差絕對值已經達到12.9%，遠遠超過《解釋》規定的3%； 2、非《商品房銷售合同》當事人是否有權要求房地產開發商承擔責任？筆者認為，雖然與房地產開發商簽訂《商品房銷售合同》的是原購房人張某，而非買受人李某，但拍賣時誤差面積計算在房屋面積內加以拍賣，所以原購房人因該房屋評估拍賣取得了不當利益，其與買受人李某間形成了不當得利之債，李某向房地產開發商主張賠償責任是在行使代位權。3、原購房人多支付的購房款如何處理？筆者認為，這不存在問題，因為雖然原購房人多支付了15平米的價款，但是在該房的評估拍賣中，仍然是按照房產證上記載的116平米計算價款的，可以說原購房人先前喪失的利益，在之后的拍賣中又得到了補償。綜上，依據《解釋》房地產開發商應雙倍返還誤差面積價款予買受人李某即可。

（三）房屋登記機構承擔何種責任？

依據《辦法》第二十條規定，登記申請符合下列條件的，房屋登記機構應當予以登記，將申請登記事項記載于房屋登記簿：

（一）申請人與依法提交的材料記載的主體一致；

（二）申請初始登記的房屋與申請人提交的規劃證明材料記載一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致；

（三）申請登記的內容與有關材料證明的事實一致；

（四）申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權利不沖突；

（五）不存在本辦法規定的不予登記的情形。

從上述條文我們可以看到，在申請登記的內容與申請人提交的相關材料記載一致時，房屋登記機構即應當予以登記。在案件中，申請人提交《商品房銷售合同》等相關材料中都明確載明房屋套內面積為116平米，那么房屋登記機構予以登記也是符合法律規定的。但有人也提出，房屋登記機構明顯違反了《辦法》第十九條第（一）項的規定，即辦理房屋所有權初始登記的，房屋登記機構應當實地查看。但是筆者認為不然，理由有三：1、"實地查看"不等同于"實地丈量"，登記機關有查看責任，是防止虛假登記的情形發生，而不是為了核實房屋面積的多少；2、"實地丈量"在實踐中無法操作，試想在每天房屋登記數量居高不下的當下，若要求登記機關核實面積，那么房屋登記機構將何堪重負？3、"保質保量"是房屋開發商的義務，如果購房者發現面積出現誤差而權益受損，那么其可以行使《解釋》第十四條規定賦予的法律權利，要求出賣人承擔相應責任。我們看到法律已經規定了救濟途徑，為何不用？

那么，房屋登記機構承擔何種責任呢？《辦法》第七十四條、第七十五條對此作了詳實的規定，賦予了權利人、利害關系人申請更正登記的權利，并規定了房屋登記機構變更程序和要求。故買受人向房管處提出變更房屋面積登記申請后，房屋登記機構承擔變更登記的責任。

綜上所述，筆者認為評估公司、拍賣公司應承擔返還誤差面積相應比例的評估費和傭金予買受人李某的責任；房地產開發商承擔雙倍返還誤差面積價款予買受人李某的責任；買受人李某向房管處提出變更房屋面積登記申請后，房屋登記機構承擔于房屋拆遷前盡快變更登記并書面拆遷安置部門的責任。