“新國五條”出臺后，省內(nèi)二手房交易火爆，為了買房而假離婚、簽陰陽合同、借名買房等規(guī)避政策的問題增多，潛在的糾紛和風險也增大。為此，省高院民一庭在南京、蘇州召開座談會，聽取住建部門、房地產(chǎn)專業(yè)律師、房地產(chǎn)案件審判法官的意見，發(fā)布了“新國五條”司法應(yīng)對報告，提示買房人當心潛在風險。

　　細則落地前要注意3種新情況

　　當心炒房者單方“變卦”

　　“新國五條”最具有殺傷力的，是二手房交易征收20%個稅。為了避免適用該條款，二手房交易雙方趕在新政實施前簽約，二手房網(wǎng)簽數(shù)量大幅上升。省高院指出，由于網(wǎng)簽只是雙方簽訂了合同，合同的履行尚未結(jié)束，還包括貸款辦理、產(chǎn)權(quán)交接、尾款支付等系列事項，有的房屋買賣雙方為避開新政倉促交易，可能會出現(xiàn)后續(xù)的合同糾紛。

　　值得關(guān)注的是，由于賣房人意識到房價上漲，與買房人網(wǎng)簽后又反悔，單方面要求解除合同，買房人要求賠償定金、違約金、中介費等，這類糾紛已經(jīng)出現(xiàn)。在江陰法院，到3月13日該院共受理了職業(yè)炒房者單方解除房屋買賣合同案61件，這比以前明顯增多，而且隨著房價的變化，這類糾紛還可能增多。

　　此外，父母與子女之間為避稅急于過戶，家庭內(nèi)部成員之間可能會產(chǎn)生繼承、買賣、遷讓等糾紛。

　　預(yù)計開發(fā)商主動違約增多

　　這段時間，省內(nèi)新開盤商品房的價格有所上升，省高院在報告中告誡，此時違約糾紛可能增多。因為“新國五條”對二手房交易更嚴厲，會使一些剛性需求和改善性需求轉(zhuǎn)向商品房市場，在政策尚未明朗之前，開發(fā)商認為商品房需求會增加。據(jù)了解，近期南京、蘇州等地新開盤的價格有所上升。

　　省高院民一庭在報告中特別提醒，在這樣的市場預(yù)期下，開發(fā)商的優(yōu)勢地位會進一步加強，購房者的議價空間變小，當商品房價格上升幅度較大時，當初采取預(yù)售方式賣商品房的開發(fā)商，可能會選擇主動違約，進而可能引發(fā)開發(fā)商與購房者之間的違約糾紛。

　　房東提前解約情況或增多

　　受“新國五條”影響，房東認為二手房交易量在新政實施后將會萎縮，剛性需求者的購房愿望得不到滿足，選擇租房而非買房的人群可能增多，這段時間南京的房租價格已經(jīng)開始上升。報告認為，房東為了尋求更高的租金回報，提前解除之前簽訂的租房合同，這種可能性接下來會大增。

　　細則落地后或現(xiàn)6類糾紛

　　假離婚

　　由于“新國五條”規(guī)定了更嚴格的限購、限貸條件，購房人為了規(guī)避限購、限貸政策，夫妻雙方通過協(xié)議離婚的方式，約定將原有房屋歸一方所有，另一方名下無房產(chǎn)，從而獲得購房資格或貸款優(yōu)惠。對于有多處房產(chǎn)的賣房人，為了不繳納個人所得稅，通過協(xié)議離婚的方式使夫妻一方成為只擁有唯一住房的產(chǎn)權(quán)人，從而規(guī)避個稅征收。

　　但現(xiàn)實中，很容易出現(xiàn)假戲真做，沒分得財產(chǎn)的夫妻一方主張協(xié)議離婚無效，從而引發(fā)糾紛。

　　簽“陰陽合同”

　　實踐中，賣房人往往約定一個凈房價，而將營業(yè)稅、個人所得稅等稅收約定由買房人承擔。買房人為了少繳稅，在真的房屋買賣合同外，另簽一份用于網(wǎng)簽的合同，通過做低交易價達到避稅目的。或通過虛報裝修價格，增加應(yīng)扣的費用以避稅。“此后，雙方履行合同時，可能引發(fā)對合同真實性及房屋真實價格的矛盾。”報告說。

　　借名買房

　　購房人由于屬于限購或限貸人群不能買房，通過借用他人的名義買房。現(xiàn)實中，會出現(xiàn)名義購房人與實際購房人均主張自己是新房產(chǎn)權(quán)人、爭奪房屋所有權(quán)的糾紛，也可能出現(xiàn)因拖欠貸款導(dǎo)致銀行起訴名義購房人要求還貸的糾紛。

　　以房抵債

　　買賣雙方通過簽訂虛假民間借貸合同，合同中約定以房抵債，實際上是房屋買賣，通過法院訴訟或者簽訂和解協(xié)議申請法院確認的方式，達到規(guī)避限購和稅收的目的。

　　中介違規(guī)

　　房產(chǎn)中介為招攬業(yè)務(wù)，多賺傭金，幫買賣雙方簽陰陽合同，或提供諸如辦假離婚、偽造繳納社保費憑證等建議，規(guī)避房產(chǎn)新政。此外，由于“新國五條”對限貸的規(guī)定更嚴，擔保公司為多獲得收入，為不具有貸款資格或信貸記錄不良的購房人提供擔保，通過各種關(guān)系獲得貸款。報告認為，一旦借款人出現(xiàn)償還貸款違約的情形，擔保公司就麻煩了。

　　保障房糾紛

　　由于商鋪、車庫等經(jīng)營性用房不受新政影響，投資這類房產(chǎn)的市民增多，諸如商鋪使用權(quán)出售、包租銷售等糾紛會多發(fā)。此外，有的“剛需”將目光轉(zhuǎn)向保障房，一些不符資格的人通過購買申購資格獲取保障房，然后對合同效力產(chǎn)生爭議。有的買了保障房后約定等符合上市條件后再過戶，但隨著房價的漲跌，到過戶時會引發(fā)糾紛。

　　■省高院提醒

　　假離婚弄假成真 打官司想復(fù)婚不支持

　　針對“新國五條”出臺后出現(xiàn)的各種規(guī)避辦法及由此引發(fā)的糾紛，省高院在報告中表示，要妥善運用法治化的裁判方式，保障房地產(chǎn)新政的落實，其中明確提出，依法打擊規(guī)避新政的不法行為。

　　“我省法院會對這類案件加強甄別，對發(fā)現(xiàn)假離婚、簽訂陰陽合同、借名買房、違規(guī)購買保障房等規(guī)避行為，準確認定真實的交易關(guān)系，依法裁判。”省高院民一庭對于通過假離婚簽訂協(xié)議，約定房屋歸配偶一方所有的，另一方事后因弄假成真，難以復(fù)婚而打官司、主張協(xié)議無效的，除非能舉證證明脅迫或欺詐事由外，法院不予支持。

　　此外，法院在審理中發(fā)現(xiàn)簽陰陽合同、以房抵債、對房屋買賣事實爭議較大等可能涉嫌虛假訴訟的，將加大審查力度，對查明屬于虛假訴訟的，依法判決駁回訴訟請求。

　　省高院在報告中也強調(diào)，準確理解、正確適用“新國五條”規(guī)定的限購、限貸、稅收等措施，根據(jù)即將出臺的細則，區(qū)分剛性、改善性購房和投機性購房，通過司法裁判提升政策的調(diào)控效果。“按誠實信用的原則，強化當事人的誠信意識和市場風險意識，依法維護房屋買賣合同、租賃合同的效力，對惡意違約的依法追究違約責任，避免讓司法裁判成為當事人違反誠信、謀取不當利益的途徑和手段，從源頭上堵塞政策漏洞。