今年2月20日國(guó)務(wù)院出臺(tái)五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，以下簡(jiǎn)稱“新國(guó)五條”，進(jìn)一步細(xì)化了限購、限貸的要求，并規(guī)定二手房交易個(gè)人所得稅按差額20%繳納。這項(xiàng)規(guī)定出臺(tái)后，為了規(guī)避相關(guān)的規(guī)定，在房產(chǎn)交易中，陰陽合同甚至假離婚的怪招頻出。

　　而昨日，江蘇省高院民一庭發(fā)布關(guān)于“新國(guó)五條”對(duì)法院工作的影響及對(duì)策建議。今后為了規(guī)避“新國(guó)五條”，通過假離婚簽訂協(xié)議，約定房屋歸配偶一方，而弄假成真難以復(fù)婚，再向法院主張此前離婚協(xié)議無效，如果沒有證據(jù)證明簽訂離婚協(xié)議是受到脅迫或欺詐，當(dāng)事人可能會(huì)面臨丟了婚姻還沒了房子的結(jié)局。

　　買房那些事

　　為買房而離婚成尋常事

　　3月份，南京樓市大爆發(fā)，二手房成交1.4萬多套，新房認(rèn)購逼近萬套。在這些交易中，有多少家庭曾為買房而離婚？民政部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以猜出大概：3月份南京全市離婚4684對(duì)，是去年同期的2.4倍。

　　“我們也不想離婚，但是不離婚就沒辦法買房。”市民李女士最近剛剛與丈夫到民政局辦了離婚手續(xù)。她與丈夫在婚前都分別貸款買過一套小房子，為了迎接小生命，兩人決定換一套大的，而限貸政策規(guī)定一個(gè)家庭只能貸款兩次，兩人為了貸款只好離婚。

　　現(xiàn)代快報(bào)記者了解到，限購令也導(dǎo)致離婚的情況較為普遍。“我不是那種很有錢的炒房人，買房純粹是為了等升值。”年初在江浦某樓盤“搶”了一套房的周先生表示，此前他和愛人已經(jīng)有兩套房，一套自住一套出租，為了這次買房只好離婚。

　　“為了買房而離婚的現(xiàn)象，現(xiàn)在已經(jīng)比較尋常了。我們一般不會(huì)主動(dòng)去教，限貸限購政策出來很久，買房人自己比較精通的。”城東一家售樓處工作人員表示，像他們這種單套總價(jià)在300萬元以上的樓盤，很多買房人都要費(fèi)一番周折。

　　買房人多，房東頭一熱毀約

　　“今年樓市好起來之后，雖說交易量大了，但是有的交易我們也更累，房東坐地漲價(jià)甚至簽了合同之后還要漲價(jià)的現(xiàn)象太多。”南京一家大中介的負(fù)責(zé)人無奈地說。

　　江寧岔路口附近的中介小李介紹說，3月上旬南方花園一套各方面條件都不錯(cuò)的房子要出售，結(jié)果同時(shí)有十來個(gè)買房人去看房，房主馬上把報(bào)價(jià)從95萬漲到99萬。“后來我這邊的買房人提出來，自己可以99萬全款買房，房主才拍板定下來跟我這邊的買房人簽合同。”小李表示，雙方已經(jīng)簽訂合同，買房人也支付了兩萬定金，沒想到還有不少人去看房，房主后來提出漲到101萬。

　　“買房人肯定不同意，但如果不買的話，又擔(dān)心后面房?jī)r(jià)還要漲。”小李說，最近這種簽訂合同后房主繼續(xù)漲價(jià)的現(xiàn)象，他自己就遇到了3次。

　　經(jīng)適房未滿5年就賣還不少

　　“在我們這一帶，未滿5年就上市交易的現(xiàn)象很多。”銀龍花園附近某中介小魏說。在這個(gè)城東南最大的經(jīng)適房小區(qū)中，有相當(dāng)數(shù)量的房源都未滿5年，而不少房主上市交易的愿望比較強(qiáng)烈。小魏表示，有的房主分到了多套房，嫌出租收益慢，就想賣掉；有的是想賣掉做生意；還有的遇到經(jīng)濟(jì)困難而不得不賣房。

　　按照南京對(duì)經(jīng)適房管理的規(guī)定，房主在取得經(jīng)適房后，必須滿5年才能上市交易，否則根本無法辦證。

　　小魏介紹說，現(xiàn)實(shí)中買賣雙方一般會(huì)簽合同約定，買房人將大部分房款交給房主，房主將房子交付給買房人居住，等滿5年之后雙方再一起去過戶。

　　不過這種交易的風(fēng)險(xiǎn)太大，正規(guī)中介一般都不愿意染指。

　　“誰知道幾年后房子漲價(jià)了多少，萬一到時(shí)候房主不愿意配合去過戶，買房人就很被動(dòng)。”小魏說，在銀龍花園這種糾紛并不少。

　　易引發(fā)糾紛

　　由于“新國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái)，基于各方對(duì)政策執(zhí)行不確定的預(yù)判，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了諸多異常現(xiàn)象，損招頻出，并引發(fā)了一系列法律問題。這一切現(xiàn)象均被江蘇省高院列入了“新國(guó)五條新情況”，這些“新情況”極易引發(fā)訴訟。

　　一 假離婚爭(zhēng)取貸款或避稅

　　由于“新國(guó)五條”規(guī)定了更嚴(yán)格的限購、限貸條件，購房人開始絞盡腦汁規(guī)避限購、限貸政策。

　　已經(jīng)有一套或多套房的夫妻雙方通過協(xié)議離婚的方式，約定將原有房屋歸一方所有，另一方名下無房產(chǎn)，從而獲得購房資格或貸款優(yōu)惠。

　　而一些有多處房產(chǎn)的賣房人，為了不繳納個(gè)人所得稅，通過協(xié)議離婚的方式使夫妻一方成為只擁有唯一一套住房的產(chǎn)權(quán)人，從而規(guī)避個(gè)稅征收。而假離婚在現(xiàn)實(shí)中，很可能假戲真做，最后夫妻雙方發(fā)生糾紛。

　　二 陰陽合同增多

　　“新國(guó)五條”規(guī)定，二手房交易征收差價(jià)20%個(gè)稅的條款。而在現(xiàn)實(shí)交易中，賣房人往往約定房?jī)r(jià)凈得，而將營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等稅收都約定由買房人承擔(dān)。買房人為了減少繳納的稅款，很可能在真實(shí)的房屋買賣合同之外，簽訂另一份用于網(wǎng)簽的合同，通過做低交易價(jià)格達(dá)到避稅目的。

　　而新房則通過虛報(bào)裝修價(jià)格，增加應(yīng)當(dāng)扣除的費(fèi)用以規(guī)避稅收。由此一來，之后合同履行中可能引發(fā)雙方對(duì)合同真實(shí)性以及房屋真實(shí)價(jià)格的糾紛。

　　三 借名購房增多

　　除了假離婚外，一些購房人由于屬于限購或限貸人群不能買房，通過借用他人的名義購買房屋。如此一來，可能會(huì)出現(xiàn)名義購房人與實(shí)際購房人爭(zhēng)奪房屋所有權(quán)的糾紛。同時(shí)，還可能出現(xiàn)因拖欠貸款導(dǎo)致銀行起訴名義購房人要求償還貸款，名義購房人以其非真實(shí)債務(wù)人而抗辯的糾紛。

　　四 以房抵債情形可能增多

　　還有一種規(guī)避“新國(guó)五條”的方法，買賣雙方通過簽訂虛假民間借貸合同，合同中約定以房抵債。而實(shí)際上是房屋買賣，通過法院訴訟或者簽訂和解協(xié)議申請(qǐng)法院確認(rèn)的方式，達(dá)到規(guī)避限購和稅收的目的。

　　五 中介機(jī)構(gòu)違規(guī)增多

　　“新國(guó)五條”出臺(tái)后，一些房產(chǎn)中介公司為了招攬業(yè)務(wù)，多賺傭金，幫助房屋買賣雙方簽訂陰陽合同，或者提供諸如辦假離婚、偽造繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)憑證、簽訂虛假民間借貸合同、陰陽合同等建議，規(guī)避房產(chǎn)新政。

　　六 商業(yè)用房、保障房糾紛增多

　　由于商鋪、車庫等經(jīng)營(yíng)性用房不受新政調(diào)控影響，投資此類房產(chǎn)的增多，諸如商鋪使用權(quán)出售糾紛、包租銷售糾紛等可能增多。

　　此外，有購房者可能將目光轉(zhuǎn)向保障房，一些不符合保障房申購資格的人通過購買申購資格，獲取保障房，后對(duì)合同效力產(chǎn)生爭(zhēng)議。一些購房人購買保障房后，約定等符合上市條件后再行過戶，隨著房?jī)r(jià)的漲跌到房屋過戶時(shí)可能引發(fā)糾紛。

　　司法建議

　　近日，為了準(zhǔn)確把握“新國(guó)五條”可能對(duì)法院審判工作帶來的影響，江蘇省高級(jí)人民法院民一庭在南京、蘇州召開了座談會(huì)，廣泛聽取了住建部門、房地產(chǎn)專業(yè)律師、房地產(chǎn)案件審判法官的意見，對(duì)“新國(guó)五條”實(shí)施后可能產(chǎn)生的糾紛提前預(yù)判，積極做好司法應(yīng)對(duì)。

　　一：主動(dòng)做好對(duì)房產(chǎn)新政細(xì)則出臺(tái)后的跟蹤研判

　　加強(qiáng)與住建、房產(chǎn)、稅務(wù)等相關(guān)部門的溝通聯(lián)系，及時(shí)發(fā)現(xiàn)案件審理中出現(xiàn)的苗頭性、傾向性問題，有針對(duì)性地提出司法建議，從源頭上堵塞政策漏洞。

　　二：準(zhǔn)確把握新政實(shí)施后相關(guān)房地產(chǎn)案件審理的基本原則

　　全省法院系統(tǒng)要準(zhǔn)確理解、正確適用“新國(guó)五條”規(guī)定的限購、限貸、稅收等措施，根據(jù)即將出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則，及時(shí)調(diào)整審理思路，區(qū)分剛性、改善性購房和投機(jī)性購房，通過司法裁判提升政策的調(diào)控效果。

　　要按照誠實(shí)信用的原則，強(qiáng)化當(dāng)事人的誠信意識(shí)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，依法維護(hù)房屋買賣合同、租賃合同的效力，對(duì)惡意違約的依法追求違約責(zé)任，避免讓司法裁判成為當(dāng)事人違反誠信、謀取不當(dāng)利益的途徑和手段。

　　同時(shí)還要正確區(qū)分正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與履約客觀條件變化的不同法律后果，合理平衡新政細(xì)則出臺(tái)后繼續(xù)交易的可能性和利益失衡的嚴(yán)重程度，準(zhǔn)確適用情事變更原則。

　　三：依法打擊規(guī)避房地產(chǎn)新政的行為，假離婚成真可能毀婚丟房

　　人民法院要加強(qiáng)案件甄別，對(duì)于發(fā)現(xiàn)假離婚、簽訂陰陽合同、借名買房、違規(guī)購買保障房等規(guī)避政策的行為，準(zhǔn)確認(rèn)定真實(shí)的交易關(guān)系，依法裁判。對(duì)于通過假離婚簽訂協(xié)議，約定房屋歸配偶一方所有的，另一方事后因弄假成真，難以復(fù)婚而主張協(xié)議無效的，除能舉證證明脅迫或欺詐事由外，不予支持。

　　人民法院在審理中發(fā)現(xiàn)存在偽造合同、對(duì)房屋買賣事實(shí)爭(zhēng)議較大等可能涉嫌虛假訴訟情形的，應(yīng)當(dāng)加大司法審查力度，對(duì)于查明屬于虛假訴訟的，依法判決駁回訴訟請(qǐng)求。